IPPB1/415-963/13-2/JB

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 1 sierpnia 2013 r. (data wpływu 5 sierpnia 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości uznania za koszt uzyskania przychodu wydatków poczynionych na inną nieruchomość - jest nieprawidłowe.

W dniu 5 sierpnia 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości uznania za koszt uzyskania przychodu wydatków poczynionych na inną nieruchomość.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 18 lutego 2013 r. Wnioskodawca sprzedał działkę budowlaną, o powierzchni 795 m.kw. Nieruchomość ta powstała przez połączenie dwóch mniejszych działek (309 m. kw. i 486 m.kw.). Od momentu nabycia działki o powierzchni 309 m. kw. do momentu sprzedaży działki nie upłynęło 5 lat, które zwalniałoby Wnioskodawcę od obowiązku uiszczenia 19% podatku od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (nabycie nastąpiło 15 lipca 2008 r.)

Działka zbyta przez Wnioskodawcę wymagała przygotowania prawnego, aby mogła zostać zbyta. Podstawową jej wadą uniemożliwiająca sprzedaż był brak dostępu do drogi publicznej. Brak dostępu do drogi uniemożliwił też jej zabudowę, co negatywnie wpłynęło na jej wartość rynkową.

Zważywszy na powyższe Wnioskodawca wyznaczył przez inną swoja działkę "drogę konieczną" nieodpłatną służebność gruntową - prawo przejścia i przejazdu oraz przesyłu mediów do działki przeznaczonej do zbycia. Powierzchnia wyznaczonej drogi koniecznej wyniosła 171 m. kw. (4,5 m x 38 m). Wytyczenie drogi koniecznej umożliwiło uzyskanie prawa do zabudowy zbywanej działki i korzystanie z niej osobom trzecim ale jednocześnie zmniejszyło powierzchnię zamieszkiwanej przez Wnioskodawcę działki o 171 m. kw.

Wnioskodawca poniósł koszty wytyczenia drogi koniecznej i przestawienia ogrodzenia nie uzyskując w zamian wynagrodzenia za korzystanie z tej drogi.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy ustanowienie "drogi koniecznej" przez działkę zamieszkiwaną przez Wnioskodawcę do działki stanowiącej przedmiot sprzedaży można uznać jako koszt uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (udokumentowany nakład, który zwiększył wartość rzeczy i praw majątkowych poczyniony w trakcie ich posiadania).

Zdaniem Wnioskodawcy ustanowienie "drogi koniecznej" po własnej działce do działki stanowiącej przedmiot sprzedaży jest kosztem uzyskania przychodów w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy.

Istnieje silny związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy ustanowieniem drogi koniecznej a:

* możliwością jej sprzedaży (nikt nie kupi działki bez dostępu do drogi publicznej),

* zwiększeniem jej wartości.

W momencie sprzedaży działki jej wartość wynikała z prawa jej zabudowy (Wnioskodawca uzyskał prawo do zabudowy dzięki dostępowi do drogi publicznej). Uzyskanie prawa zabudowy bez dostępu do drogi publicznej nie jest możliwe. Powierzchnia drogi koniecznej stanowi bezterminowy ubytek w powierzchni działki Wnioskodawcy. Nie przynosi korzyści i jest ogrodzona ze względów bezpieczeństwa. Warunkiem nabycia działki postawionym przez kupującego była "nieodpłatność" ustanowienia "drogi koniecznej".

Oddzielenie ogrodzeniem "drogi koniecznej" od działki zamieszkiwanej przez Wnioskodawcę sprawia, że Wnioskodawca został bezpowrotnie pozbawiony z możliwości korzystania ze 121 m. kw. przeznaczonej na komunikację i położenie mediów przynależnych zbytej nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujące zamiany.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca 18 lutego 2013 r. dokonał sprzedaży działki nabytej 15 lipca 2008 r.

Na mocy art. 8 pkt 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy zmienionej, w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Wobec powyższego do opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości, nabytej w dniu 15 lipca 2008 r. - w związku z treścią powołanego uprzednio przepisu - będą miały zastosowanie poniżej przytoczone przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Przepis art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. - stanowi, iż podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Natomiast stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca wyznaczył przez swoją inną działkę "drogę konieczną" nieodpłatną służebność gruntową - prawo przejścia i przejazdu oraz przesyłu mediów do działki przeznaczonej do zbycia.

Zapisy określające jakie wydatki w przypadku odpłatnego zbycia (sprzedaży) nieruchomości nabytych odpłatnie stanowią koszt uzyskania przychodu zawiera art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje on bezsprzecznie, że kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia mogą być tylko udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości.

Powyższy przepis formułuje katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innych wydatków niż wymienione. W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca poniósł wydatki na inną nieruchomość, zatem nie mogą one być utożsamiane z nakładami zwiększającymi wartość sprzedanej nieruchomości.

Podsumowując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz przywołane przepisy prawa podatkowego, stwierdzić należy, że Wnioskodawca za koszt uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości, nie może uznać wydatków ustanowienia drogi koniecznej, bowiem nakłady te zostały poniesione na innej nieruchomości (działce), czyli w żaden sposób nie wpłynęły na podwyższenie wartości zbytej działki budowlanej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1Maja 10, 09-402 Płock.