IPPB1/4511-191/16-4/KS - Określenie skutków podatkowych odpłatnego zbycia zabudowanych nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 oraz art. 14r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 10 lutego 2016 r. (data wpływu 17 lutego 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia zabudowanych nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 17 lutego 2016 r. został złożony ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia zabudowanych nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W roku 2004 Wnioskodawca wraz z małżonką/zainteresowani/ zakupili do majątku prywatnego, jako współwłasność małżeńską, dwie sąsiadujące działki o numerach 33/11 i 33/14 o łącznej powierzchni 1516 m². Na tych działkach wybudowany został w 2004 r. budynek mieszkalny jednorodzinny. W dniu 4 grudnia 2015 r. Wnioskodawca i małżonka wystąpili do Wydziału Architektury i Budownictwa z wnioskiem o zezwolenie na rozbiórkę tego budynku. W dniu 9 lutego 2016 r. małżonkowie otrzymali decyzję o rozbiórce tego budynku więc budynek zostanie rozebrany w całości. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działki te są położone w obszarze "1MN, U" tj. na terenach zabudowy mieszkaniowo-usługowej. Wskazane działki nie są częścią nieruchomości rolnej.

Już po zakupie przedmiotowej nieruchomości wnioskodawca wraz z małżonką rozpoczął w styczniu 2005 r. prowadzenie działalności gospodarczej w formie spółki cywilnej polegającej na zakupie gruntów, budowie na nich budynków mieszkalnych jedno i wielorodzinnych a następnie ich sprzedaży. Z tytułu tej działalności spółka cywilna jest czynnym podatnikiem VAT. W listopadzie 2015 r. spółka dokonała sprzedaży gruntu oraz wybudowanego budynku mieszkalnego - obecnie nie posiada żadnych budynków mieszkalnych gotowych do sprzedaży ani gruntów, na których spółka mogłaby budować.

Te dwie działki należące do majątku "prywatnego" - to jest niezwiązanego z działalnością gospodarczą, Wnioskodawca i małżonka planują scalić a następnie podzielić na trzy działki i wybudować na nich trzy budynki mieszkalne w zabudowie szeregowej przeznaczone do sprzedaży w ramach majątku prywatnego, niezwiązanego z działalnością gospodarczą spółki cywilnej. Kupców na te trzy budynki szeregowe Wnioskodawca i małżonka będą szukać poprzez ogłoszenia internetowe i poprzez agencje nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpi wybudowanie budynków.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy w przypadku wybudowania a następnie sprzedaży przez zainteresowanych trzech budynków szeregowych wybudowanych, na zakupionych w 2004 r. działkach należących do ich majątku prywatnego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych będzie podlegać tylko ta część dochodu, która uzyskana zostanie ze sprzedaży tych budynków z racji ich sprzedaży przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło wybudowanie, natomiast ta część dochodu, która uzyskana zostanie ze sprzedaży posiadanych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu z racji ich sprzedaży po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło ich nabycie.

2. Czy w przypadku wybudowania a następnie sprzedaży przez zainteresowanych trzech budynków szeregowych wybudowanych na zakupionych w 2004 r. działkach należących do ich majątku prywatnego, z tytułu tej sprzedaży, zainteresowani nie będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na pytanie oznaczone nr 1 w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie oznaczone nr 2) wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem zainteresowanych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegać będzie tylko ta część dochodu, która będzie stanowić dochód uzyskany ze sprzedaży wybudowanych budynków albowiem ich sprzedaż nastąpi przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich wybudowanie natomiast dochód w części dotyczącej dochodu uzyskanego ze sprzedaży działek wraz z posadowionymi na nich wybudowanymi budynkami, nie będzie podlegał opodatkowaniu albowiem sprzedaż tych działek nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku w którym nastąpiło ich nabycie.

Sprzedaż tych działek wraz z wybudowanymi na nich budynkami nie nastąpi także w wykonaniu działalności gospodarczej zainteresowanych albowiem działki te zostały zakupione przez zainteresowanych do majątku prywatnego w roku 2004 - a więc jeszcze przed rozpoczęciem działalności gospodarczej i w tym majątku nadal pozostają. Pomimo prowadzenia działalności gospodarczej opisanej w poz. 82 niniejszego wniosku, działki te nie zostały nigdy wniesione jako wkład do spółki cywilnej małżonków; są więc wciąż w ich majątku prywatnym.

