IPPB2/415-1568/08-2/AZ - Zaliczenie poniesionych nakładów związanych z pracami budowlanymi, hydraulicznymi i wyposażeniem do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 25 listopada 2008 r. (data wpływu 27 listopada 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zaliczenia poniesionych nakładów zawiązanych z pracami budowlanymi, hydraulicznymi oraz wyposażeniem aneksu kuchennego i łazienki do kosztów odpłatnego zbycia - jest nieprawidłowe.

W dniu 27 listopada 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku osób fizycznych w zakresie zaliczenia poniesionych nakładów zawiązanych z pracami budowlanymi, hydraulicznymi oraz wyposażeniem aneksu kuchennego i łazienki do kosztów odpłatnego zbycia.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 2 września 2003 r. Wnioskodawczyni zawarła przedwstępną umowę sprzedaży na zakup lokalu mieszkalnego (plus loggia i miejsce garażowe) o pow. ok. 37,7 m² (adres mieszkania: W.).

Dzięki m.in. pomocy rodziców nabyła ww. lokal w dniu 3 września 2007 r. Całkowity koszt wyniósł 165.818,15 złotych.

Akt notarialny dotyczący nabycia lokalu został podpisany w dniu 8 maja 2008 r., wpis do księgi wieczystej nastąpił w dniu 29 października 2008 r. Akt notarialny dotyczący nabycia miejsca garażowego został podpisany w dniu 7 listopada 2008 r.

W dniu 15 maja 2008 r. Wnioskodawczyni otrzymała zameldowanie pod ww. adresem.

W okresie od podpisania umowy i otrzymania kluczy do mieszkania w życiu Wnioskodawczyni nastąpiły następujące wydarzenia:

W dniu 13 kwietnia 2005 r. Wnioskodawczyni opuściła Polskę i wyjechała z narzeczonym (obywatelem Stanów Zjednoczonych) do jego ojczystego kraju, tam też w dniu 12 maja 2006 r. wzięła ślub.

W czasie pobytu na obczyźnie udzieliła swoim rodzicom pełnomocnictwa do wszelkich czynności cywilnoprawnych.

W dniu 7 stycznia 2008 r. Wnioskodawczyni powróciła wraz z mężem do Polski.

W dniu 29 marca 2008 r. Wnioskodawczyni urodziła córkę.

Zamieszkiwanie z małym dzieckiem w jednym pokoju (z aneksem kuchennym) stało się bardzo uciążliwe.

Wobec powyższego mąż Wnioskodawczyni zaciągnął kredyt bankowy na zakup mieszkania (na rynku wtórnym) ww.

Z uwagi na fakt, iż mąż jest obcokrajowcem (spoza Unii Europejskiej) otrzymał kredyt rozłożony na 30 lat na bardzo niekorzystnych warunkach. Miesięczna spłata kredytu w październiku 2008 r. wyniosła 4.800 złotych.

Do dnia dzisiejszego (mimo prawa pobytu w Polsce na czas określony do dnia 20 kwietnia 2010 r.) mąż Wnioskodawczyni nie może znaleźć satysfakcjonującej go pracy. Wnioskodawczyni wychowuje kilkumiesięczną córeczkę nie pobiera i nie uzyskuje żadnego wynagrodzenia.

Wnioskodawczyni żyje z oszczędności swojego męża, niestety są one na wyczerpaniu.

Wobec powyższego w obliczu możliwości odebrania Wnioskodawczyni przez bank mieszkania zmuszona była sprzedać lokal za pośrednictwem Biura Nieruchomości ww.

W dniu 13 listopada 2008 r. dokonano sprzedaży mieszkania za kwotę 340.000 zł (ajent mieszkaniowy pobrał kwotę 12.029,20 zł). W kwocie tej znajdował się koszt związany z remontem i wyposażeniem mieszkania na sumę 26.500 złotych, bowiem mieszkanie oddane było w stanie surowym - posiadało jedynie drzwi wejściowe i dwa okna.

Wnioskodawczyni podnosi, iż sprzedaż mieszkania nastąpiła przed upływem jednego r. od daty podpisania aktu notarialnego i zameldowania na czas stały (w maju 2008 r.). Wnioskodawczyni zdaje sobie w pełni sprawę, iż wobec zaistniałej sytuacji musi zapłacić podatek od dochodu z tytułu sprzedaży mieszkania w wysokości 19%.

Rodzice Wnioskodawczyni, dokonując w imieniu Wnioskodawczyni zakupu materiałów budowlanych, hydraulicznych wykończeniowych oraz mebli kuchennych i łazienkowych, nie prosili o faktury na ww. kwotę 26.500 złotych.

