IPPB1/415-89/10-4/AM - Powstanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości i zwolnienie go z opodatkowania.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 27 lipca 2009 r. (data wpływu 29 stycznia 2010 r.) oraz uzupełnieniu do wniosku z dnia 23 kwietnia 2010 r. (data nadania 26 kwietnia 2010 r., data wpływu 28 kwietnia 2010 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie z dnia 15 kwietnia 2010 r. (data nadania 15 kwietnia 2010 r., data doręczenia 20 kwietnia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie:

W dniu 29 stycznia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie powstania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości oraz zwolnienia z opodatkowania ww. przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 22 marca 2007 r. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem zawarła umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania. W tym dniu część ceny mieszkania, tj. 10.000 zł tytułem zadatku została zapłacona sprzedającym przez kupującego. W dniu 27 kwietnia 2007 r. została podpisana przed notariuszem w formie aktu notarialnego umowa sprzedaży ww. lokalu stanowiącego odrębną własność, który został nabyty w dniu 13 stycznia 2003 r. na podstawie umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i umowy sprzedaży, sporządzonej w kancelarii notarialnej. Zasadnicza część umowy sprzedaży brzmi:

Paragraf 5. Cena podlega zapłaceniu przez Kupujących w następujący sposób:

W dniu 3 lipca 2007 r. Wnioskodawczyni złożyła w urzędzie skarbowym oświadczenie w sprawie przeznaczenia przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości na cele określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytku) do 31 grudnia 2006 r. W ww. oświadczeniu Wnioskodawczyni zadeklarowała, iż przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania wydatkuje w całości nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na nabycie budynku mieszkalnego jego części lub udziału w takim budynku lokalu, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z takim budynkiem lub lokalem pod budowę budynku mieszkalnego.

Jednocześnie Wnioskodawczyni zobowiązała się do przedstawienia (po upływie dwóch lat od dnia sprzedaży) organowi podatkowemu dowodów potwierdzających wydatkowanie przychodu na ww. cele.

W tym celu, w dniu 4 kwietnia 2007 r. została zawarta umowa przedwstępna na zakup nowego mieszkania, podpisał ją syn. W dniu 11 kwietnia 2007 r. sprzedającemu została wpłacona zaliczka 3.000,00 zł na poczet zakupu nowego mieszkania (potwierdzenie wpłaty wystawione na syna). Pośrednikowi w dniu 29 marca 2007 r., na podstawie faktury VAT wystawionej na męża Wnioskodawczyni zapłacona została kwota 5.769,38 zł.

W dniu 15 maja 2007 r. przed notariuszem została zawarta umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży (akt notarialny). Na podstawie ww. aktu syn oraz Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem wnieśli do właściwego sądu o założenie dla zakupionego mieszkania nowej księgi wieczystej z wpisem własności na rzecz syna w udziale wynoszącym ???189 części oraz Wnioskodawczyni i jej małżonka - na prawach wspólności ustawowej w udziale wynoszącym ???189 części.

Syn był studentem studiów dziennych do września 2007 r. Za 2007 r. jego dochód wyniósł około 15.000 zł (z tytułu umowy o dzieło, a od października dodatkowo z umowy o pracę na czas nieokreślony). Za 2008 r. jego dochód wyniósł około 32.000 zł (umowy o dzieło oraz umowy o pracę na czas nieokreślony).

Wnioskodawczyni jest zatrudniona na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony. Małżonek Wnioskodawczyni jest zatrudniony na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony.

Kupujący umówili się, że do czasu usamodzielnienia się syna (zawarcia przez niego związku małżeńskiego), kredyt będą spłacać rodzice, tj. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem.

W dniu 27 kwietnia 2007 r. została podpisana umowa kredytu mieszkaniowego Własny Kąt hipoteczny na zakup mieszkania, gdzie kredytobiorcą jest Wnioskodawczyni jej mąż i syn.

