IPPB1/415-974/11-2/IF

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 28 października 2011 r. (data wpływu 2 listopada 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 2 listopada 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W kwietniu 2006 r. Wnioskodawca sprzedał nieruchomość (działka zabudowana domem jednorodzinnym), którą kupił w 2004 r. na współwłasność. Udział Wnioskodawcy we współwłasności wynosił 47/100. Całkowitą zapłatę od nabywcy Wnioskodawca uzyskał 28 kwietnia 2006 r. co potwierdzone jest przelewem bankowym.

Za uzyskaną kwotę razem z tym samym współwłaścicielem Wnioskodawca kupił w sierpniu 2006 r. od osoby prywatnej inną nieruchomość (segment położony na niewielkiej działce). Udział Wnioskodawcy nadal wynosi 47/100. Całkowita zapłata na rzecz sprzedającego nastąpiła 9 sierpnia 2006 r. co potwierdzone jest przelewem bankowym. Cena całkowita sprzedaży pierwszej nieruchomości wynosi 545 000 zł. Cena całkowita zakupu segmentu wynosi 545 000 zł. Ceny sprzedaży i zakupu wykazane w odnośnych aktach notarialnych. Zgodnie zobowiązującymi ówcześnie przepisami prawa podatkowego przeznaczając całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży przed upływem określonego w przepisach czasu nieruchomości mieszkalnej na zakup innej nieruchomości mieszkalnej Wnioskodawca podlegał zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym. Opisywane transakcje zostały zawarte w formie aktów notarialnych, które przedstawił we właściwym Urzędzie Skarbowym. Obecnie urzędnik skarbowy sprawdzający te transakcje ma zastrzeżenia co do zasadności zwolnienia z podatku dochodowego i poddaje w wątpliwość charakter transakcji z sierpnia 2006 r.

Przedmiotem transakcji według aktu notarialnego jest:

Działka 204/1 stanowi drogę wewnętrzną przy ul. K. pozwalającą na skomunikowanie z drogą gminną przy ul. A. Wielkość udziałów i przeznaczenie działek na drogi opisane w notarialnym akcie zakupu oraz adnotacje w księdze wieczystej. Zatem łączna powierzchnia kupionej nieruchomości to 460 m#178;. Adres posiadanego przez Wnioskodawcę segmentu: W. ul. A.

Prawo własności i udziały sprzedającego we współwłasności potwierdzone w akcie notarialnym oraz w wypisach z ksiąg wieczystych. Kupiona przez Wnioskodawcę nieruchomość położona jest: W., jednostka ewidencyjna 146504_8 w terenie mieszkaniowym oznaczonym symbolem B. Przy akcie okazano wypis z rejestru gruntów wydany przez Prezydenta Miasta według stanu na dzień 21 lipca 2006 r. Nr xx potwierdzający mieszkaniowe przeznaczenie terenu. Segment położony jest na niewielkim osiedlu, gdzie dominuje zabudowa bliźniaczo-segmentowa. Opisywana nieruchomość (segment z małym ogródkiem) stanowi integralną całość. Nabyte udziały we współwłasności działek zapewniają zgodne z wymaganiami prawa budowlanego skomunikowanie nieruchomości z drogą gminną.

Bez takiego rozwiązania nieruchomość nie spełniałaby wymagań prawa budowlanego i segment nie zostałby dopuszczony do użytkowania. Według Wnioskodawcy zakupiony grunt wraz budynkiem mieszkalnym stanowi wyłącznie grunt związany z tym budynkiem. Za posiadaną nieruchomość opłacany jest roczny podatek w wymiarze adekwatnym do łącznej powierzchni kupionych działek i udziałów.

Zakupu segmentu Wnioskodawca dokonał w celu zabezpieczenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Zakupiony aktem z sierpnia 2006 r. budynek mieszkalny spełnia wymogi budynku mieszkalnego zgodnie z przepisami prawa budowlanego co jest potwierdzone odbiorem technicznym budynku do użytkowania dokonanym przez inwestora, który wybudował osiedle. Bez odbioru technicznego budynek nie mógłby zostać indywidualnie podłączony do mediów i rozliczany za ich zużycie.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy dokonany przez Wnioskodawcę zakup nieruchomości opisany we wniosku, a co za tym idzie wydatkowanie całej kwoty uzyskanej z uprzedniej sprzedaży innej nieruchomości podlega zwolnieniu w całości z podatku dochodowego przy spełnionym warunku dokonania transakcji w terminie określonym przez przepisy prawa podatkowego obowiązującego w 2006 r.

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do przepisów prawa podatkowego obowiązującego w czasie dokonywanych transakcji wydatkowanie pełnej kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym na zakup innej nieruchomości o charakterze mieszkalnym zwalnia Wnioskodawcę z podatku dochodowego.

Współwłaściciel posiadający udział 53/100 zarówno w nieruchomości sprzedanej jak i kupionej po przedstawieniu aktów notarialnych w odpowiednim dla niego Urzędzie Skarbowym został pisemnie poinformowany, że wydatkując na zakup nieruchomości całą kwotę uzyskaną z odpłatnego zbycia nieruchomości spełnił warunki do zwolnienia z podatku dochodowego na mocy art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Podstawową zasadą podatku dochodowego od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w treści w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.).

Zgodnie z tym przepisem opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w powyższym przepisie decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Zgodnie bowiem z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w tej ustawie w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z przychodami z innych źródeł. Podatek od przychodu, o którym wyżej mowa, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), z zastrzeżeniem art. 21 ust. 2 i 2a) ww. ustawy.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego były przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

Stosownie do art. 21 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

Katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a)-e) ww. ustawy ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne. Niezbędnym zatem warunkiem do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest wydatkowanie otrzymanego przychodu na cele mieszkaniowe określone w ww. ustawie. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a)-e) ww. ustawy wiąże też skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych z terminem wydatkowania środków pieniężnych.

W przypadku nie wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) wówczas, stosownie do treści art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca w kwietniu 2006 r. sprzedał nieruchomość (działka zabudowana domem jednorodzinnym), którą kupił w 2004 r. na współwłasność. Udział Wnioskodawcy we współwłasności wynosił 47/100.

Za uzyskaną kwotę razem z tym samym współwłaścicielem Wnioskodawca kupił w sierpniu 2006 r. od osoby prywatnej inną nieruchomość (segment położony na niewielkiej działce). Udział Wnioskodawcy nadal wynosi 47/100. Przedmiotem transakcji (zakupu) z sierpnia 2006 r. według aktu notarialnego jest:

Działka 204/1 stanowi drogę wewnętrzną przy ul. K pozwalającą na skomunikowanie z drogą gminną przy ul. A. Wielkość udziałów i przeznaczenie działek na drogi opisane w notarialnym akcie zakupu oraz adnotacje w księdze wieczystej.

Jak wskazano wyżej, celem mieszkaniowym może być m.in. nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa podatkowego należy stwierdzić, iż przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w nieruchomości przeznaczony na zakup działek o numerach ewidencyjnych: 140/13, 217 i 139/13 o łącznej powierzchni 399 m#178;, które są zabudowane segmentem jednokondygnacyjnym - stanowi cel mieszkaniowy określony w ww. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r.

Wydatkowanie części przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości wydatkowanej na zakup działek, które stanowią drogi wewnętrzne - nie spełnia dyspozycji art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.