IPPB1/415-911/08-2/EC - Odszkodowania wypłacane lokatorom zwalniającym mieszkania a koszty uzyskania przychodów w przypadku odpłatnego zbycia budynku wielorodzinnego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani E M-Ł, przedstawione we wniosku z dnia 6 sierpnia 2008 r. (data wpływu 7 sierpnia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odszkodowań wypłacanych lokatorom zwalniającym lokale mieszkalne - jest nieprawidłowe.

W dniu 7 sierpnia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odszkodowań wypłacanych lokatorom zwalniającym lokale mieszkalne

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni w 2008 roku zakupiła nieruchomość zabudowaną budynkiem wielorodzinnym typu kamienica.

W budynku tym w poszczególnych lokalach zamieszkują lokatorzy na podstawie umów najmu na czas nieokreślony. Wnioskodawczyni zamierza sprzedać nieruchomość, jednak potencjalny kupiec chce zakupić nieruchomość bez lokatorów. W związku z powyższym wnioskodawczyni wyprowadza lokatorów z poszczególnych lokali płacąc im odszkodowania za wyprowadzenie się, biorąc na ten fakt pokwitowania.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w myśl art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wypłacone odszkodowania wnioskodawczyni będzie mogła zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu dla naliczenia podatku dochodowego ze sprzedaży tej kamienicy?

Zdaniem wnioskodawczyni nieruchomość w związku z wyprowadzeniem lokatorów zyska na wartości a koszty poniesione przez nią związane z wyprowadzeniem się lokatorów powinna odliczyć od zysku jaki powstanie pomiędzy zakupem a sprzedażą nieruchomości.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie o przychodów (dochodów) uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw, nabytych po 1 stycznia 2007 r.

Z przedstawionego przez wnioskodawczynię zdarzenia przyszłego wynika, że nabycie nieruchomości nastąpiło w 2008 roku.

Wobec powyższego w niniejszej sprawie do opodatkowania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zastosowanie będą miały przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Podatek płatny jest w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Zgodnie z art. 22 ust 6c i 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania, zaś wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika iż w przedmiotowym budynku znajdują się mieszkania, w których mieszkają lokatorzy na podstawie umowy najmu na czas nieokreślony i że wnioskodawczyni zamierza sprzedać przedmiotową nieruchomość po wyprowadzaniu się lokatorów.

W związku z tym, wypłaca im odszkodowania za wyprowadzenie się z budynku. Na potwierdzenie dokonanych wypłat wnioskodawczyni pobiera od lokatorów pokwitowania.

Zatem biorąc pod uwagę przedstawione powyżej przepisy oraz przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe należy stwierdzić iż sprzedaż nabytego przez wnioskodawczynię budynku mieszkalnego, przed upływem 5 lat od końca roku, w którym go nabyto, stanowić będzie źródło przychodu (dochodu) podlegające opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, według zasad określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z brzmieniem art. 22 ust. 6c wypłacone kwoty nie mogą stanowić kosztów uzyskania przychodów ponieważ nie mieszczą się w katalogu kosztów uzyskania przychodu określonym w tym przepisie. Wypłacone odszkodowania nie stanowią ani kosztów nabycia kamienicy, ani kosztów jej wytworzenia ani nakładów zwiększających jej wartość.

Natomiast należy wyjaśnić, że zgodnie z cytowanym powyżej art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Koszty odpłatnego zbycia nie są tym samym co koszty uzyskania przychodu. Kosztem odpłatnego zbycia są wydatki poniesione przez podatnika zbywającego nieruchomość w celu jej zbycia np. koszty wynajęcia pośrednictwa nieruchomości, uzyskania wypisu z ksiąg wieczystych itp.

Biorąc pod uwagę przedstawione zdarzenie przyszłe, z którego wynika, że wnioskodawczyni wypłaca odszkodowania lokatorom za wyprowadzenie się z kamienicy, ponieważ nabywca chce kupić nieruchomość bez lokatorów oraz, że zwiększa to wartość nieruchomości należy uznać, że kwoty wypłaconych odszkodowań są wydatkami poniesionymi w celu zbycia nieruchomości czyli kosztami odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ww. ustawy i jako takie pomniejszają przychód ze zbycia nieruchomości. Wydatki te natomiast nie stanowią kosztów uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy.

Mając powyższe na względzie, stanowisko wnioskodawczyni, że wypłacone lokatorom kwoty odszkodowań można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego wielorodzinnego należy uznać się za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.