IPPB1/4511-494/16-2/AM - Określenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zamiany.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 11 kwietnia 2016 r. (data wpływu 14 kwietnia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zamiany - jest nieprawidłowe.

W dniu 14 kwietnia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 16 stycznia 1989 r. Wnioskodawca nabył od rodziców gospodarstwo rolne wraz z wchodzącymi w jego skład zabudowaniami, w tym budynkiem mieszkalnym. W akcie notarialnym Wnioskodawca ustanowił na rzecz rodziców dożywotnią służebność osobistą polegającą na prawie bezpłatnego mieszkania w dwóch izbach we wschodniej części domu i służebność ta została ujawniona w księdze wieczystej, (dowody - akt notarialny Umowa przekazania gospodarstwa rolnego z 16 stycznia 1989 r. sporządzony w Państwowym Biurze Notarialnym i wypis z księgi wieczystej z 12 lutego 2004 r. Od 1989 r. Wnioskodawca traktował ten dom jak swój, płacił za niego podatki, remontował, mieszkał w nim wraz ze swoją rodziną, (dowód nakaz płatniczy za 2003 rok.).

Mama Wnioskodawcy zmarła w 1995 r., a tata w 2012 r. W 2013 r. Wnioskodawca chciał sprzedać część gospodarstwa wraz z budynkiem mieszkalnym i okazało się, że budynek faktycznie jest usytuowany na działce sąsiedniej, której właścicielem jest brat Wnioskodawcy Mieczysław K., który otrzymał tę działkę gruntu w drodze Aktu własności ziemi wydanego w 1976 r. (kopia - zał. nr 4 oraz mapa z zaznaczonymi działkami 3344/1 - działka brata z domem, 3344/2 - działka Wnioskodawca z gospodarstwem).

Celem uregulowania stanu prawnego nieruchomości Wnioskodawca wydzielił z gospodarstwa działkę odpowiadającą powierzchni działki, którą brat nabył Aktem własności ziemi i w 2013 r. dokonali zamiany działek (dowód - akt notarialny Umowa zamiany z dnia 8 sierpnia 2013 r. sporządzony przez notariusza).

W dniu 27 czerwca 2015 r. Wnioskodawca sprzedał dom rodzinny (dowód - akt notarialny - Umowa sprzedaży z dnia 27 czerwca 2015 r. sporządzony notariusza).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w opisanym powyżej stanie prawnym Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości, której właścicielem - w jego odczuciu w sensie prawnym i faktycznym - był od 1989 r.

Zdaniem Wnioskodawcy, nie powinien płacić podatku dochodowego od sprzedaży domu, który nabył w 1989 r. w dobrej wierze, zgodnie z aktem notarialnym i wolą swoich rodziców. Fakt, że brat otrzymał Akt własności ziemi na "działkę z domem wynikał z faktu, że chciał uniknąć służby wojskowej i fakt ten został w naszej rodzinie uznany za "niebyły" aż do 2013 r. Rodzice przekazując Wnioskodawcy dom i żądając ustanowienia na nim służebności osobistej mieszkania nie mieli żadnej wiedzy by dom nie był ich.

Kosztem otrzymania działki był koszt zwrotu takiej samej powierzchni gruntu, zaś na dom Wnioskodawca nie ma kosztów, gdyż faktycznie ponosił je przez 36 lat od dnia nabycia - remonty, konserwacja. W dniu 16 stycznia 1989 r. Wnioskodawca nabył od rodziców gospodarstwo rolne wraz z wchodzącymi w jego skład zabudowaniami, w tym budynkiem mieszkalnym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zamiany jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), źródłem przychodów jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że w dniu 16 stycznia 1989 r. Wnioskodawca nabył od rodziców gospodarstwo rolne wraz z wchodzącymi w jego skład zabudowaniami, w tym budynkiem mieszkalnym. W 2013 r. Wnioskodawca zamierzał sprzedać część gospodarstwa wraz z budynkiem mieszkalnym. Okazało się, że budynek faktycznie jest usytuowany na działce sąsiedniej, której właścicielem jest brat Wnioskodawcy. Brat Wnioskodawcy otrzymał działkę gruntu w drodze Aktu własności ziemi wydanego w 1976 r. Celem uregulowania stanu prawnego nieruchomości Wnioskodawca wydzielił z gospodarstwa działkę odpowiadającą powierzchni działki, którą brat nabył Aktem własności ziemi i w 2013 r. Wnioskodawca z bratem dokonał zamiany działek. W dniu 27 czerwca 2015 r. Wnioskodawca sprzedał dom.

W tym miejscu wskazać, iż moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 121 z późn. zm.) - umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Podkreślić zatem należy, że użyty w cytowanym powyżej przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych termin "nabycie" oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Tak więc jednym ze sposobów nabycia nieruchomości jest nabycie własności nieruchomości w drodze zamiany.

Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny. Zgodnie z art. 603 ustawy - Kodeks cywilny przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, co stanowi również odpłatne zbycie rzeczy. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży, tj. art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę. Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega na tym, że w umowie zamiany nie występuje świadczenie pieniężne. Różnica pomiędzy tymi umowami sprowadza się jedynie do formy zapłaty, którą w przypadku umowy sprzedaży stanowi wartość pieniężna, a w przypadku zamiany - inna rzecz.

W świetle przywołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że rezultatem umowy zamiany nieruchomości jest z jednej strony zbycie nieruchomości, a z drugiej nabycie na własność innej nieruchomości. Tym samym w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej uprzednio w drodze zamiany, datą, od której należy liczyć okres pięcioletni, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 jest rok, w którym dokonano zamiany nieruchomości. Oczywiste jest bowiem, że zamiana jest formą nabycia, gdyż właściciel nabywa w drodze umowy coś, do czego prawa własności wcześniej nie miał, bo należało do innej osoby, nawet w sytuacji, kiedy zamiana nieruchomości następuje bez wzajemnych dopłat.

Skoro z przywołanych wyżej przepisów wynika, że rezultatem umowy zamiany jest nabycie na własność innej nieruchomości (udziału w nieruchomości), to w stosunku do tej części nieruchomości, którą Wnioskodawca zamienił, bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bezwzględnie liczony jest z uwzględnieniem daty nabycia przez Wnioskodawcę nieruchomości w drodze zamiany tj. od końca 2013 r. Tym samym sprzedaż nieruchomości w tej części, która została nabyta w drodze zamiany będzie stanowiła dla Wnioskodawcy źródło przychodu podlegający opodatkowaniu.

W myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a -c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy - podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja zbycia mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. wydatki związane z wyceną nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Przepis art. 22 ust. 6c ustawy w sposób jednoznaczny stanowi, co w przypadku sprzedaży nieruchomości może być uznane za koszt uzyskania przychodu. Przepis ten posługuje się m.in. pojęciem kosztu nabycia. W przypadku podatników zbywających nieruchomość nabytą w drodze zamiany, kosztem tym bezspornie jest koszt nabycia zbywanej w drodze sprzedaży nieruchomości. Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zamiany, kosztem nabycia będzie określona w umowie zamiany wartość nieruchomości przekazanej na rzecz brata w zamian za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży.

Jak wynika z powyższych przepisów podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tekst jedn.: wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: wartości nieruchomości przekazanej w drodze zamiany).

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawne stwierdzić należy, iż dochód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży nieruchomości, która została nabyta w drodze zamiany podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowy od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.