Skoro zainteresowani mają zamiar, po ich zabudowaniu, sprzedać te działki w ramach majątku prywatnego, to powinien mieć do tej sprzedaży zastosowanie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, na mocy którego taka sprzedaż działek po ponad 12 latach od daty ich nabycia nie stanowi źródła przychodów. W związku z tym w tej części sprzedaży nie wystąpi dochód do opodatkowania a tym samym podatek dochodowy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

* pkt 3 - pozarolnicza działalność gospodarcza,

* pkt 8 - odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z treści cytowanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy wynika, że źródłem przychodu podatnika jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie. Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

Wyjaśnić przy tym należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera własną definicję pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w cytowanym wyżej przepisie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymaga, aby był to jeden z wymienionych w lit. a-c) rodzajów działalności oraz opiera się na następujących przesłankach:

Analizując przytoczone powyżej przepisy, stwierdzić należy, że aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. W szczególności należy zwrócić uwagę, że kryterium zarobkowości rozumiane jest w ten sposób, że zysk stanowi motyw działalności, a nie konieczny jej efekt. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby działalność gospodarcza wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły. W pojęciu organizacji działalności gospodarczej mogą tkwić różne elementy, poczynając od wykonania podstawowych obowiązków dotyczących rejestracji działalności, zgłoszenia statystycznego, podatkowego i w zakresie ubezpieczeń społecznych, założenia rachunku bankowego, zastosowania wybranej przez przedsiębiorcę lub nakazanej prawem formy organizacyjno-prawnej tej działalności oraz wystąpienia i uzyskania wymaganego zezwolenia lub koncesji, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia formalnych elementów organizacji, gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. przewidzianych w obowiązujących przepisach prawa

Element ciągłości ma świadczyć o względnie stałym zamiarze wykonywania działalności gospodarczej, co nie wyklucza możliwości prowadzenia jej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego sobie przez przedsiębiorcę celu. Chodzi o powtarzalność pewnych działań, o występujące w toku prowadzenia danego rodzaju działalności mechanizmy, cykle, składające się z czynności faktycznych lub prawnych, stanowiące metodę prowadzenia danej działalności. Wprowadzenie przez ustawodawcę pojęcia ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Ciągłość działania nie oznacza jednak, że jest ona nieograniczona w czasie. Ciągłość działania w aspekcie celowym oznacza, że podmiot posiada plan działania, zakładający konieczność konsekwentnego podejmowania kolejnych czynności. Ciągłość działania wiąże się z jej planowanym charakterem i realizacją poszczególnych zamierzeń. Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym to prowadzenie tej działalności w sposób metodyczny, zaplanowany, systematyczny, uporządkowany. O zorganizowanym charakterze działalności zarobkowej może świadczyć ponadto wyodrębnienie istnienia pewnych składników materialnych i niematerialnych służących prowadzeniu tej działalności. Wykonywanie działalności w sposób ciągły to prowadzenie jej w sposób stały, nie okazjonalny.

Zaakcentować należy, że prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależną od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Działalność gospodarczą należy zatem oceniać na podstawie zbadania konkretnych okoliczności faktycznych wypełniających lub nie znamiona tej działalności. Przyjąć należy, że wszelkie działania cechujące się fachowością (stałym, nieokazjonalnym, nieamatorskim charakterem), podporządkowaniu regułom opłacalności i zysku lub zasadzie racjonalnego gospodarowania, działaniem na własny rachunek, powtarzalnością działań (np. seryjnością produkcji, stypizowaniem działań, ciągłością współpracy) i uczestnictwem w obrocie gospodarczym, są pozarolniczą działalnością gospodarczą, a uzyskiwane w ich wyniku przychody są przychodami ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania działań podjętych przez małżonków do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem zabudowanych nieruchomości, o których mowa we wniosku.

