IPPB2/415-299/13-2/LS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 18 kwietnia 2013 r. (data wpływu 19 kwietnia 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 19 kwietnia 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Dnia 21 grudnia 2010 r. Wnioskodawca otrzymał darowiznę od rodziców w postaci lokalu mieszkalnego. Darowizna objęta była zwolnieniem, podatku od spadków i darowizn. Lokal ten był zamieszkiwany przez Wnioskodawcę wraz z żoną i małoletnim dzieckiem.

Dnia 26 listopada 2012 r. Wnioskodawca wraz z małżonką Agnieszką C. na podstawie aktu notarialnego, dokonał zakupu na rynku pierwotnym do ustawowej wspólności majątkowej lokalu mieszkalnego oraz garażu podziemnego, a także z odpowiednim udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu. Zakupione mieszkanie. Zakup ten został sfinansowany ze środków własnych oraz bankowego kredytu hipotecznego udzielonego przez Bank na podstawie umowy zawartej 25 lipca 2012 r., a wypłaconego dnia 9 sierpnia 2012 r. Przeznaczeniem kredytu hipotecznego był zakup lokalu mieszkalnego, zakup miejsca postojowego został sfinansowany ze środków własnych. Obecnie Wnioskodawca zamieszkuje wraz z rodziną w nowo zakupionym mieszkaniu.

Dnia 18 kwietnia 2013 r., na podstawie aktu notarialnego, Wnioskodawca sprzedał otrzymane w darowiźnie mieszkanie w Piasecznie. Sprzedaż nie była związana z działalnością gospodarczą. Całość otrzymanego przychodu ze sprzedaży mieszkania Wnioskodawca planuje w okresie nie dłuższym niż dwa lata od zakończenia roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nowego mieszkania. Kwota zaciągniętego kredytu wraz z należnymi odsetkami przewyższa cenę sprzedaży mieszkania otrzymanego w darowiźnie.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Biorąc pod uwagę powyższe, czy Wnioskodawcy przysługiwać będzie prawo do zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych jeśli nie później niż dwa lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości otrzymanej w darowiźnie, przychód ze sprzedaży w całości przeznaczy na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nieruchomości na cele mieszkaniowe, pomimo iż sprzedaż mieszkania miała miejsce przed upływem 5 lat od daty nabycia tegoż mieszkania.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Wnioskodawca powołując się na brzmienie art. 21 pkt 1 ust. 131 oraz art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a stoi na stanowisku, iż całość przychodu uzyskanego ze zbycia lokalu mieszkalnego otrzymanego w darowiźnie podlegać będzie zwolnieniu z podatku dochodowego od osób fizycznych z racji przeznaczenia tegoż przychodu w całości na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w banku na własne cele mieszkaniowe.

Wnioskodawca wskazuje, iż pogląd ten znalazł również swoje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi w dniu 18 lutego 2013 r. - sygnatura akt IPTPB2/415-754/12-4/DS.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z powyższego wynika, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia. Zatem, sprzedaż nieruchomości stanowi zawsze źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W przypadku nabycia nieruchomości w drodze darowizny pięcioletni termin, o którym mowa powyżej winien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiła darowizna.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że dnia 21 grudnia 2010 r. Wnioskodawca otrzymał darowiznę od rodziców w postaci lokalu mieszkalnego. Następnie dnia 18 kwietnia 2013 r., na podstawie aktu notarialnego, Wnioskodawca sprzedał otrzymane w darowiźnie mieszkanie. Dnia 26 listopada 2012 r. Wnioskodawca wraz z małżonką dokonał zbycia lokalu mieszkalnego. Zakup ten został sfinansowany ze środków własnych oraz bankowego kredytu hipotecznego. Wnioskodawca zamierza przeznaczyć kwotę uzyskaną ze sprzedaży mieszkania otrzymanego w darowiźnie na spłatę kredytu hipotecznego.