Zasadnicza część umowy kredytowej brzmi:

Paragraf 2

Paragraf 4

Paragraf 5

Paragrafu 12

Kwota główna kredytu jest ściągana ratami poprzez złożenie zlecenia stałego na potrącenie kolejnych rat miesięcznych z ROR, którego właścicielem jest Wnioskodawczyni i jej małżonek. Ponadto, została dokonana modernizacja zakupionego mieszkania. Na zakup niezbędnego materiału Wnioskodawczyni posiada faktury wystawione na nią jak i na jej małżonka oraz tylko wystawione na jej małżonka.

Jednocześnie pismem z dnia 23 kwietnia 2010 r. (data wpływu 28 kwietnia 2010 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie organu z dnia 15 kwietnia 2010 r. Wnioskodawczyni przedstawiła własne stanowisko w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w związku z zadanymi pytaniami.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Zdaniem Wnioskodawczyni początek źródła przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (mieszkania) powinno liczyć się od daty podpisania aktu notarialnego. Przy rozliczeniu urząd skarbowy powinien również uwzględnić umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania, a co za tym idzie faktury wydatkowane na zakup nowego mieszkania do kwoty otrzymanej zaliczki.

Wskazane w pytaniu drugim kwoty powinno wliczać się w koszty nabycia nowego mieszkania. Wnioskodawczyni uważa, iż może wliczyć 50 % każdej z wymienionych kwot, ponieważ faktycznie opłaciła je wraz z małżonkiem. Syn nie miał wtedy własnych środków na opłacenie wskazanych kwot, a zatem nie można go uznać za osobę ponoszącą wydatki.

Potwierdzeniem poniesienia wydatków tj.:

zdaniem Wnioskodawczyni będą wskazane dokumenty jako potwierdzające dokonanie zapłaty.

Natomiast potwierdzeniem spłaty kredytu z rachunku bankowego Wnioskodawczyni i jej męża może być (oświadczenie banku) o poniesionych kosztach (sumie spłaconych rat) z tego tytułu przez okres dwóch lat licząc od aktu notarialnego zbycia mieszkania. Syn nie miał środków na dokonywanie tych spłat, ponadto z dokumentów wynika jednoznacznie, czyj rachunek bankowy był obciążany z tego tytułu.

Kwoty z faktur w związku z modernizacją mieszkania wystawione na Wnioskodawczynię należy uznać za wydatki w 100 % poniesione przez Wnioskodawczynię, natomiast z faktur wystawionych na Wnioskodawczynię i małżonka należy uznać za wydatki poniesione przez Wnioskodawczynię w części wynoszącej 50 % tej kwoty, natomiast w pozostałej przez małżonka.

Kwotę poniesioną na opłatę notariusza (aktu notarialnego) powinno w opinii Wnioskodawczyni wliczyć w koszty nabycia nowego mieszkania, dowodem powinien być akt notarialny. Kwota ta powinna być podzielona po połowie między Wnioskodawczynią a jej mężem.

Syna nie powinno się wliczać, ponieważ nie posiadał w tym czasie środków na pokrycie omawianej kwoty.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe w części dotyczącej powstania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości oraz uznaje się za nieprawidłowe w części dotyczącej zwolnienia z opodatkowania ww. przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższych przepisów zatem powstanie przychodu może nastąpić w wyniku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości.

