IPPB1/4511-496/16-3/AM - Określenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 18 kwietnia 2016 r. (data wpływu 21 kwietnia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 21 kwietnia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Dnia 10.09.2013 r. Wnioskodawca nabył tytułem darowizny własność zabudowanej nieruchomości (działka o numerze 12/23). Działka zabudowana była budynkiem mieszkalnym o 1,5 kondygnacji nad ziemią o powierzchni zabudowy 146 m².

Dnia 20.03.2014 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego wydał zaświadczenie, z którego wynikało, że nabycie działki 12/23 przez Wnioskodawcę na podstawie umowy darowizny z dnia 10.09.2013 r. było zwolnione od podatku zgodnie z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, wobec czego Naczelnik Urzędu Skarbowego na podstawie art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28.07.1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie stawiał przeszkód na ujawnienie nabytych praw majątkowych.

Dnia 11.04.2015 r. Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży, której przedmiotem była własność zabudowanej nieruchomości (działka o numerze 12/23). W dziale IV księgi wieczystej nieruchomości wpisane były: hipoteka umowna zwykła w kwocie 400 463,33 zł oraz hipoteka umowna kaucyjna do kwoty 200 231,67 zł wpisana na rzecz Bank S.A. tytułem zabezpieczenia umowy kredytowej o kredyt złotówkowy obrotowy z dnia 30.08.2010 r.

W umowie Wnioskodawca oświadczył, że działka numer 12/23 wolna była od ograniczonych praw rzeczowych i roszczeń osób trzecich oprócz hipotek opisanych powyżej, w tym zobowiązań wobec Skarbu Państwa i gminy, i nie występowały w stosunku do niej jakiekolwiek ograniczenia w rozporządzaniu.

Działka numer 12/23 stanowiła majątek osobisty. Nie zachodziły przesłanki do ustanowienia hipoteki przymusowej. W budynku znajdującym się na działce numer 12/23 zameldowane były cztery osoby. W budynku zarejestrowane były działalności gospodarcze prowadzone przez Wnioskodawcę, jednakże umowa sprzedaży nie była związana z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą.

W stosunku do Wnioskodawcy nie toczyło się postępowanie w przedmiocie ogłoszenia upadłości, ani nie zostało w stosunku do niej wydane orzeczenie w tym zakresie, a także nie zachodziły przesłanki wszczęcia postępowania upadłościowego. Wnioskodawca zobowiązał się sprzedać kupującym działkę za cenę w łącznej kwocie 700.000 zł. Natomiast kupujący zobowiązali się działkę za tę cenę kupić.

Strony umowy przedwstępnej zobowiązały się zawrzeć umowę przyrzeczoną do dnia 15.06.2015 r. Kupujący zobowiązali się zapłacić cenę w następujący sposób: (1) 70.000 zł przelewem w terminie do 14.04.2015 r., (2) kwotę odpowiadającą zadłużeniu wyliczonemu na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej wobec Bank S.A. z tytułu umowy kredytowej, na zabezpieczenie której wpisane były hipoteki, po zapłacie której bank wyrazić miał zgodę na wykreślenie hipotek, której wysokość miała zostać wskazana w zaświadczeniu, przelewem na wskazany w zaświadczeniu rachunek bankowy, w terminie 2 (dwóch) dni od zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży, (3) pozostałą część ceny przelewem na rachunek wskazany przez Wnioskodawcę w terminie 2 (dni) od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży.

Dnia 12.06.2015 r. Wnioskodawca zawarł umowę sprzedaży. Według zaświadczenia wydanego przez Bank S.A. wydanego dnia 22.05.2015 r., na dzień 15.06.2015 r. wysokość pozostałego do spłaty kapitału wraz z należnymi odsetkami umownymi oraz prowizją rekompensacyjną wynikających z umowy kredytowej o kredyt złotówkowy obrotowy wynosiła 347 663,94 zł, w tym prowizja w wysokości 6.690,01 zł. Po spłacie ww. kwoty bank zwolni zabezpieczenie w postaci, między innymi, hipoteki umownej zwykłej w kwocie 400.463,33 zł oraz hipoteki umownej kaucyjnej do kwoty 200.231,67 zł ustanowionych na nieruchomości.

W dniu zawierania umowy sprzedaży: działka numer 12/23 wolna była od ograniczonych praw rzeczowych i roszczeń osób trzecich, nie występowały w stosunku do niej jakiegokolwiek ograniczenia w rozporządzaniu, budynek znajdujący się na działce był zgłoszony do użytkowania, nie zachodziły przesłanki do ustanowienia hipoteki przymusowej, w budynku znajdującym się na działce 12/23 nikt nie był zameldowany, z budynku znajdującego się na działce 12/23 została wyrejestrowana działalność gospodarcza, dla budynku znajdującego się na działce 12/23 nie zostało sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej, część działki stanowił rów, sprzedaż nieruchomości nie była związana z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy.