W świetle powyższego, biorąc pod uwagę zaprezentowany opis zdarzenia przyszłego oraz powołane regulacje prawne w tym zakresie stwierdzić należy, że opisana sprzedaż działek wraz z wybudowanymi budynkami spełnia wszystkie przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W analizowanym zdarzeniu przyszłym mimo, że w ocenie Wnioskodawcy zakup działek został dokonany jako majątek prywatny małżonków, to jednak całokształt działań i czynności jakie są i będą podejmowane (polegające m.in. na uzyskaniu zezwolenia na rozbiórkę budynku wybudowanego na zakupionych działkach, a następnie ich scalenie, późniejszy podział działek i wybudowanie na nich trzech budynków w zabudowie szeregowej przeznaczonych do sprzedaży celem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych osób trzecich jak również poszukiwanie potencjalnych nabywców tych nieruchomości) wskazuje, że nie mają one związku z zaspokojeniem własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy i jego rodziny. Sprzedaż wskazanych we wniosku zabudowanych nieruchomości, nie będzie mieć charakteru incydentalnego. Nie stanowi też realizacji sporadycznego zmierzenia. Nie ulega wątpliwości, że przystosowanie ww. nieruchomości w celu wybudowania na nich budynków a następnie ich sprzedaż wymaga znacznego stopnia zorganizowania oraz zaangażowania znacznych środków. Nie mogą to być działania okazjonalne, sporadyczne i incydentalne lecz ciągłe, a ich celem jest zamiar osiągnięcie zysku. Czynności jakie zostały oraz zostaną podjęte jednoznacznie wskazują na stałe, zarobkowe i planowe (celowe) działanie. Na podstawie analizy powołanych przepisów stwierdzić należy, że opisana we wniosku działalność, jako wykonywana w sposób zarobkowy, zorganizowany i ciągły, we własnym imieniu i na własny rachunek, jednoznacznie wskazuje na prowadzenie, w tym zakresie działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

O tym, że nabyte działki wraz z wybudowanymi na nich budynkami zostaną sprzedane w celach zarobkowych, a co za tym idzie całokształt podejmowanych czynności wskazuje na znamiona działalności gospodarczej, (gdyż będą to działania wykonywane w sposób metodyczny, zaplanowany, systematyczny i uporządkowany), świadczyć może również fakt, że zbycie powyższych działek nie będzie jedyną transakcją, która zostanie dokonana. Poprzedzi ją bowiem szereg działań i czynności o profesjonalnym charakterze, które mają doprowadzić do finalizacji zaplanowanej transakcji.

Zatem stwierdzić należy, że podejmowane działania i czynności celem sprzedaży nieruchomości z zyskiem oraz podjęta skala przedsięwzięcia, zorganizowany i powtarzalny charakter działań, będą podporządkowane zasadzie racjonalnego gospodarowania i świadczą o realizowaniu działalności gospodarczej, stanowiącej źródło przychodu, określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym wyjaśnić należy, że stosownie do art. 47 § 1-3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121, z późn. zm.), część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (art. 48 Kodeksu cywilnego). Zgodnie z zasadą prawa "superficies solo cedit" (to co jest na powierzchni przypada gruntowi) odnoszącą się do związania własności budynku wzniesionego na gruncie z własnością tego gruntu, częścią składową gruntu są wszystkie rzeczy trwale złączone z tą nieruchomością.

Biorąc zatem pod uwagę powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, a dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości gruntowych, wraz z wybudowanymi na nich budynkami w okolicznościach wskazujących na to, że sprzedaż ta będzie wykonywana w warunkach wypełniających znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu uprzednio analizowanego przepisu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych będzie opodatkowany zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła (pozarolniczej działalności gospodarczej).

Ponadto należy wskazać, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 1964 r. Nr 9, poz. 59 z późn. zm.). Na podstawie art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w trakcie jej trwania przez obydwoje małżonków lub jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Ponadto, ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bez udziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że małżonkowie w czasie jej trwania nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością (art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Zgodnie natomiast z art. 43 § 1 tej ustawy, obydwoje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Mając na względzie cyt. wyżej przepisy oraz przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe, stwierdzić należy, że w istocie w przedmiotowej sprawie nie nastąpi sprzedaż gruntu i odrębnie sprzedaż wybudowanych na nich budynków, lecz sprzedaż zabudowanej nieruchomości, z której przychód będzie stanowił źródło, przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

A zatem stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie oraz Zainteresowanemu niebędącemu Stroną przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.