IPPB1/415-833/12-7/IF - PIT w zakresie opodatkowania dochodów z najmu lokalu mieszkalnego nie będącego środkiem trwałym w przedsiębiorstwie.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 29 czerwca 2012 r. (data wpływu 4 lipca 2012 r.) uzupełnionym pismem z dnia 28 września 2012 r. (data wpływu 1 października 2012 r.) złożonym na wezwanie z dnia 14 września 2012 r. Nr IPPB1/415-833/12-2/IF; IPPP1/443-572/12-2/AW o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodów z najmu lokalu mieszkalnego nie będącego środkiem trwałym w przedsiębiorstwie - jest prawidłowe.

W dniu 4 lipca 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodów z najmu lokalu mieszkalnego nie będącego środkiem trwałym w przedsiębiorstwie.

W przedmiotowym wniosku zostały przedstawione następujące zdarzenia przyszłe.

Wnioskodawca wspólnie z małżonką na zasadzie małżeńskiej wspólności majątkowej kupił w dniu 18 czerwca 2012 r. lokal mieszkalny (dalej: lokal lub lokal mieszkalny) z rynku wtórnego wraz z udziałem w prawie wieczystego użytkowania 3 działek gruntu, udziałem we współwłasności wszelkich części wspólnych budynku mieszkalnego i przynależnym do lokalu pomieszczeniem piwnicznym. Lokal mieszkalny objęty jest prawem odrębnej własności lokalu ustanowionym w dniu 28 września 2010 r. w wyniku przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Czynność ustanowienia odrębnej własności lokalu nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W dniu 27 kwietnia 2012 r. została zawarta umowa przedwstępna zakupu przedmiotowego lokalu. Wpłacony został zadatek w wysokości 5 000 PLN.

Zakup mieszkania został w większej części sfinansowany z kredytu hipotecznego zaciągniętego przez oboje małżonków jako osoby prywatne. Zgodnie z zawartą umową kredytową z dnia 31 maja 2012 r. z bankiem S.A. Wnioskodawca poniósł lub poniesie następujące wydatki:

* zwrot kwoty kredytu wraz z odsetkami ustalonymi według zmiennej stopy procentowej WIBOR 3 m i marży banku w wysokości 1 punktu procentowego. Przy czym wysokość marży banku może zostać podwyższona nie więcej niż o 2 punkty procentowe jeżeli w trakcie okresu kredytowania nastąpi wzrost ryzyka kredytowego banku. W okresie do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki umownej do księgi wieczystej marża banku jest podwyższona o 0,6 punktu procentowego

* koszt wyceny nieruchomości - 479 zł

* opłata za podwyższone ryzyko banku z tytułu brakującego wykładu własnego tytułem składki ubezpieczeniowej (ubezpieczenie brakującego wkładu), płatna jednorazowo po podpisaniu umowy kredytowej - 2275,32 zł

* koszt wpisu hipoteki umownej do księgi wieczystej 200 zł

* koszt wpisu Wnioskodawcy i małżonki w księdze wieczystej jako właścicieli nieruchomości - 200 zł

* koszt podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu ustanowienia hipoteki - maksymalnie 19 zł

* koszt ubezpieczenia lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot prawnego zabezpieczenia spłaty kredytu od ognia i innych zdarzeń losowych

* koszt ubezpieczenia na życie Wnioskodawcy i jego małżonki

* koszt otwarcia i prowadzenia rachunku typu E m.in. do spłaty kredytu - 1437,60 zł

* koszt zakupu karty kredytowej - 105 zł.

Ponadto Wnioskodawca na podstawie umowy kredytowej może być zobowiązany do zapłacenia:

* prowizji za prolongowanie terminu spłaty kapitału

* odsetek od nieterminowej spłaty kredytu

* kosztów upomnień listownych i kontaktów telefonicznych w sytuacji opóźnień w spłacie rat kredytowych

* kosztów sądowych związane z roszczeniami banku wobec Wnioskodawcy, postępowaniem egzekucyjnym i windykacją w sytuacji gdy Wnioskodawca zaprzestanie spłaty kredytu;

* prowizji za wcześniejszą całkowitą lub częściową spłatę kredytu

* opłat za wystawienie opinii i zaświadczeń, harmonogramów spłaty kredytu itp. zgodnie z tabelą opłat i prowizji banku.

Lokal mieszkalny znajduje się w budynku, w którym usytuowany jest lokal mieszkalny zaspokajający potrzeby mieszkaniowe Wnioskodawcy i jego rodziny (małżonki i małoletniego dziecka) i w którym jednocześnie zarejestrowana jest działalność gospodarcza Wnioskodawcy.

