IPPB1/415-892/08-2/EC - Opłaty eksploatacyjne ponoszone przez najemcę jako przychód wynajmującego z działalności gospodarczej.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 28 lipca 2008 r. (data wpływu 1 sierpnia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie prawidłowości zakwalifikowania faktur wystawianych za "opłaty eksploatacyjne" jako miesięczny przychód z działalności gospodarczej - jest nieprawidłowe.

W dniu 1 sierpnia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie prawidłowości zakwalifikowania faktur wystawianych za "opłaty eksploatacyjne" jako miesięczny przychód z działalności gospodarczej.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe:

Podatnik od 1 stycznia 2008 r. prowadzi działalność gospodarczą w ramach, której prowadzi m.in. działalność w zakresie wynajmu nieruchomości na własny rachunek. Podatnik prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów. Firma Podatnika wprowadziła do ewidencji środków trwałych budynek będący własnością Podatnika. Budynek ten został wynajęty Najemcy na podstawie umowy najmu. Na podstawie ww. umowy w każdym miesiącu jej obowiązywania są wystawiane dwie faktury, obie płatne na początek miesiąca w terminie 10 dni od daty otrzymania faktury przez Najemcę.

Pierwsza faktura jest wystawiana z tytułu czynszu najmu za użytkowanie budynku, a druga faktura jest wystawiana w formie faktury zaliczkowej z tytułu tzw. "Opłat Eksploatacyjnych" (w umowie najmu jest zapis, że najemca prócz czynszu najmu dokonuje, co miesięcznych wpłat z tytułu zaliczek na Opłaty Eksploatacyjne), które są wydatkami bezpośrednio ponoszonymi przez Wynajmującego (Podatnika) z tytułu kosztów eksploatacji budynku, do których należą na przykład podatek od nieruchomości, koszty ubezpieczenia budynku wszelkie wydatki związane z przestrzeganiem wymogów nałożonych przez organy władz państwowych w związku z konserwacją naprawami, wymianą, odnowieniem, eksploatacją i użytkowaniem budynku oraz wszelkie inne wydatki niezbędne do prawidłowego funkcjonowania budynku i nieruchomości, na której jest położony budynek zgodnie z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością.

Opłaty za media takie jak energia, woda, telefony i inne Najemca ponosi sam, bezpośrednio na rzecz dostawców mediów na podstawie zawartych z nimi umów. Reasumując: Najemca co miesiąc na podstawie umowy najmu wpłaca pieniądze za czynsz najmu (osobna faktura) i na podstawie osobnej faktury zaliczkowej, zwanej zgodnie z umową Zaliczkami na poczet "Opłat Eksploatacyjnych" dokonuje wpłaty na pokrycie ww. kosztów eksploatacji budynku poniesionych bezpośrednio przez Wynajmującego, wymienionych w umowie.

Faktury na "Opłaty Eksploatacyjne" są wystawiane w każdym miesiącu w formie faktur zaliczkowych (płatności te w umowie zostały określone jako "Zaliczki na poczet Opłat Eksploatacyjnych"), a termin płatności jest taki sam jak termin płatności faktury za czynsz najmu. Faktury zaliczkowe na Opłaty eksploatacyjne wystawiane są ze stawką 22% Podatnik uiszcza podatek VAT za każdy miesiąc w terminie do dnia 25-tego każdego następnego miesiąca uwzględniając w każdej deklaracji VAT-7 podatek VAT należny wykazany w obu fakturach za najem oraz w fakturze zaliczkowej na "Opłaty Eksploatacyjne".

Całkowite rozliczenie rzeczywiście poniesionych wydatków przez Wynajmującego (Podatnika) z tytuły Opłat Eksploatacyjnych za rok 2008 nastąpi zgodnie z umową najmu, tj. w styczniu 2009 r. (zgodnie z następującymi zapisami umownymi: "Tak szybko jak to będzie możliwe po zakończeniu każdego roku kalendarzowego Wynajmujący przedstawi Najemcy oświadczenie dotyczące wydatków Wynajmującego na usługi objęte Opłatami Eksploatacyjnymi w poprzednim roku oraz wysokości Zaliczek na poczet Opłat Eksploatacyjnych zapłaconych przez Najemcę. Jeżeli rzeczywisty koszt Opłat Eksploatacyjnych za dany rok kalendarzowy okaże się wyższy niż łączne zaliczki za ten okres zapłacone przez Najemcę Wynajmujący będzie uprawniony do obciążenia Najemcy różnicą, która zostanie zapłacona w terminie 10 (dziesięć) dni od dnia wezwania przez Wynajmującego. Wszelkie nadpłaty ze strony Najemcy zostaną zaliczone przez Wynajmującego na poczet przyszłych płatności należnych na podstawie Umowy") Zgodnie z ww. zapisem umownym w przypadku gdy suma łącznych kosztów będzie wyższa od wpłaconych zaliczek wówczas w styczniu 2009 r. Wynajmujący jest uprawniony do wystawienia faktury rozliczającej wydatki za rok 2008.

