IPPB1/4511-850/16-4/RK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 19 lipca 2016 r. (data wpływu 25 lipca 2016 r.) oraz piśmie uzupełniającym z dnia 12 września 2016 r. (data wpływu 13 września 2016 r.) na wezwanie organu z dnia 30 sierpnia 2016 r. nr IPPB1/4511-850/16-2/RK o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z najmu - jest nieprawidłowe.

W dniu 25 lipca 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z najmu.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Od 2008 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem posiada budynek o przeznaczeniu usługowo-mieszkalnym. Budynek ten otrzymał początkowo mąż Wnioskodawczyni od swoich rodziców w drodze aktu darowizny, następnie aktem notarialnym wniesiony on został do ich majątku wspólnego.

Budynek składa się z dwóch kondygnacji. Na parterze znajduje się powierzchnia usługowa, na pierwszym piętrze - mieszkalna. Część mieszkalną zajmują małżonkowie.

Od 2008 r. część usługową tego budynku jest wynajmowana przedsiębiorcom na prowadzenie różnych działalności.

Prowadzony przez małżonków najem nie był i nadal nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą a więc stanowił odrębne źródło przychodów określane jako tzw."najem prywatny".

Przychody uzyskiwane z tego źródła opodatkowane są ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Od 2008 r. corocznie składane było oświadczenie o opodatkowaniu przychodów z najmu przez jednego z małżonków - męża Wnioskodawczyni. Od grudnia 2013 r. Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą. We wniosku o wpis do CEiDG dla swojej działalności wskazała adres tej właśnie nieruchomości. Działalność nie jest związana z najmem nieruchomości. W ubiegłym roku najemca lokalu wypowiedział umowę najmu. W skutek tego zdarzenia małżonkowie postanowili, że dolną część tego budynku - usługową podzielą na dwie części, z których jedną zajęła Wnioskodawczyni - na prowadzenie działalności gospodarczej, natomiast drugą część mają zamiar wynająć dla obcego przedsiębiorcy - kosmetyczki. Budynek nie ma wyodrębnionych prawnie lokali usługowych.

Małżonkowie posiadają spisaną umowę użyczenia lokalu zajmowanego na potrzeby prowadzenia firmy Wnioskodawczyni. Jedną stroną umowy są małżonkowie, drugą stroną jest Wnioskodawczyni - jako przedsiębiorca. Lokal, który zajmuje jest wprowadzony do ewidencji środków trwałych i amortyzowany.

Oprócz wyżej wymienionego budynku małżonkowie posiadają:

* drugi, odrębny, taki sam budynek usługowo-mieszkalny, który w całości wynajmujemy,

* cztery mieszkania, które również są wynajmowane.

Wszystkie wyżej wymienione nieruchomości należą do ich majątku wspólnego. Od wszystkich przychodów z najmu opłacany jest ryczałt na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Prowadzony przez nich najem nie ma charakteru zorganizowanego i ciągłego. Nie zatrudniają żadnych osób trzecich pomagających im w poszukiwaniu osób wynajmujących lokale. Nie zatrudniają także nikogo do pomocy przy bieżącej obsłudze tych lokali. Umowy najmu lokali mieszkalnych podpisywane są z reguły na okresy roczne. Często się zdarza, że umowy najmu przedłużane są z tymi samymi osobami na kolejne lata. Umowy najmu z przedsiębiorcami podpisywane są na 3-5 lat. Najem lokali stanowi dla małżonków dodatkowe źródło dochodów. Kluczowymi źródłami przychodów są dla nas umowy o pracę oraz przychody z działalności gospodarczej Wnioskodawczyni.

W piśmie uzupełniającym z dnia 12 września 2016 r. (data wpływu 13 września 2016 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie organu z dnia 30 sierpnia 2016 r. nr IPPB1/4511-850/16-2/RK Wnioskodawczyni wskazała, że:

* drugi budynek usługowo-mieszkalny został wybudowany przez małżonków. Oddanie do użytku pierwszym najemcom nastąpiło w pierwszym kwartale 2010 r.