Opisana w niniejszym wniosku nieruchomość została sprzedana przez Wnioskodawcę za cenę 700.00 zł. Jednakże przed zawarciem umowy sprzedaży Wnioskodawca otrzymał część ceny w kwocie 70.000 zł. Kupujący zobowiązali się zapłacić pozostałą część ceny w terminie do 15.06.2015 r., w następujący sposób: (a) kwotę 347 663,94 zł odpowiadającą zadłużeniu wobec Bank S.A. z tytułu umowy kredytowej na zabezpieczenie, której wpisane były hipoteki, po zapłacie której bank ten miał wyrazić zgodę na wykreślenie tych hipotek na konto należące do banku, (b) kwotę 282 336,06 zł na konto którego posiadaczem był Wnioskodawca.

W dniu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomość była już wydana kupującym.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Czy przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży nieruchomości równał się kwocie ceny, czy stanowił on różnicę pomiędzy ceną a wartością zobowiązania wobec banku?

2. Czy obciążenia na rzecz banku (zobowiązanie wobec banku) stanowią koszt uzyskania przychodu pomniejszający przychód uzyskany ze sprzedaży ?

3. Od jakich warunków uzależniona była możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu zobowiązań wobec banku ?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie numer 1 i 2. W zakresie pytania Nr 3 odpowiedź zostanie udzielona odrębnym rozstrzygnięciem.

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód uzyskany przez Wnioskodawcę z tytułu zbycia nieruchomości otrzymanej w formie darowizny był niższy niż cena sprzedaży uzgodniona w umowie. Wynika to z faktu, iż Wnioskodawca nie otrzymał od kupujących całej kwoty lecz jedynie jej mniejszą część.

Większa część ceny została bowiem przekazana przez kupujących bezpośrednio bankowi. Tym samym, nie można mówić o uzyskaniu przez Wnioskodawcę przychodu w tej części.

Ponadto, kwota przekazana przez kupujących bezpośrednio na konto banku powinna zostać uznana za koszt nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę. Wynika to z faktu, iż nabycie nieruchomości wiązało się z powstaniem po stronie Wnioskodawcy zobowiązania wobec banku. Tym samym należy uznać, iż zobowiązanie wobec banku stanowiło koszt nabycia nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stany faktycznego jest nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym sprzedaż nieruchomości dokonana w dniu 12 czerwca 2015 r. nastąpiła przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W myśl natomiast ust. 2 podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, co wynika z treści art. 19 ust. 1 ustawy, jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Ponadto koszty uzyskania przychodów, zarówno w przypadku nieruchomości nabytych odpłatnie, jak i nieodpłatnie, można powiększyć o nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, a poniesione zostały w czasie ich posiadania.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e cytowanej ustawy).

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

W świetle powyższego należy podkreślić, że do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości zalicza się koszty nabycia oraz koszty wytworzenia (wybudowania) zbywanej nieruchomości. Jeżeli zbywana nieruchomość została nabyta w drodze spadku lub w inny nieodpłatny sposób, kosztem uzyskania przychodów jest kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Odnosząc przywołane wyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż w przedstawionej we wniosku sytuacji, zobowiązanie Wnioskodawcy wobec banku, które zostało spłacone zgodnie z zawartą umową sprzedaży przez nabywających przedmiotowa nieruchomość - nie mieści się w katalogu wydatków stanowiących koszty uzyskania przychodu wymienionym w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z czym wydatki te nie stanowią kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Nie są to bowiem wydatki w żaden sposób związane z nabyciem mieszkania ani też z nakładami zwiększającymi jego wartość.

Powyższy przepis jest regulacją szczególną, która w sposób wyczerpujący określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy. Koszty uzyskania przychodów w tym zakresie zostały sprecyzowane przez ustawodawcę poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych. Podkreślić należ, że ustawodawca nie odsyła do ogólnej definicji kosztów uzyskania przychodów zawartej w art. 22 ust. 1 ustawy, zgodnie z którą kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów.

Reasumując mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny sprawy oraz powołane przepisy prawne stwierdzić należy, iż przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości - nie można pomniejszyć o wydatki na spłatę zadłużenia, gdyż nie wypełniają dyspozycji art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

A zatem stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Warto zaznaczyć, że funkcją indywidualnej interpretacji nie jest dokonywanie wyliczeń kwot przysługujących ulg lub zobowiązań podatkowych, a wyjaśnianie wątpliwości w zakresie znaczenia przepisów prawa podatkowego.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.