Podatnik zamierza w 2009 r. dokonać jednej korekty fakturą VAT KOREKTA tytułem różnicy między faktycznie poniesionymi wydatkami na Opłaty Eksploatacyjne za rok 2008 a wysokością ogółem zafakturowaną w 2008 r. W tej korekcie Podatnik uwzględni tylko stawkę VAT podstawową tj. 22% dla wszystkich poszczególnych rodzajów opłat eksploatacyjnych (podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, wydatki na remonty itp.) Oznacza to że na koniec okresu rozliczeniowego (roku kalendarzowego) Podatnik dokona refakturowania opłat w wysokości w faktycznie poniesionej, nie pobierając przy tym żadnej marży z tytułu końcowego rozliczenia tych Opłat Eksploatacyjnych.

Natomiast podatek dochodowy od osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą jest liczony w ten sposób, że Podatnik do przychodu miesięcznego zalicza zarówno przychód z tytułu czynszu za najem jak i kwot z faktur zaliczkowych na "Opłaty Eksploatacyjne". Przy czym wysokość zaliczkowych Opłat Eksploatacyjnych figurujących w fakturze wystawianej w każdym miesiącu jest stała. Podatnikowi przysługuje zgodnie z umową najmu prawo do podniesienia tej stałej kwoty zaliczek raz do r. w sytuacji, gdy łączna suma wpłaconych przez najemcę zaliczek okaże się niewystarczająca na pokrycie usług objętych Opłatami Eksploatacyjnymi. Przychód za dany rok Podatnik skoryguje na początku r. następnego (zgodnie z zawartą umowa) z tym że skutki tej korekty ujmuje w podatkowej księdze przychodu i rozchodu r. poprzedniego. Takie działanie doprowadzi do ujęcia w Podatkowej Księdze Przychodów i Rozchodów przychodu za rok 2008 w wysokości faktycznie (rzeczywiście) osiągniętej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Odpowiedź na pytanie pierwsze i drugie stanowi przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej. Wniosek Pani w zakresie pytania trzeciego, czwartego, piątego i szóstego zostanie rozpatrzony odrębnymi interpretacjami.

Zdaniem wnioskodawcy:

Ad. pytania 1:

Zdaniem Podatnika opłaty miesięczne tytułem zaliczek na "Opłaty Eksploatacyjne" stanowią przychód z działalności gospodarczej (art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Datą powstania przychodu jest dzień częściowego wykonania usługi (art. 14 ust. 1c ustawy). Niezależnie od tego, że w umowie najmu faktury wystawiane z tytułu Opłat Eksploatacyjnych zostały określone jako zaliczki, które są ostatecznie rozliczanie po upływie każdego r. kalendarzowego to zdaniem Podatnika kwoty te stanowią zmienny element przychodów z tytułu czynszu najmu, który podlega ogólnej zasadzie opodatkowania na podstawie art. 14 ust. 1. W ocenie Podatnika faktury z tytułu zaliczek na "Opłaty Eksploatacyjne", które są zgodnie z umową rozliczane w okresach rozliczeniowych podlegają opodatkowaniu na zasadach ogólnych, gdyż stanowią częściowe wykonanie usługi, a datą wykonania tej usługi jest każdy miesiąc kalendarzowy (art. 14 ust. 1c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Zdaniem podatnika datą powstania przychodu z tytułu "Opłat Eksploatacyjnych" jest termin określony w fakturze. Podatnik uważa, że występuje w takim przypadku częściowe świadczenie usługi, gdyż trudno rozdzielić jest wydatki na okresy miesięczne. W jednym miesiącu występuje np. podatek od nieruchomości, ubezpieczenie budynku, a w innym nie, dlatego strony określiły w umowie kwotę na zaliczki w stałej miesięcznej wysokości. Zaliczki na "Opłaty Eksploatacyjne" prawidłowo należy uznać za składnik czynszu najmu tylko wyodrębniony i oddzielnie zdefiniowany. Wynika to z tego, że wyodrębnienie kosztów ponoszonych bezpośrednio przez Wynajmującego (Podatnika) na wydatki związane z utrzymaniem budynku z czynszu najmu jest podyktowane tym, że koszty te stanowią wartości zmienne w każdym r. obowiązywania umowy najmu i z góry nie można ustalić umownych zasad prawidłowego oszacowania ich wysokości w każdym roku obowiązywania umowy która jest umową długoterminową (tak jak to jest możliwe w przypadku czynszu najmu).

