IPPB1/4511-1447/15-2/DK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 14 grudnia 2015 r. (data wpływu 23 grudnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków sprzedaży lokali mieszkalnych - jest prawidłowe.

W dniu 23 grudnia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków sprzedaży lokali mieszkalnych.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą od 2013, podstawowym jej przedmiotem są roboty budowlane związane z wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, klasyfikowane po numerem 41.20.Z PKWiU. Dodatkowo w przedmiocie działalności wpisane ma m.in.:

* kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek - PKWiU 68.10.Z;

* wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi na własny rachunek - PKWiU 68.20;

* pośrednictwo w obrocie nieruchomościami - PKWiU 68.31.Z

* zarządzanie nieruchomościami na zlecenie - PKWiU 68.32.Z

Obecnie w ramach działalności gospodarczej prowadzę dwa rodzaje czynności. Pierwsze to roboty budowlane związane z wzniesieniem kompleksu budynków mieszkalnych i usługowych - lokale w tych budynkach, po zakończeniu inwestycji zostaną sprzedane klientom indywidualnym, wydatki na ich wybudowanie są rozpoznawane jako wydatki inwestycyjne w ramach działalności.

Drugi rodzaj działalności to najem kilku lokali mieszkalnych, nabytych przez Wnioskodawcę z majątku prywatnego, stanowiącego ustawową wspólność małżeńską. I właśnie ten rodzaj działalności jest przedmiotem niniejszego wniosku o interpretację indywidualną. Lokale zostały nabyte w dniu 26 maja 2015 r., wraz z małżonką, na podstawie 2 umów kupna - sprzedaży, sporządzonych w formie aktu notarialnego od Spółdzielni. Lokale te, na podstawie oświadczenia, zostały włączone do środków trwałych prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności, Wnioskodawca dokonuje od ich wartości początkowej odpisów amortyzacyjnych, rozpoznaje koszty podatkowe związane z ich utrzymaniem. Wnioskodawca zamierza kontynuować najem tych lokali przez dłuższy okres, natomiast w niedalekiej przyszłości nie wyklucza likwidacji prowadzonej działalności gospodarczej. W momencie likwidacji lokale zostaną ponownie przekazane do majątku prywatnego. Wnioskodawca rozważa również możliwość sprzedaży tych lokali mieszkalnych w przyszłości, już po wycofaniu ich z działalności gospodarczej, prawdopodobnie pojedynczo, w zależności od przyszłych potrzeb finansowych i popytu na mieszkania.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy dochód uzyskany ze sprzedaży lokali mieszkalnych, po ich wycofaniu z prowadzonej przeze mnie działalności gospodarczej, będzie podlegał opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT - tj. jeśli zbycie lokali mieszkalnych nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Ustawa o PIT definiuje w art. 10 poszczególne źródła dochodu, a każdy z uzyskiwanych przez podatników dochodów może być zakwalifikowany tylko do jednego z nich. Art. 10 ust. 1 pkt 8 wskazuje jako odrębne źródło dochodów odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie. Szczegółowe zasady opodatkowania tego dochodu zostały określone w art. 30e ustawy o PIT. Dodatkowo art. 10 ust. 3 ustawy o PIT stanowi, iż przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia budynków mieszkalnych lub ich części, wykorzystywanych na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.

Zaś przychody z prowadzonej działalności gospodarczej stanowią inne, odrębne źródło dochodów, zdefiniowane w art. 10 ust. 1 pkt 3 oraz w art. 14 ustawy o PIT w dwojaki sposób - poprzez określenie cech pozarolniczej działalności gospodarczej w art. 5a pkt 6 i art. 5b ust. 1 oraz poprzez wyliczenie rodzajów przychodów, które do źródła tego są zaliczane (art. 14 ustawy o PIT). Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT przez pozarolniczą działalność gospodarczą należy rozumieć działalność zarobkową: wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu; rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9. Jednocześnie art. 14 ust. 2c ustawy o PIT stanowi, że dochody uzyskane ze sprzedaży budynków mieszkalnych, wykorzystywanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nie stanowią dochodu zdefiniowanego w art. 14 ust. 1 ustawy o PIT.

Wyjątek od powyższej zasady ma miejsce w sytuacji, gdy podatnik prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, a nieruchomość ta stanowi towar handlowy w prowadzonej w tym zakresie działalności gospodarczej. Wówczas dochód uzyskany ze sprzedaży lokali mieszkalnych podlega opodatkowaniu jako dochód z prowadzonej działalności gospodarczej. W analizowanym stanie faktycznym, lokale mieszkalne oddane w najem nie stanowią towaru handlowego, który zostanie w najbliższym czasie sprzedany w ramach działalności.

Celem ich nabycia było ulokowanie kapitału i czerpanie zysków z najmu. Dodatkową korzyścią finansową w przyszłości może być dochód uzyskany z ich sprzedaży, ale dochód ten nie zostanie zrealizowany w ramach prowadzonej przeze mnie działalności gospodarczej.

Zdaniem Wnioskodawcy, dochód ze sprzedaży budynków mieszkalnych powinien podlegać opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 30e ustawy o PIT, o ile między datą sprzedaży a końcem roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie danego budynku mieszkalnego, nie upłynie pięć łat. W przeciwnym razie dochód ze sprzedaży tych budynków w ogóle nie będzie podlegał opodatkowaniu.

Powyższe stanowisko potwierdzają liczne interpretacje indywidualne wydawane w imieniu Ministra Finansów. Dla przykładu Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, w interpretacji z 3 marca br., sygn. IPPB1/415-1326/14-4/MS1 potwierdził, że dochód ze sprzedaży budynków mieszkalnych, wykorzystywane przez wnioskodawcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jako biuro, podlega opodatkowaniu w źródle przychodów jakim jest przychód ze sprzedaży nieruchomości. Podobnie Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, w interpretacji z 17 maja 2013 r., sygn. ITPB1/415-232/13/WM.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania. W myśl tej zasady, wyrażonej w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.

Jednak stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są:

* przychody z obrotu nieruchomościami (stanowiącymi towary handlowe lub wyroby gotowe w tej działalności),

* przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności, jak i

* przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane, w tym z powodu jej likwidacji. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Natomiast wskazany powyżej przepis art. 14 ust. 2c wyklucza z przychodów z działalności gospodarczej przychody ze sprzedaży lokali mieszkalnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że wnioskodawca zamierza dokonać odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych, które są środkami trwałymi w działalności gospodarczej wnioskodawcy. Zbycie nastąpi po likwidacji działalności gospodarczej.

Mając na uwadze przywołane wyżej przepisy oraz przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że odpłatne zbycie przedmiotowych nieruchomości, przed upływem pięciu lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie, stanowi dla Wnioskodawcy źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy uznano za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcy i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002, r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.