* drugi budynek usługowo-mieszkalny ma identyczną strukturę lokalową, jak pierwszy. Parter tego budynku to część usługowa, natomiast pierwsze piętro - mieszkalna. Górną część tego budynku jest wynajmowana rodzinie, natomiast dolna część stanowi jeden, niepodzielny lokal, który jest wynajmowany dla dentystki na prowadzenie prywatnej praktyki dentystycznej.

Większą część metrażową (procentowo) w obu budynkach zajmuje cześć usługowa.

Wszystkie cztery mieszkania zostały przez małżonków nabyte w celu dalszego wynajmowania;

* mieszkanie nr 1 zostało nabyte w listopadzie 2010 r.,

* mieszkanie nr 2 zostało nabyte w styczniu 2014 r.

* mieszkanie nr 3 zostało nabyte w listopadzie 2015 r.

* mieszkanie nr 4 zostało nabyte w kwietniu 2016 r.

W ciągu najbliższych trzech lat małżonkowie będą chcieli nabyć kolejne dwa mieszkania w celu dalszego wynajmu. Żadnej z obecnie posiadanych nieruchomości nie planują zbyć. Nie będą zatrudniać żadnych osób pomagających przy bieżącej obsłudze mieszkań/lokali. Nie będą również zatrudniać żadnych osób do pomocy przy poszukiwaniu osób wynajmujących lokale.

Ponadto Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek o informacje wskazane w wezwaniu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy przychody z najmu lokalu dla kosmetyczki mój mąż nadal będzie mógł rozliczać na zasadach tzw. "najmu prywatnego"?

2. Czy dla najmu czterech mieszkań, lokalu użytkowego i części mieszkalnej wchodzących skład drugiego budynku usługowo-mieszkalnego mąż nadal może stosować "najem prywatny" rozliczając go ryczałtem?

Zdaniem Wnioskodawcy

Jej mąż nadal może opodatkowywać przychody uzyskiwane z najmu wszystkich posiadanych przez nas nieruchomości na zasadzie "najmu prywatnego" ryczałtem, w tym także lokal usługowy, który mamy zamiar wynająć kosmetyczce.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ww. ustawy - odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 6 tego przepisu: najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Artykuł la. ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne mówi o tym, że osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W tej sytuacji mąż Wnioskodawczyni jest wskazany jako osoba, która rozlicza przychody z najmu. Jej mąż nie prowadzi i nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej. Tym samym umowy najmu nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Przepis art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wyliczenie tytułów powstawania źródeł przychodów ma na celu pogrupowanie tych źródeł według podobnego charakteru, co następnie skutkuje zróżnicowanym traktowaniem tychże źródeł. Określenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Rozpatrując kwestię sposobu opodatkowania przychodów (dochodów) z tytułu najmu przedmiotowych lokali, należy najpierw zakwalifikować je do odpowiedniego źródła przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

* pozarolnicza działalność gospodarcza,

* najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, iż najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy. Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

Zauważyć przy tym należy, iż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania tej działalności. Dla uzyskiwania przychodów z tego źródła nie jest konieczne, aby podatnik miał status przedsiębiorcy, nie jest konieczna rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w przepisach odrębnych, dotyczących wymogów formalnych, jakie powinna spełniać osoba prowadząca działalność gospodarczą. Nie ma także znaczenia subiektywne przekonanie podatnika, iż przychody z jego aktywności są przypisane do innego źródła przychodu.

Prowadzenie działalności gospodarczej (i osiąganie przychodów z tej działalności) to pewien stan obiektywny, na który składa się zorganizowanie prawne i organizacyjne (faktyczne zorganizowanie) tej działalności. Dla oceny czy aktywność podatnika spełnia cechy "zorganizowania" w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy istotne jest wykazanie, że występuje tutaj element faktycznego zorganizowania działalności. W konsekwencji formę prawną działalności gospodarczej podatnika (zorganizowanie prawne) można ustalić dopiero po stwierdzeniu, że prowadzi on samodzielnie działalność funkcjonalnie, organizacyjnie przygotowaną do realizacji celu zarobkowego i ma ona charakter ciągły. W efekcie uznać należy, że o zaliczeniu określonych form aktywności podatnika do pozarolniczej działalności gospodarczej zadecyduje nie tyle dopełnienie przez niego wymogów formalnych, związanych z podjęciem i prowadzeniem działalności gospodarczej, ile okoliczności faktycznie świadczące o tym, że jego działania miały charakter zorganizowany i ciągły oraz, że były prowadzone w celu zarobkowym we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Na pojęcie "zorganizowanie" w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i w fazie realizacyjnej.

