IPPB1/415-878/09-3/JB - Zasady opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w 2006 r.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 9 listopada 2009 r. (data wpływu 23 listopada 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego - jest prawidłowe.

W dniu 23 listopada 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczący podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Dnia 23 czerwca 2006 r. (akta notarialny Rep.) Wnioskodawca wraz z małżonką oraz małżonkami S. na zasadzie współwłasności zakupił zabudowaną działkę budynkiem mieszkalnym z dobudowanym budynkiem gospodarczym.

W wyżej wskazanym akcie notarialnym Wnioskodawca wraz z małżonką oraz małżonkami S. dokonał zniesienia współwłasności oraz ustanowiono odrębne własności zakupionej nieruchomości oraz określono sposób korzystania z części wspólnych.

Następnie dnia 30 maja 2007 r. aktem notarialnym (Rep.) ustanowiono odrębne własności dla znajdujących się w budynku samodzielnych lokali mieszkalnych i określono sposób korzystania z nieruchomości oraz wspólnej działki.

Dnia 15 czerwca 2009 r. Wnioskodawca wraz z małżonką sprzedali ww. lokal mieszkalny (akt notarialny Rep.).

W dniu 29 czerwca 2009 r. Wnioskodawca złożył w Urzędzie Skarbowym oświadczenie PIT-23, że uzyskane przychody ze sprzedaży nieruchomości (w kwocie ... zł) zostaną przeznaczone na inne własne cele mieszkaniowe (określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), zaś od pozostałej kwoty (47.750,00 zł) Wnioskodawca odprowadził zryczałtowany podatek dochodowy.

W uzupełnieniu wniosku wnioskodawca doprecyzował, iż w momencie zniesienia współwłasności w akcie notarialnym z dnia 23 czerwca 2006 r. stał się wraz z małżonką właścicielami mieszkania nr 1 i udziałów w częściach wspólnych budynków i w prawie własności działki gruntu o numerze 941/25. Strona wskazuje, iż udział przypadający Jemu i małżonce mieścił się w ramach udziału i odbył się bez spłat i dopłat. Sprzedany lokal mieszkalny Nr 1 w dniu 15 czerwca 2009 r. aktem notarialnym, stanowił odrębną własność strony i Jego małżonki na mocy aktu notarialnego z dnia 23 czerwca 2006 r.

Wnioskodawca wskazuje, iż umowa notarialna z dnia 30 maja 2007 r. o rozwiązaniu umowy i zniesieniu współwłasności nieruchomości powiela i zapisuje istniejący lokal nr 1, który stanowi własność małżonków od 23 czerwca 2006 r. Następnie powstał nowy lokal Nr 4 z tytułu zniesienia własności części wspólnej. Nie dokonały się spłaty ani dopłaty z tytułu zniesienia współwłasności. Strona nadmienia, że nadal wraz z małżonką są współwłaścicielami części wspólnych budynku i w prawie własności działki gruntu Nr 941/25.

Ponadto Wnioskodawca informuje, iż małżonkowie nie korzystali z ulgi odsetkowej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Kiedy w opisanym stanie faktycznym nastąpiło nabycie nieruchomości i czy postępowanie Wnioskodawcy zbyło zgodne z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem Wnioskodawcy Jego postępowanie było prawidłowe. Na podstawie art. 211 Kodeksu cywilnego zniesienie współwłasności może nastąpić poprzez podział rzeczy wspólnej. W wyniku zniesienia współwłasności dochodzi jedynie do nowego ukształtowania prawa własności, poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. W opinii Wnioskodawcy skoro Jego udział i udział małżonki nie uległ powiększeniu i nie doszło do przysporzenia majątkowego strona uważa, iż datą nabycia nieruchomości jest 2006 r.

Wnioskodawca wskazuje ponadto, iż od dnia 1 stycznia 2007 r. zmieniły się przepisy w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Nowe zasady mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych od 1 stycznia 2007 r. Natomiast do nabytych przed tym dniem (tak jak w przypadku Wnioskodawcy) mają zastosowanie przepisy obowiązujące do dnia 31 grudnia 2006 r.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części oraz udział w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej oraz zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Jeżeli natomiast podatnik złoży oświadczenie, że uzyskane przychody ze sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat, zostaną przeznaczone na Inne własne cele mieszkaniowe (określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), przychody te są wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Natomiast zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.- Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego).

W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 tej ustawy. Zgodnie z nimi każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału, jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy i odbył się bez spłat i dopłat.

W przedmiotowej sprawie nabycie lokalu mieszkalnego oznaczonego Nr 1 nastąpiło w dniu 23 czerwca 2006 r. w wyniku zniesienia współwłasności i mieściło się w wysokości udziału we współwłasności.

W sprawie tej będą więc miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.

Stosownie do treści 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód ze sprzedaży przeznaczy na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), z zastrzeżeniem art. 21 ust. 2 i 2a) ustawy.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

W świetle art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

Podkreślić należy, że katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e) ustawy ma charakter zamknięty.

W myśl art. 2 przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

Stosownie do przepisu art. 21 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Z powyższego wynika, iż przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nie będzie podlegać opodatkowaniu 10 % zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych, o ile wystąpią przesłanki do zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy o podatku dochodowym w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.

Jednocześnie podkreślić należy, iż t w przypadku nie wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), stosownie do treści art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, iż nabycie lokalu mieszkalnego Nr 1 nastąpiło w dniu 23 czerwca 2006 r., a zatem jeżeli zostaną spełnione przesłanki zawarte w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to przychód uzyskany przez Wnioskodawcę z tytułu sprzedaży tego lokalu będzie zwolniony z 10 % zryczałtowanego podatku dochodowego. Powyższe oznacza, iż postępowanie Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe w świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie wskazać należy, iż zgodnie z art. 14a § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, a zatem mając na uwadze powyższe interpretacja indywidualna skierowana jest wyłącznie do Wnioskodawcy i skutki prawne wywołuje tylko w stosunku do niego.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Z uwagi na fakt, iż Strona opłaciła wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w kwocie odpowiadającej dwóch stanom faktycznym, natomiast winna być uiszczona kwota odpowiadająca 1-mu stanowi faktycznemu, opłata w wysokości 40 zł dokonana w dniu 18 listopada 2009 r. będzie zwrócona, na wskazany adres do korespondencji zgodnie z art. 14f § 2a Ordynacji podatkowej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.