Ad. pytania 2:

Zdaniem Podatnika za przychód z działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane (art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), co oznacza, że w przypadku, gdy:

Na tle przedstawionego stanu faktycznego i opisu zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług. W myśl art. 14 ust. 3 pkt 1 ww. ustawy, do przychodów, o których mowa w ust. 1 i 2, nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, a także otrzymanych pożyczek i kredytów oraz zwróconych pożyczek, z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek.

Natomiast stosownie do art. 14 ust. 1c ww. ustawy, za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 1 uważa się, z zastrzeżeniem ust. 1e, 1h i 1i, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

Przytoczony powyżej przepis należy traktować jako generalną zasadę określającą moment powstania przychodów dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych. Wyjątek od tak skonstruowanej zasady wprowadza art. 14 ust. 1e, 1h oraz 1i powołanej ustawy.

W myśl art. 14 ust. 1e cytowanej ustawy, jeżeli strony ustalą, że usługa jest rozliczana w okresach rozliczeniowych, za datę powstania przychodu uznaje się ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie rzadziej niż raz w r. Zatem, w sytuacji, gdy postanowienia umowy, która jest wykonywana stale, w dłuższym - określonym bądź nieokreślonym czasie, przewidują, iż wynagrodzenie wypłacane będzie w okresach rozliczeniowych, to przychód z tytułu usług wykonywanych w ramach takiej umowy powstaje zawsze w ostatnim dniu okresu wskazanego w umowie (lub na fakturze) jako okres rozliczeniowy.

Istotną okolicznością w tym wypadku świadczącą o momencie powstania przychodu jest określenie w łączącej strony umowie lub na wystawionej fakturze, jakiego okresu dotyczy czynność będąca jej przedmiotem. Wynika z tego, że określenie okresu rozliczeniowego pozostaje wyłącznie w gestii stron, które łączy stosunek cywilnoprawny. Wobec powyższego, data powstania przychodu zależy od postanowień umowy co do terminu dokonywania rozliczeń, a nie od daty wykonania świadczenia lub wystawienia faktury.

W przedstawionym stanie faktycznym rozliczenie przychodu następuje na podstawie umowy, w której strony ustaliły, że usługa jest rozliczana w okresach miesięcznych, stanowiących okresy rozliczeniowe w myśl powołanych przepisów.

Zatem znajduje w tej sprawie zastosowanie powołany wyżej art. 14 ust. 1e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z tym, za datę powstania przychodu należy uznać ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie, tj. ostatni dzień każdego miesiąca, bez względu na ustaloną datę płatności i termin dokonania rozliczenia wykonanej usługi.

Zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 1 ww. ustawy do przychodów, o których mowa w ust. 1 i 2 nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, a także otrzymanych pożyczek i kredytów oraz zwróconych pożyczek, z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek,

Ze stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę wynika, iż w ramach prowadzonej przez siebie działalności, świadczy usługi najmu, na podstawie umowy najmu podpisanej z Najemcą. Na podstawie ww. umowy w każdym miesiącu są wystawiane dwie faktury, obie płatne na początek miesiąca, w terminie 10 dni od daty otrzymania faktury przez Najemcę. Pierwsza faktura jest wystawiana z tytułu czynszu najmu za użytkowanie budynku, natomiast druga faktura jest wystawiana w formie faktury zaliczkowej z tytułu tzw. "Opłat Eksploatacyjnych", określonych w umowie. Do opłat tych wliczane są m.in. podatek od nieruchomości, koszty ubezpieczenia budynku wszelkie wydatki związane z przestrzeganiem wymogów nałożonych przez organy władz państwowych w związku z konserwacją, naprawami, wymianą, odnowieniem, eksploatacją i użytkowaniem budynku oraz wszelkie inne wydatki niezbędne do prawidłowego funkcjonowania budynku i nieruchomości. Najemca co miesiąc, na podstawie umowy najmu wpłaca pieniądze za: czynsz najmu na podstawie faktury wystawianej z tytułu czynszu najmu oraz "opłaty eksploatacyjne" na podstawie faktury zaliczkowej dotyczącej kosztów eksploatacji budynku poniesionych bezpośrednio przez Wynajmującego (Podatnika). Faktury na "opłaty eksploatacyjne" są wystawiane w każdym miesiącu w formie faktur zaliczkowych, a termin płatności jest taki sam jak termin płatności faktur z tytułu czynszu najmu, tj. w terminie 10 dni od dnia jej otrzymania. Faktury VAT zaliczkowe dotyczące "opłat eksploatacyjnych" są wystawiane ze stawką 22%.