Z kolei przez "ciągłość" działań należy rozumieć stałość (trwałość) ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność. Należy zauważyć, że najem zarówno stanowiący działalność gospodarczą, jak i dokonywany w ramach zarządu majątkiem prywatnym, ze swej istoty cechuje się stałością w określonym czasie.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał rejestracji. Dlatego też nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowane nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych - o czym stanowi art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930, z późn. zm.). Stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z najmu poza działalnością gospodarczą - w myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ww. ustawy - wynosi 8,5%.

W myśl art. 8 ust. 1 pkt 3 lit. e ww. ustawy, opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, z zastrzeżeniem art. 6 ust. 1b, nie stosuje się do podatników osiągających w całości lub w części przychody z tytułu świadczenia usług wymienionych w załączniku Nr 2 do ustawy.

Z kolei z treści art. 9a ust. 6 tejże ustawy wynika, że dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 9a ust. 1 ww. ustawy, dochody osiągnięte przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolnicza działalność gospodarcza), są opodatkowane na zasadach określonych w art. 27, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemny wniosek lub oświadczenie o zastosowanie form opodatkowania określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Z treści złożonego wniosku i pisma uzupełniającego wynika, że Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem posiada od 2008 r. budynek o przeznaczeniu usługowo-mieszkalnym otrzymany w drodze darowizny od rodziców małżonka, a który aktem notarialnym został wniesiony do majątku wspólnego małżonków. Część usługowa budynku (parter) od 2008 r. jest przedmiotem najmu dla różnych działalności. Od grudnia 2013 r. Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą, nie związaną z najmem nieruchomości i zajmuje część powierzchni usługowej w ww. budynku, a część (budynek nie posiada wyodrębnionych prawnie lokali usługowych) zamierza wynająć przedsiębiorcy (zakład kosmetyczny). Lokal, który zajmuje Wnioskodawczyni jest wprowadzony do ewidencji środków trwałych i podlega amortyzacji. Do majątku wspólnego małżonków należy drugi budynek usługowo - mieszkalny wybudowany i udostępniony najemcom w pierwszym kwartale 2010 r. Część usługowa (parter) wynajmowana jest dla podmiotu gospodarczego (gabinet stomatologiczny), część mieszkalna (pierwsze piętro) wynajmowana jest rodzinie. Wnioskodawczyni wraz z mężem posiada cztery mieszkania nabyte (2010 r., 2013 r., 2014 r., 2015 r.) w celu dalszego wynajmowania. W ciągu najbliższych trzech lat Wnioskodawczyni planuje nabyć dwa kolejne mieszkania również dla celów najmu prywatnego. Przychody uzyskiwane z najmu zostały opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych i od 2008 r. corocznie składane jest oświadczenie o opodatkowaniu przychodów z tego źródła przez małżonka Wnioskodawczyni. Prowadzony przez małżonków najem nie ma charakteru zorganizowanego i ciągłego, nie zatrudniają osób trzecich do bieżącej obsługi wynajmowanych lokali lub w poszukiwaniu osób wynajmujących lokale. Umowy najmu zawierane są na okresy roczne lub przedłużane na kolejne lata z tymi samymi osobami. Umowy z przedsiębiorcami są podpisywane na okresy 3-5 letnie. Najem lokali stanowi dodatkowe źródło przychodów a kluczowym źródłem przychodów są dochody z działalności gospodarczej Wnioskodawcy oraz umowy o pracę.

