IPPB1/415-849/11-2/IF

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 12 września 2011 r. (data wpływu 20 września 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału we współwłasności lokalu niemieszkalnego - garażu wielostanowiskowego - jest nieprawidłowe.

W dniu 20.09 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału we współwłasności lokalu niemieszkalnego - garażu wielostanowiskowego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nie prowadzącą działalności gospodarczej. Wnioskodawca nabył od dewelopera nowe mieszkanie oraz udział 1/20 we współwłasności lokalu niemieszkalnego - garażu wielostanowiskowego stanowiącego wyodrębniony lokal w budynku mieszkalnym, położonym w W. Nabycie nastąpiło na podstawie wstępnej umowy kupna-sprzedaży z dnia 26 lipca 1999 r., protokołów odbioru z dnia 3 i 27 lipca 2000 r., a następnie umowy sprzedaży i umowy warunkowej sprzedaży, zawartej w formie aktu notarialnego podpisanego w dniu 12 czerwca 2001 r. W akcie tym zawarto postanowienie, na mocy którego deweloper sprzedaje podatnikowi ww. mieszkanie oraz sprzedaje wynoszący 1/20 część udziału we współwłasności lokalu użytkowego garażu wielostanowiskowego pod warunkiem założenia księgi wieczystej dla tego lokalu. Jednocześnie deweloper udzielił nabywcy pełnomocnictwa do przeniesienia na jego rzecz udziału w garażu wielostanowiskowym oraz zrzekł się prawa do odwołania tego pełnomocnictwa i postanowił, że nie wygaśnie ono w przypadku śmierci strony kupującej. Warunek zawarty w powyższym akcie notarialnym ziścił się w dniu 11 grudnia 2000 r., kiedy lokal garażu wielostanowiskowego został wyodrębniony w akcie notarialnym i założono dla niego w dniu 11 października 2001 r. księgę wieczystą, która następnie została zastąpiona nową księgą wieczystą w dniu 14 września 2004 r.

Ponieważ deweloper nie powiadomił Wnioskodawcę o fakcie założenia księgi wieczystej, akt notarialny, w którym Wnioskodawca przeniósł na siebie udział wynoszący 1/20 współwłasności lokalu niemieszkalnego - garażu wielostanowiskowego został podpisany dopiero w dniu 23 października 2008 r. Przed odbiorem mieszkania i miejsca postojowego w garażu Wnioskodawca zapłacił deweloperowi całą cenę ich nabycia oraz użytkował mieszkanie i miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym od dnia jego protokolarnego odbioru, 27 lipca 2000 r.

W dniu 5 grudnia 2010 r. Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży ww. mieszkania wraz z miejscem postojowym w garażu wielostanowiskowym. W powyższej umowie określono jedną, łączną cenę mieszkania i miejsca postojowego za kwotę 380.000 zł, zgodnie z ustaleniami poczynionymi w wyniku negocjacji pomiędzy sprzedającym a kupującym, iż miejsce postojowe zostanie sprzedane w cenie mieszkania. Następnie na prośbę banku obsługującego transakcję zawarto w dniu 12 grudnia 2010 r. aneks do umowy przedwstępnej, rozdzielając cenę za mieszkanie w kwocie 379.900 zł i za miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym w wysokości 100 zł.

W dniu 13 stycznia 2011 r. został podpisany akt notarialny na podstawie którego Wnioskodawca sprzedał mieszkanie za cenę 379.900 zł i udział 1/20 współwłasności w lokalu niemieszkalnym garażu wielostanowiskowym za kwotę 100 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Zdaniem Wnioskodawcy,

AD. 1 W przedstawionej sytuacji należy uznać, że zbycie przez niego zarówno mieszkania, jak i udziału 1/20 części we lokalu niemieszkalnego - garażu wielostanowiskowego nastąpiło po upływie 5 lat od dnia ich nabycia. Wnioskodawca wskazuje, iż zapłacił całą cenę ww. nieruchomości nabywanych od dewelopera przed ich odbiorem w 2000 r. Wnioskodawca wskazuje, iż umowa sprzedaży na jego rzecz mieszkania i warunkowa umowa sprzedaży zostały zawarte w formie jednego aktu notarialnego w dniu 12 czerwca 2001 r. już w okresie faktycznego użytkowania i posiadania ww. nieruchomości.