Niewątpliwie pod pojęciem "zbycia" użytego w tym przepisie należy natomiast rozumieć każdą czynność prawną przenoszącą własność nieruchomości i ograniczonych praw rzeczowych w nim wymienionych, m.in. w drodze umowy sprzedaży. Wobec powyższego zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, ponieważ jest ona jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności nieruchomości w określonym terminie. Obowiązek podatkowy powstaje dopiero w momencie zawarcia - w wykonaniu umowy przedwstępnej - umowy sprzedaży, przenoszącej własność nieruchomości, jeżeli nie upłynęło pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Odnośnie określenia statusu podatkowego zadatku otrzymanego przed zawarciem notarialnej umowy sprzedaży prawa do lokalu, należy zauważyć, że w myśl art. 19 ust. 1 cytowanej ustawy przychodem ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych oraz innych rzeczy, w warunkach określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży pomniejszona o koszty sprzedaży. Określając źródła przychodu i wartość przychodu, przepisy te wyraźnie wiążą powstanie przychodu z tego źródła ze sprzedażą, nawiązując bezpośrednio do umowy sprzedaży. Niewątpliwie decydujące znaczenie ma tu samo zawarcie umowy sprzedaży, albowiem wartość przychodu jest ustalana na podstawie ceny określonej w umowie.

Stosownie do art. 535 Kodeksu cywilnego przez umowę sprzedaży sprzedający zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Tego rodzaju umowa jest umową wzajemną, kształtowaną oświadczeniami woli stron. W ramach swobody umów (art. 353¹ Kodeksu cywilnego) w stosunkach cywilnoprawnych strony mogą kształtować treść umowy, a więc również umowy o przeniesienie własności, w taki sposób, że wykonanie wzajemnych zobowiązań w celu wykonania postanowień umowy nie zawsze musi następować w dniu jej zawarcia. Strony mogą przyjąć, że zapłata ceny, jak również samo wydanie nastąpi w terminie późniejszym, a także wolą stron może być zaliczenie dokonanych zaliczek lub przedpłat na poczet ceny umowy. Wskazać tu również należy art. 488 § 1 Kodeksu cywilnego, stanowiący, że świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych (świadczenia wzajemne) powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, z ustawy albo orzeczenia sądu lub decyzji właściwego organu wynika, iż jedna ze stron obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia. Z treści tego przepisu wynika zatem, że od zasady jednoczesnego wykonania wzajemnych świadczeń przez strony umowy dopuszczalne są wyjątki, gdy wynika to między innymi z umowy. W tej sytuacji przy sprzedaży może nastąpić zmiana kolejności świadczeń, to jest najpierw wydanie rzeczy, a potem zapłata ceny lub zapłata całości lub części ceny, a potem wydanie rzeczy. Wcześniejsze uiszczenie ceny sprzedaży lub jej części nie jest zatem sprzeczne z obowiązującymi przepisami, co nie zmienia faktu, że zdarzeniem z którym wiąże się powstanie obowiązku podatkowego, jest dopiero zawarcie umowy sprzedaży w przewidzianej przez prawo formie.

W stanie faktycznym przedstawionym we wniosku, w dniu 22 marca 2007 r. - Wnioskodawczyni i jej mąż jako współwłaściciele lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość nabytego w 2003 r. - zawarli umowę przedwstępną sprzedaży oraz otrzymali w tym dniu od kupującego część ceny tj. zadatek. Umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego została zawarta w dniu 27 kwietnia 2007 r.

Samo zawarcie umowy przedwstępnej w dniu 22 marca 2007 r. nie wywołało zatem skutków podatkowych. Skutek prawnopodatkowy (obowiązek podatkowy) z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cytowanym powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych powstał natomiast w momencie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości tj. z chwilą zawarcia w dniu 27 kwietnia 2007 r. umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Stosownie do art. 28 ust. 2 ww. ustawy - w brzmieniu obowiązującym w 2006 r. - podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zgodnie z ust. 2a ww. artykułu zasada ta nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy - w brzmieniu obowiązującym w 2006 r. - wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

Stosownie do art. 21 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

* przeznaczonych na cele rekreacyjne,

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 1 pkt 32 lit. a), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie (art. 21 ust. 16 ustawy).

W pierwszej kolejności zaznaczyć należy, iż przepisy dotyczące wszelkiego rodzaju ulg i zwolnień podatkowych, jako odstępstwo od zasady powszechności opodatkowania, powinny być interpretowane ściśle, w oparciu o wykładnię literalną przepisów ustawy, z wyłączeniem wykładni rozszerzającej.