Wątpliwości Wnioskodawczyni budzi kwestia, czy przychód otrzymany w przyszłości z tytułu wynajmu lokalu użytkowego (zakład kosmetyczny) podlega i będzie mógł być opodatkowany przez męża Wnioskodawczyni ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5% oraz czy dla najmu czterech mieszkań, lokalu użytkowego i części mieszkalnej drugiego budynku usługowo - mieszkalnego nadal może stosować ww. stawkę podatku.

Należy raz jeszcze zaakcentować, że decydujące znaczenie dla zakwalifikowania przychodów z najmu nieruchomości do właściwego źródła ma przede wszystkim to, czy najem spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie przekonanie i wybór podatnika w zakresie właściwej jego zdaniem kwalifikacji osiąganych przez niego przychodów, do określonego źródła przychodów.

Jednocześnie wskazać należy, że zarówno rodzaj jak i ilość wynajmowanych lokali nie jest przesłanką bezwzględnie przesądzającą o kwalifikacji uzyskiwanych przychodów z najmu do określonego źródła przychodu. Ustawodawca w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wskazał bowiem, aby były to jedyne i ostateczne przesłanki, które determinują kwalifikację tego rodzaju przysporzeń majątkowych do określonego źródła przychodów. Decydujące znaczenie mają bowiem wszystkie okoliczności faktyczne danej sprawny, a nie wybór dokonany przez podatnika. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, a nie według wyboru podatnika jako tzw. najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze zaprezentowane przepisy prawa podatkowego oraz zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku, stwierdzić należy, że w omawianej sprawie, w ocenie tut. organu podatkowego, są podstawy do twierdzenia, że najem ten spełnia przesłanki, o których mowa w art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że Wnioskodawczyni wynajmuje lokale usługowe, znajdujące się na parterze w dwóch budynkach usługowo - mieszkalnych dla podmiotów gospodarczych oraz wynajmuje piętro mieszkalne w jednym z tych budynków najemcom. Jak Wnioskodawczyni sama wskazała we wniosku, drugi budynek usługowo-mieszkalny został wybudowany i oddany do użytku najemcom w 2010 r. przy równoczesnym zakupie jednego z czterech kolejnych mieszkań w 2010 r. i następnych kolejno w 2014 r., 2015 r., 2016 r. co wskazuje, że najem lokali ma charakter zarobkowy, ciągły, długotrwały i jest przewidziany dla większej ilości mieszkań. Wynajem lokali użytkowo - mieszkalnych, czterech mieszkań jak również planowany zakup dwóch kolejnych mieszkań w celu dalszego wynajmowania automatycznie, zdaniem Organu przesądza, że prowadzony najem nie ma charakteru okazjonalnego, przypadkowego i nieregularnego. Okoliczności te bez wątpienia świadczą o zorganizowaniu przedsięwzięcia. Działaniom Wnioskodawczyni towarzyszy zamiar inwestowania w lokale mieszkalne w celu zarobkowania, które wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie budzi wątpliwości Organu, że Wnioskodawczyni towarzyszy chęć zorganizowanego i ciągłego uzyskiwania dochodu z najmu, który prowadzi.

Charakter wynajmowanych lokali usługowo - mieszkalnych przesądza, że nie zostały one wybudowane lub nabyte wyłącznie na potrzeby osobiste Wnioskodawczyni, ale na zaspokojenie potrzeb najemców - osób trzecich, którymi są w niniejszej sprawie przedsiębiorcy i osoby prywatne. Z uwagi na ilość wynajmowanych lokali logicznym zdaje się, że Wnioskodawczyni decydując się na taki rozmiar inwestycji czerpie i planuje czerpać z niech korzyści finansowe na szeroką skalę.

Najem lokali dokonywany jest we własnym imieniu Wnioskodawczyni, w sposób ciągły (stały), a lokale będą przeznaczone na wynajem cały czas, bowiem Wnioskodawczyni podpisuje umowy najmu z tymi samymi osobami, przedłużające najem na kolejne lata, a umowy z przedsiębiorcami na okresy 3-5 letnie. Całokształt okoliczności faktycznych sprawy bez wątpienia świadczy, że w przedmiotowej sprawie spełnione zostały przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazujące na znamiona działalności gospodarczej.