Zgodnie z art. 888 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Umowa darowizny ma charakter czynności nieodpłatnej. Istotą darowizny jako czynności nieodpłatnej jest więc brak po drugiej stronie umowy ekwiwalentu w postaci świadczenia wzajemnego.

Zatem, nabycie przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w drodze darowizny w 2010 r., sprzedaż tej nieruchomości dokonana została w 2013 r., czyli przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Dokonując oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości, należy stosować przepis ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono bowiem, m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Natomiast, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d ww. ustawy).

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Natomiast, stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Podkreślić należy, iż cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym, wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia - w warunkach określonych w ustawie - uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na własne cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z treści 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jasno wynika, iż kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, musi być kredytem zaciągniętym na własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika.

Wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu może być uznane za wydatkowanie tego przychodu na własne cele mieszkaniowe jednakże, pod pewnym warunkiem. Spłacony kredyt musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt - co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zaciągnięty przez podatnika i zaciągnięty na cele określone w pkt 1. Zaciągnięty kredyt ma bowiem realizować własne cele mieszkaniowe podatnika, a nie cele mieszkaniowe innych osób.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że dnia 21 grudnia 2010 r. Wnioskodawca otrzymał darowiznę od rodziców w postaci lokalu mieszkalnego. Dnia 26 listopada 2012 r. Wnioskodawca wraz z małżonką, na podstawie aktu notarialnego, dokonał zakupu na rynku pierwotnym do ustawowej wspólności majątkowej lokalu mieszkalnego oraz garażem podziemnym, a także z odpowiednim udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu. Zakup ten został sfinansowany ze środków własnych oraz bankowego kredytu hipotecznego udzielonego przez Bank na podstawie umowy zawartej 25 lipca 2012 r., a wypłaconego dnia 9 sierpnia 2012 r. Przeznaczeniem kredytu hipotecznego był zakup lokalu mieszkalnego, zakup miejsca postojowego został sfinansowany ze środków własnych. Dnia 18 kwietnia 2013 r., na podstawie aktu notarialnego, Wnioskodawca sprzedał otrzymane w darowiźnie mieszkanie. Sprzedaż nie była związana z działalnością gospodarczą. Całość otrzymanego przychodu ze sprzedaży mieszkania Wnioskodawca planuje w okresie nie dłuższym niż dwa lata od zakończenia roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nowego mieszkania. Kwota zaciągniętego kredytu wraz z należnymi odsetkami przewyższa cenę sprzedaży mieszkania otrzymanego w darowiźnie.

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 z późn. zm.), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Ponadto, ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością - art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Dopiero z chwilą ustania małżeństwa wspólność ta ulega przekształceniu i wówczas małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym stanowiącym ich dorobek (art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

Natomiast, do majątku osobistego każdego z małżonków należą m.in. przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis, darowiznę chyba, że spadkodawca inaczej postanowił (art. 33 ww. ustawy), ale też przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy, uznać należy, iż przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną własność Wnioskodawcy, zostanie wydatkowany na spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe, który stanowić będzie wspólny majątek dorobkowy małżonków, nie ma w tej sytuacji przeszkód prawnych, aby przychód ten korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe przepisy należy stwierdzić, że Wnioskodawca spełni cel określony w powołanym wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przeznaczając środki pochodzące ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego, wspólnie z żoną, w czasie trwania wspólności małżeńskiej.

Reasumując stwierdzić należy, iż przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego otrzymanego w darowiźnie - wydatkowany w ciągu dwóch lat na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego, należącego do majątku wspólnego Wnioskodawcy i Jego żony - będzie w całości zwolniony od opodatkowania na warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Końcowo - odnosząc się do powołanej przez Wnioskodawcę interpretacji organu podatkowego wskazać należy, iż rozstrzygnięcie w niej zawarte dotyczy tylko konkretnej, indywidualnej sprawy, podatnika w określonym stanie faktycznym i w tej sprawie rozstrzygnięcie w niej zawarte jest wiążące. Nie stanowi one materialnego prawa podatkowego i nie ma mocy powszechnie obowiązującej.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.