Okolicznością decydującą o zastosowaniu powyższego zwolnienia jest więc m.in. przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości wyłącznie na cele i w terminach określonych w tym przepisie. Przy tym, enumeratywne wyliczenie wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości ma charakter wyczerpujący, a nie przykładowy.

W świetle powyższych przepisów zatem, zwolnienie obejmuje wydatki m.in. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym lokalem. Za wydatki warunkujące zwolnienie można przy tym uznać również wydatki związane z nabyciem nieruchomości, na które wskazano we wniosku, tj. opłaty notarialne, koszty pośrednictwa przy zakupie mieszkania, koszty związane z uruchomieniem kredytu przeznaczonego na sfinansowanie zakupu tej nieruchomości.

Poza tym, stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) zwolnienie dotyczy przychodów wydatkowanych na remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Zwolnienie nie dotyczy wydatków poniesionych przed dniem uzyskania prawa własności (współwłasności) tego lokalu.

Artykuł 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym określa natomiast jednoznacznie wydatki na spłatę jakiego kredytu (tj. na jakie cele udzielonego) warunkują skorzystanie ze zwolnienia przedmiotowego. W szczególności zaś podatnicy mają prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w tym przepisie w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy, tj. m.in. na nabycie lokalu mieszkalnego. Zwolnienie nie dotyczy więc przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), a wydatkowanych na spłatę kredytu czy pożyczki zaciągniętych na inne cele, niż wymienione, w tym również na spłatę kredytu zaciągniętego na refinansowanie wydatków poniesionych tytułem zadatku na poczet ceny nabycia, opłat notarialnych, podatkowych i pośrednictwa przy zakupie nieruchomości. Refinansowania wydatków nie sposób bowiem utożsamiać z samym wydatkowaniem. Kredyt udzielony na refinansowanie jest kredytem zaciągniętym w celu odzyskania (refundacji) kwot wydatków wcześniej poniesionych i sfinansowanych z innych źródeł. Nie stanowi więc kredytu zaciągniętego na cele wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) kredyt zaciągnięty na refinansowanie wydatków poniesionych na te cele.

Poza tym, z istoty rozwiązania zawartego w ww. art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła być przeznaczona na ww. cele, sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku. Warunek wydatkowania dotyczy bowiem wyłącznie przychodu ze sprzedaży, a nie jakichkolwiek posiadanych przez podatnika środków finansowych. Przy tym, momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży na ww. cele jest data faktycznego wydatkowania przychodu, bowiem przepis ten wiąże skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych z terminem wydatkowania środków pieniężnych określonym w tej umowie.

Jednakże w określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa, mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, przedpłata) i wydatkowane przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym.

Tym samym przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię w dniu 22 marca 2007 r. na poczet ceny sprzedaży (zadatek) i wydatkowany na cele wskazane w ustawie przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego może być również objęty zwolnieniem, o którym mowa, skoro jego otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane umową przedwstępną, a następnie zadatek ten został zaliczony na poczet ceny sprzedaży.

Jak wynika z treści wniosku, środki uzyskane w 2007 r. ze sprzedaży nieruchomości przeznaczyła Wnioskodawczyni na wydatki związane z zakupem - na podstawie aktu notarialnego z dnia 15 maja 2007 r. - lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość - w udziale wynoszącym ???189 części na rzecz Wnioskodawczyni i jej małżonka na prawach wspólności ustawowej. Pozostały udział w prawie własności ww. lokalu wynoszący ???189 części nabył syn. Na zakup ww. lokalu został zaciągnięty wspólnie przez Wnioskodawczynię i jej małżonka oraz syna kredyt, spłata którego jest dokonywana w formie przelewów z rachunku bankowego (zlecenie stałe) stanowiącego własność Wnioskodawczyni i jej małżonka.