Nie budzi wątpliwości Organu, że Wnioskodawczyni towarzyszy chęć zorganizowanego i ciągłego uzyskiwania dochodu z najmu, który będzie prowadzić w przyszłości (nie planowana jest sprzedaż nieruchomości.). Zatem, najem nie ma charakteru incydentalnego, przypadkowego, a co za tym idzie nie można zgodzić się z Wnioskodawczynią, że podstawą najmu jest dodatkowe źródło dochodów, i że wynajem nie przybrał zorganizowanego charakteru.

Wskazać przy tym należy, że zapis art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie oznacza bynajmniej, że do źródła przychodów jakim jest wynajem należy zaliczyć wynajem kilku nieruchomości bez względu na jego rozmiary oraz charakter. Z wykładni literalnej art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy wynika jasno, że wynajem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą nie jest przychodem z najmu, lecz z działalności gospodarczej. A o tym, czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, czy też z najmem decyduje spełnianie przesłanek określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie decyzja podatnika, że nie będzie prowadził działalności gospodarczej polegającej na wynajmie kilku nieruchomości (lokali). Innymi słowy, o tym, czy nieruchomości (lokale użytkowo - mieszkalne) będą wchodziły w skład majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą polegającą na wynajmie, nie decyduje wola Wnioskodawczyni, lecz to czy najem lokali spełnia przesłanki definicji działalności gospodarczej zawartej w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nie sposób zgodzić się ze stanowiskiem Wnioskodawczyni, że wynajem przedmiotowych lokali nie stanowi pozarolniczej działalności gospodarczej. O tym, czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, czy też z najmem bynajmniej nie stanowią okoliczności określone przez samego podatnika, spełnienie obiektywnych przesłanek określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, ciągłość, zarobkowy charakter - co ma miejsce w rozpatrywanej sprawie wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to wynajem lokali użytkowych i mieszkalnych spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, a nie według wyboru podatnika, jako tzw. najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Opisany we wniosku wynajem, pomimo że w istocie Wnioskodawczyni nie korzysta z pomocy osób trzecich w poszukiwaniu osób wynajmujących lokale, nie zatrudnia pracowników przy bieżącej obsłudze tych lokali - spełnia wymogi uznania najmu za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powyższe wyklucza prawo do opodatkowania przychodów Wnioskodawczyni z ww. najmu jako najem prywatny określony w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. A to oznacza, że Wnioskodawczyni przychody z najmu lokali użytkowych i mieszkalnych, powinna zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. pozarolnicza działalność gospodarcza i opodatkować je w sposób przewidziany dla tego źródła.

Szeroki zakres prowadzonego najmu, w sposób ciągły i długotrwały oraz jego rozmiar wskazuje, że nie może on być prowadzony inaczej niż w sposób zorganizowany. Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w sposób systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. Tego rodzaju działania, przy podanej ilości wynajmowanych lokali, nie mogą mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymagają one podejmowania zaplanowanych oraz przemyślanych działań i czynności. Ponadto cechą charakterystyczną działalności gospodarczej jest również jej ukierunkowanie na zbyt, na zaspakajanie potrzeb osób trzecich - w opisanym przypadku - wynajmujących lokale przedsiębiorców i osób prywatnych. Wymaga raz jeszcze podkreślenia, że z treści wniosku wynika również, że czynności związane z wynajmem lokali podejmowane są w sposób ciągły, czyli w sposób stały, nie okazjonalny.

Reasumując, dotychczas uzyskany przychód oraz przychód otrzymany w przyszłości z tytułu wynajmu lokali, ze względu na jego rozmiar, nie podlega u Wnioskodawczyni opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%. Mając bowiem na uwadze zarobkowy, ciągły charakter prowadzonego najmu oraz jego rozmiar, należy stwierdzić, że podejmowane przez Wnioskodawcę czynności wypełniają przesłanki zawarte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem przychody uzyskiwane z tytułu najmu wskazanych we wniosku lokali, Wnioskodawczyni powinna zaliczyć do źródła przychodów - pozarolnicza działalność gospodarcza i opodatkować w sposób przewidziany dla tego źródła przychodów.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.