Z powyższych informacji wynika więc, iż Podatnik dokonuje przeniesienia "opłat eksploatacyjnych" przez niego ponoszonych na Najemcę w oparciu o postanowienia zawartej umowy najmu. Wnioskodawca ponosi koszty "opłat eksploatacyjnych", ale opłatami tymi, zgodnie z zawartą umową, obciąża Najemcę. A zatem "opłaty eksploatacyjne" są ściśle związane z przedmiotem najmu i stanowią część kwoty należnej z tytułu umowy najmu budynku. Wnioskodawca obciąża więc Najemcę kosztami użytkowania - "opłatami eksploatacyjnymi", składającymi się z kilku elementów składowych, które nierozerwalnie wiążą się z zawartą, między Stronami, umową najmu. Zatem koszty te w całości stanowią część świadczenia należnego Podatnikowi z tytułu zawartej umowy najmu. Stąd też przychodem będzie cała kwota, którą obciążany jest Najemca budynku, pomniejszona o kwotę należnego podatku od towarów i usług i ten właśnie przychód będzie stanowił podstawę opodatkowania.

Należy zwrócić uwagę, iż skoro tzw. "opłaty eksploatacyjne" które są wydatkami z tytułu kosztów eksploatacji budynku, do których Wnioskodawca zaliczył: podatek od nieruchomości; koszty ubezpieczenia budynku; wszelkie wydatki związane z przestrzeganiem wymogów nałożonych przez organy władz państwowych w związku z konserwacją, naprawami, wymianą, odnowieniem, eksploatacją i użytkowaniem budynku oraz wszelkie inne wydatki niezbędne do prawidłowego funkcjonowania budynku i nieruchomości, na której jest położony budynek zgodnie z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością, są ściśle związane z przedmiotem najmu i stanowią element wynagrodzenia jakie Najemca płaci Wnioskodawcy z tytułu umowy najmu, to opłaty te nie mają charakteru zaliczki, o której mowa w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym przychód za "opłaty eksploatacyjne" podobnie jak przychód z tytułu czynszu należy rozpoznawać zgodnie z art. 14 ust. 1e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. na ostatni dzień okresu rozliczeniowego.

Jak wynika z okoliczności przedstawionych w niniejszym wniosku, po zakończeniu r. kalendarzowego (roku 2008), Wnioskodawca dokona weryfikacji kwot wpłaconych przez Najemcę na poczet "opłat eksploatacyjnych" dokonanych w trakcie roku 2008 z kwotami rzeczywiście wpłaconymi przez Podatnika w 2008 r. z tytułu tych opłat. Po dokonaniu tej weryfikacji, jak wskazują warunki umowy, Wnioskodawca dokona rozliczenia "tak szybko jak to będzie możliwe po zakończeniu każdego roku kalendarzowego Wynajmujący przedstawi Najemcy oświadczenie dotyczące wydatków Wynajmującego na usługi objęte Opłatami Eksploatacyjnymi w poprzednim roku oraz wysokości zaliczek na poczet Opłat Eksploatacyjnych zapłaconych przez Najemcę. Jeżeli rzeczywisty koszt Opłat Eksploatacyjnych za dany rok kalendarzowy okaże się wyższy niż łączne zaliczki za ten okres zapłacone przez Najemcę Wynajmujący będzie uprawniony do obciążenia Najemcy różnicą, która zostanie zapłacona w terminie 10 (dziesięć) dni od dnia wezwania przez Wynajmującego. Wszelkie nadpłaty ze strony Najemcy zostaną zaliczone przez Wynajmującego na poczet przyszłych płatności należnych na podstawie Umowy".

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi sposób rozliczenia rzeczywiście poniesionych przez niego wydatków związanych z "opłatami eksploatacyjnymi" za rok 2008 z kwotami wpłaconymi z tego tytułu w ciągu roku przez Najemcę, w sytuacji gdy kwota pobranych od Najemcy wpłat przewyższa kwoty rzeczywiście wpłacone z tytułu "opłat eksploatacyjnych". Podatnik wskazał, iż całkowite rozliczenie rzeczywiście poniesionych wydatków przez Wynajmującego z tytułu "opłat eksploatacyjnych" za rok 2008 nastąpi w styczniu 2009 r.

W okolicznościach przedstawionych przez Wnioskodawcę, stwierdzić należy, iż wyeliminowanie opodatkowania kwot, które nie stanowiły przychodów lub kwot przychodu zaniżonego winno nastąpić w tych okresach, w których wykazano nienależne przychody.

Późniejsze stwierdzenie zaniżenia lub zawyżenia przychodu nie powoduje zmiany daty powstania tego przychodu, zatem korekta przychodu w tym przypadku powinna być odnoszona do uprzednio wykazanego przychodu. W związku z tym, Wnioskodawca winien dokonać korekty przychodu do opodatkowania w poszczególnych miesiącach 2008 r.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym, a w części dotyczącej zdarzenia przyszłego stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.