Zgodnie z umową kredytową kredytu udzielono w kwocie 223.216,76 zł z przeznaczeniem na zakup nieruchomości lokalowej (211.992 zł), refinansowanie wniesionego zadatku (3.000 zł), refinansowanie poniesionych kosztów notarialnych, podatkowych i pośrednika (5.769,38 zł) oraz pokrycie kosztów prowizji bankowej (2.455,38 zł).

Jednym z warunków udzielenia kredytu (określonym w § 4 tej umowy) było również wniesienie opłaty za oszacowanie wartości lokalu (150 zł), dokonanie ubezpieczenia kredytu (96,79 zł miesięcznie) oraz ubezpieczenia "kredytowanego wkładu finansowego" (1.294,66 zł)

Ponadto, dokonano modernizacji zakupionego lokalu - wydatki na zakup materiałów zostały udokumentowane fakturami VAT wystawionymi na Wnioskodawczynię oraz wystawionymi na Wnioskodawczynię i jej małżonka.

Mając na względzie powyższe, w przedmiotowej sprawie wymagany dla zastosowania zwolnienia cel mieszkaniowy został zrealizowany tylko w odniesieniu do niektórych wydatków.

Ze zwolnienia może korzystać mianowicie przychód w części wydatkowanej:

Jednocześnie jednak, kwestia wydatkowania środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości powinna być dla celów podatkowych udokumentowana rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania poniesionego wydatku.

W przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Natomiast organ podatkowy weryfikujący możliwość skorzystania ze zwolnienia uprawniony jest żądać od podatników przedłożenia dodatkowych dokumentów z których będzie wynikało, kiedy i przez kogo wydatki zostały poniesione, tj. czy środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego faktycznie przeznaczone zostały na cele mieszkaniowe, czy też wydatki na cele mieszkaniowe poczynione zostały z innych źródeł. Takim dokumentami mogą być m.in. rachunki, faktury VAT, umowy przedwstępne, bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą potwierdzić. Artykuł 180 § 1 Ordynacji podatkowej jako dowód dopuszcza wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem.

Zwolnieniu od podatku dochodowego podlega bowiem - jak wskazano również powyżej - tylko ta część przychodu, która została wydatkowana na cel mieszkaniowy. Pozostała część przychodu, nie wydatkowana na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e) ww. ustawy (wydatkowana na inne cele) jest opodatkowana zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

W treści wniosku wskazała Pani, że wraz z małżonkiem z którym pozostaje we wspólności ustawowej poniosła faktycznie wydatki na sfinansowanie prowizji bankowej w kwocie 2.455,38 zł, opłaty za oszacowanie wartości lokalu w kwocie 150 zł, opłaty z tytułu ubezpieczenia "kredytowanego wkładu finansowego" w kwocie 1.294,66 zł oraz ubezpieczenia kredytu w kwocie 96,79 zł miesięcznie, zaliczki na poczet zakupu mieszkania w kwocie 3.000 zł, kosztów pośrednictwa przy zakupie mieszkania w kwocie 5.769,38 zł, opłat notarialnych pobranych za sporządzenie aktu notarialnego w kwocie 2.563,38 zł.

Syn nie miał własnych środków na sfinansowanie tych wydatków.

Jednocześnie, na udokumentowanie:

W kontekście powyższego, nie ma więc podstaw, aby faktura VAT wystawiona przez pośrednika obrotu nieruchomościami oraz posiadane przez Panią dowody wpłat tytułem ubezpieczenia kredytu, potwierdzające fakt poniesienia tych wydatków, datę ich poniesienia oraz dane umożliwiające zidentyfikowanie Pani jako osoby, która te wydatki poniosła, nie mogły zostać uznane za dowody potwierdzające fakt poniesienia przez Panią połowy tych wydatków, jaka wynika z ww. dokumentów. W tej części przychód uzyskany przez Panią ze sprzedaży - z zachowaniem pozostałych przesłanek warunkujących zwolnienie przedmiotowe - może zatem korzystać z tego zwolnienia.