Deweloper zawarł w warunkowej umowie sprzedaży nieodwołalne pełnomocnictwo dla niego do zawarcia z samym sobą aktu notarialnego przenoszącego udział 1/20 części we współwłasności lokalu niemieszkalnego - garażu wielostanowiskowego, a zatem zrzekł się na rzecz podatnika wszelkich praw związanych z własnością tej nieruchomości. Warunek zawarty w powyższym akcie notarialnym, polegający na założeniu księgi wieczystej dla lokalu garażu ziścił się w dniu 11 października 2001 r. Z powodu niepoinformowania przez dewelopera o założeniu księgi wieczystej dla garażu wielostanowiskowego, Wnioskodawca dopiero w dniu 23 października 2008 r. potwierdził w akcie notarialnym swoje prawo własności do miejsca postojowego w tym garażu.

Według Wnioskodawcy w tym konkretnym przypadku jako datę nabycia miejsca postojowego w garażu podziemnym można przyjąć dzień zawarcia aktu notarialnego czyli 12 czerwca 2001 r. Sprzedaż nieruchomości nastąpiła w dniu 13 stycznia 2011 r., a zatem po upływie ponad 5 lat od zakończenia roku, w którym nastąpiło jej nabycie. W związku z powyższym na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mających zastosowanie do opisanego stanu faktycznego zbycie nieruchomości jest zwolnione z podatku.

Wnioskodawca podkreśla, iż Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 czerwca 2000 r. stwierdził ze użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z 1991 r. (...) pojęcie "nabycie" w ocenie Sądu nie może budzić żadnych wątpliwości. Pojęcia tego przepis nie modyfikuje na własne potrzeby, nie określa szczególnych sposobów nabycia i nie przewiduje żadnych wyjątków od tego językowego rozumienia. Dlatego należy przyjąć że chodzi tu o każde nabycie w sensie potocznym językowym (wyrok NSA z dnia 15 czerwca 2000 r., sygn. akt: III SA 451/99, "Temida" (CD), Wydawnictwo Prawnicze Lex, Sopot 2001, nr 45387). Powyższe stanowisko NSA nie było kwestionowane przez organy podatkowe w wydawanych przez siebie interpretacjach podatkowych.

AD. 2. W przypadku uznania przez organ wydający interpretację, iż stanowisko Wnioskodawcy przedstawione w punkcie 1 jest nieprawidłowe, Wnioskodawca powinien wykazać w zeznaniu podatkowym PIT-38 za rok 2011 fakt zbycia udziału 1/20 części we współwłasności lokalu niemieszkalnego garażu wielostanowiskowego. Jako przychód powinien wykazać kwotę 100 zł uzyskaną ze sprzedaży tego udziału, a jako koszty uzyskania przychodów kwotę 11.721,15 zł zapłaconą deweloperowi. W związku z wyliczoną stratą podatek do zapłaty wyniesie 0 zł.

Stanowisko powyższe Wnioskodawca wywodzi z kodeksowej zasady swobody kształtowania umów. Przy sprzedaży nieruchomości podatnik prowadził negocjacje z nabywcą, w wyniku których ustalono, iż w cenie 380.000 zł za mieszkanie zawarta będzie też sprzedaż miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym, co zapisano w umowie przedwstępnej z dnia 5 grudnia 2010 r. Rozwiązanie takie, w którym np. miejsca postojowe lub ogródki są sprzedawane w cenie mieszkania, jest obecnie szeroko stosowane na rynku zarówno pierwotnym (deweloperskim), jak i wtórnym. Wnioskodawca miał więc prawo, kierując się przywołaną wyżej zasadą, zawrzeć umowę przedwstępną z nabywcą nieruchomości, w której cenę określono w oparciu o wynik faktycznych uzgodnień pomiędzy stronami. Następnie na prośbę banku obsługującego transakcję zawarto aneks do umowy przedwstępnej, w którym rozdzielono cenę sprzedaży mieszkania na kwotę 379.900 zł i miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym na kwotę 100 zł. Całkowita wartość umowy nie uległa zmianie. Ceny w powyższej wysokości nie zostały zakwestionowane przez notariusza i zostały ujęte w akcie notarialnym z dnia 13 stycznia 2011 r.