Wnioskodawczyni obawia się, że również od tej kwoty będzie musiała zapłacić podatek w wysokości 19%, mimo iż podatek VAT został już zapłacony w chwili zakupu towarów i usług.

Wnioskodawczyni zaznacza, iż w akcie notarialnym sprzedaży mieszkania znajduje się następujący zapis:

"Strony oświadczają że w przedmiotowym lokalu mieszkalnym znajduje się następujące wyposażenie;

5. loggia - terakota + cokół z glazury.

"Stawający oświadczyli że całe mieszkanie było dwukrotnie malowane białą farbą, strony ustaliły wartość prac budowlanych, hydraulicznych oraz wyposażenia aneksu kuchennego i łazienki na kwotę 26.500 zł (słownie dwadzieścia sześć tysięcy pięćset złotych).

Oprócz ww. opisu stanu technicznego i wyposażenia mieszkania Wnioskodawczyni jest w posiadaniu zdjęć obrazujących stan faktyczny w chwili sprzedaży mieszkania.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w świetle Ordynacji Podatkowej wobec przedstawionego stanu faktycznego, Wnioskodawczyni będzie musiała zapłacić podatek z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości 19% osiągniętego dochodu, również od ww. kwoty 26.500,00 zł.

Zdaniem Wnioskodawcy

Zgodnie z aktualną Ordynacją Podatkową (obowiązującą od dnia 1 stycznia 2007 r.) Wnioskodawczyni musi zapłacić do dnia 30 kwietnia 2009 r. podatek w wysokości 19% osiągniętego dochodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Ponieważ od dochodu odlicza wszelkie opłaty notarialne, usługi tłumacza oraz opłatę wniesioną na rzecz pośrednika mieszkaniowego, sądzi, iż koszty w kwocie 26.500 zł poniesione przez Wnioskodawczynię z tytułu remontu i wyposażenia kuchni i łazienki nie powinny być wliczone do jej dochodu.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie m.in.:

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy). Przychód tak obliczony można pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Przychodem ze sprzedaży jest, jak wskazano powyżej, cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Z przedstawionych wyżej przepisów wynika, iż w przypadku poniesienia na nieruchomość nakładów, które zwiększyłyby jej wartość, również wartość tych nakładów, pod warunkiem udokumentowania ich fakturami VAT oraz dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych, mogłaby stanowić koszty uzyskania przychodów.

Z przedstawionego przez Wnioskodawczynię stanu faktycznego wynika, iż na mieszkanie przy ul. Bukowińskiej, które oddane było w stanie surowym (posiadało jedynie drzwi wejściowe i dwa okna) zostały poniesione przez Wnioskodawczynię nakłady przed zawarciem umowy przenoszącej własność, które zwiększy wartość tej nieruchomości. Jednakże brak udokumentowania poniesionych nakładów fakturami VAT, (na co Wnioskodawczyni wskazuje w przedstawionym stanie faktycznym) oraz dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych, jest podstawą do stwierdzenia, iż nie mogą w przedmiotowej sprawie stanowić kosztów uzyskania przychodu.

Dowód w postaci zapisu w akcie notarialnym w formie oświadczenia stron, iż cyt. "strony ustaliły wartość prac budowlanych, hydraulicznych oraz wyposażenia aneksu kuchennego i łazienki na kwotę 26.500 zł (słownie: dwadzieścia sześć tysięcy pięćset złotych)", nie stanowi dowodu udokumentowania poniesionych wydatków oraz podstawy przyjęcia poniesionych nakładów do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Reasumując koszty poniesione przez Wnioskodawczynię z tytułu remontu i wyposażenia kuchni i łazienki w kwocie 26.500 zł nie mogą zostać zaliczone do kosztów odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości.

Ponadto należy zauważyć, iż obowiązek zapłaty podatku z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego nie regulują przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) a ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawczyni uznaje się za nieprawidłowe.

Na mocy ustawy z dnia 10 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o swobodzie działalności gospodarczej oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 141, poz. 888), która zmieniała treść art. 14f § 1 ustawy - Ordynacja Podatkowa od dnia 20 września 2008 r. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 40 zł. Oznacza to, że wszystkie wnioski, które wpływają do organów od wymienionej daty podlegają opłacie w wysokości 40 zł. Z uwagi na fakt, iż Strona opłaciła wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w kwocie 75 zł w dniu 25 listopada 2008 r. różnica w kwocie 35 zł zostanie zwrócona zgodnie z § 18 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie gospodarki finansowej jednostek budżetowych, zakładów budżetowych i gospodarstw pomocniczych oraz trybu postępowania przy przekształceniu w inną formę organizacyjno - prawną (Dz. U. Nr 116, poz. 783), na wskazany przez Stronę Nr rachunku bankowego:

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.