W odniesieniu do wskazanych kosztów związanych z uruchomieniem kredytu (opłaty za oszacowanie lokalu, ubezpieczenia "kredytowanego wkładu finansowego") udokumentowanych umową kredytową zawartą w dniu 27 kwietnia 2007 r. - wobec braku stosownych przeciwdowodów, tj. np. jeżeli z umowy kredytowej lub innych dokumentów nie wynika przez kogo faktycznie zostały poniesione te wydatki lub też kto (w jakiej części) był zobowiązany do ich uiszczenia - należy uznać, iż poniesione one zostały przez każdego z kredytobiorców w równej części (a więc przez Panią została poniesiona 1/3 tych wydatków).

Opłatę uiszczoną za sporządzenie (na okoliczność nabycia przez Panią wraz z małżonkiem prawa własności lokalu mieszkalnego w udziale wynoszącym ???189 części) aktu notarialnego wynikającą z tego aktu - wobec braku stosownych przeciwdowodów, tj. np. innych dokumentów lub innych informacji w tym zakresie zawartych w ww. akcie - należy uznać za opłatę faktycznie poniesioną przez kupujących proporcjonalnie do wielkości nabywanego udziału w prawie własności, tj. na Wnioskodawczynię i małżonka przypadała kwota wynosząca 50 % tychże wydatków, w pozostałej części natomiast poniósł je syn.

Zgodnie natomiast z Pani stanowiskiem, faktury VAT na zakup materiałów w związku z modernizacją nabytego lokalu mieszkalnego wystawione na Panią mogą być potwierdzeniem poniesienia przez Panią całości kwot wydatków wynikających z tych faktur, natomiast faktury VAT wystawione na Panią i małżonka - potwierdzeniem poniesienia przez Panią 50 % kwot wydatków wynikających z tych faktur.

W związku z powyższym, przychód uzyskany przez Panią ze sprzedaży w tej części, wydatkowanej jednakże po uzyskaniu przez Panią tytułu własności modernizowanego lokalu mieszkalnego oraz z zachowaniem pozostałych przesłanek warunkujących zwolnienie przedmiotowe, może korzystać ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Potwierdzeniem wydatków ponoszonych przez Panią wraz z małżonkiem tytułem spłaty kredytu - również zgodnie z Pani stanowiskiem - może być stosowne zaświadczenie z banku o sumie spłaconych rat przez okres dwóch lat licząc od dnia sprzedaży nieruchomości. Brak również podstaw, aby tego rodzaju zaświadczenie potwierdzające fakt poniesienia tych wydatków, datę ich poniesienia oraz dane umożliwiające zidentyfikowanie Pani jako osoby, która te wydatki ponosiła nie mogło zostać uznane za dowód potwierdzający fakt poniesienia przez Panią połowy tych wydatków, jaka wynika z ww. dokumentu, w sytuacji np. gdy zostanie ono wystawione na Panią i małżonka lub też w sytuacji gdy przedmiotowe kwoty faktycznie były wydatkowane przez Panią i małżonka. W tej części przychód uzyskany przez Panią ze sprzedaży - z zachowaniem pozostałych przesłanek warunkujących zwolnienie przedmiotowe - może zatem korzystać z tego zwolnienia.

Natomiast prowizja bankowa w kwocie 2.455,38 zł - jak wynika z umowy kredytowej - została sfinansowana z kwoty udzielonego na ten cel kredytu, a zatem nie została sfinansowana z przychodu uzyskanego przez Panią ze sprzedaży nieruchomości.

Nie sposób również uznać - wobec wystawionego na syna potwierdzenia wpłaty zaliczki na poczet zakupu mieszkania - iż osobą ponoszącą faktycznie ten wydatek była Pani wraz z małżonkiem.

Końcowo, należy zaznaczyć, iż przy wydawania niniejszej interpretacji tut. organ dokonał analizy wyłącznie okoliczności faktycznych podanych we wniosku.

Rolą postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.