Nie ma zatem podstaw do zakwestionowania ceny zbycia udziału 1/20 części we współwłasności lokalu niemieszkalnego - garażu wielostanowiskowego, jako odbiegającej od wartości rynkowej, gdyż jego sprzedaż nie była samodzielną transakcją, lecz była nierozerwalnie związana ze zbyciem mieszkania położonego w tej samej nieruchomości, temu samemu nabywcy, na warunkach z nim wynegocjowanych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307), do źródeł przychodów zalicza się m.in. odpłatne zbycie:

Z przedstawianego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca aktem notarialnym w dniu 23 października 2008 r. przeniósł na siebie udział wynoszący 1/20 współwłasności lokalu niemieszkalnego - garażu wielostanowiskowego. Następnie w dniu 13 stycznia 2011 r. został podpisany akt notarialny, na podstawie którego Wnioskodawca sprzedał udział 1/20 współwłasności w lokalu niemieszkalnym garażu wielostanowiskowym za kwotę 100 zł.

Umowa sprzedaży została zdefiniowana w art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) - jako umowa dwustronnie zobowiązująca. Obowiązkiem sprzedającego jest przeniesienie na kupującego własności rzeczy i wydanie mu rzeczy. Kupujący zobowiązuje się natomiast odebrać rzecz i zapłacić sprzedającemu cenę. Szczegółowe przepisy Kodeksu cywilnego (art. 155-158) określają moment, w którym następuje skuteczne, w świetle prawa cywilnego, przeniesienie własności.

Powołane przepisy Kodeksu cywilnego pozwalają na wyprowadzenie wniosku, iż za moment zbycia uznaje się dzień przeniesienia własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową, co następuje z chwilą zawarcia aktu notarialnego. Nie ulega zatem wątpliwości, że umowa sprzedaży przenosi własność na nabywcę, a transakcję uznaje się za zrealizowaną z datą podpisania umowy notarialnej, na mocy której dochodzi do przeniesienia prawa własności. Należy wskazać, iż zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ww. ustawie w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Z uwagi na fakt, iż - jak wskazano - nabycie przez Wnioskodawcę nieruchomości nastąpiło w roku 2008, dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego stanu faktycznego, należy stosować przepisy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. I tak stosownie do treści art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Reasumując, mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, iż sprzedaż udziału 1/20 części we współwłasności lokalu niemieszkalnego - garażu wielostanowiskowego nastąpiła przed upływem 5 lat, zatem dochód z ww. sprzedaży winien być obliczony na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych i rozliczeniu w zeznaniu PIT-36, PIT-36L lub PIT-38 w zależności od rodzaju osiąganych dochodów oraz zeznania jakie Wnioskodawca winien złożyć w danym roku podatkowym.

Wskazać należy, iż przychód ze sprzedaży przedmiotowego udziału 1/20 części we współwłasności lokalu niemieszkalnego - garażu wielostanowiskowego winien być określony zgodnie z brzmieniem art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia, a nie jak uważa Wnioskodawca, według wartości określonej w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.

Kosztami uzyskania przychodu będą natomiast koszty poniesione na nabycie nieruchomości udziału w garażu wielostanowiskowym. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.

Należy podkreślić, iż ewentualne wyliczenia, jakich należałoby dokonać nie należą do kompetencji tutejszego organu.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.