Zakupiony lokal zostanie przeznaczony w całości na biuro działalności gospodarczej Wnioskodawcy jednak bez zmiany zasadniczego przeznaczenia lokalu. Lokal będzie pełnił wyłącznie funkcje typowo biurowe. Wnioskodawca planuje bezpośrednio po zakupie lub później przeprowadzić w lokalu drobne prace remontowe polegające na odświeżeniu jego wyglądu. Wnioskodawca planuje również wnieść lokal do majątku przedsiębiorstwa i poddać go amortyzacji. Małżonka wnioskodawcy nie będzie wykorzystywać zakupionego lokalu na własne potrzeby. W żadnym z dokumentów związanych z zakupem lokalu (w tym w umowie zakupu, w umowie kredytowej) nie został wskazany jako cel zakupu lokalu działalność gospodarcza lub przeznaczenie na działalność gospodarczą.

Wnioskodawca rozważa w późniejszym okresie przeznaczenie lokalu na wynajem na cele mieszkalne w momencie gdy lokal będzie jeszcze środkiem trwałym w działalności gospodarczej Wnioskodawcy lub po zaprzestaniu wykorzystywania lokalu na cele działalności gospodarczej i w konsekwencji po zaprzestaniu jego amortyzacji w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, z której dochód opodatkowany jest podatkiem dochodowym od osób fizycznych (dalej: podatek PIT), tzw. podatkiem liniowym według stawki 19% rozliczanym według metody kasowej (tekst jedn.: metoda potrącania kosztów uzyskania przychodów przez podatników podatku PIT prowadzących działalność gospodarczą ewidencjonowaną KPIR, o której mowa w art. 22 ust. 6b ustawy o PIT) na bazie miesięcznej. Wnioskodawca jest podatnikiem czynnym podatku od towarów i usług (dalej: podatek VAT lub VAT). Usługi świadczone przez Wnioskodawcę opodatkowane są podatkiem VAT według stawki 23%. Zgodnie z zaświadczeniem o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej z dnia 16 grudnia 2009 r. (który od tej daty nie uległ zmianie) Wnioskodawca prowadzi działalność w zakresie doradztwa związanego z zarządzaniem i inwestycjami w nieruchomości komercyjne. W przedmiocie działalności nie jest wymienione pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, sprzedaż czy wynajem nieruchomości. Usługi świadczone są przez Wnioskodawcę głównie w siedzibach klientów.

Małżonka Wnioskodawcy jest zarejestrowana w ramach jego działalności gospodarczej dla celów ubezpieczenia zdrowotnego jako osoba współubezpieczona.

Pismem z dnia 25 września 2012 r. (data wpływu 1 października 2012 r.) Wnioskodawca przeformułował pytanie oznaczone we wniosku Nr 1, oraz wskazał, iż przedmiotowy lokal mieszkalny był wykorzystywany przez poprzedniego właściciela przed jego nabyciem przez co najmniej 60 miesięcy.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku Nr 8. Odpowiedź na pozostałe pytania zostanie udzielona w odrębnych rozstrzygnięciach.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 8

Zdaniem Wnioskodawcy, jeśli lokal przestanie być wykorzystywany na prowadzenie działalności gospodarczej (tekst jedn.: przestanie być siedzibą biura) Wnioskodawca powinien wycofać lokal z działalności gospodarczej, wykreślić lokal z ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych działalności gospodarczej i wystawić dokument LT. W wyniku tych działań lokal przestanie być składnikiem majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. W konsekwencji zdaniem Wnioskodawcy, jeśli następnie lokal zostanie wynajęty, wynajęcie zostanie dokonane przez osoby prywatne, a przychód z wynajęcia takiego lokalu będzie zaliczany do kategorii źródeł przychodów o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanych zdarzeń przyszłych uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy, z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 6 tego przepisu:

* pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

* najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Mając powyższe na uwadze, najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy).

Z powyższego wynika, iż co do zasady, podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych mogą wybrać, czy najem nieruchomości będzie przez nich prowadzony w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, czy też w ramach tzw. najmu prywatnego. Od wyboru dokonanego przez podatnika zależy kwalifikacja uzyskiwanych z tego tytułu przychodów do odpowiedniego źródła przychodów (z pozarolniczej działalności gospodarczej, bądź z najmu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 cyt. ustawy).

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie regulują kwestii związanych z zasadami zawierania umów najmu, w tym także ilości nieruchomości, które mogą być przedmiotem wynajmu.

Wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Zatem to podatnik decyduje czy przychody z najmu opodatkuje w ramach działalności gospodarczej, czy też jako odrębne źródło przychodów z tzw. najmu prywatnego. Przy czym kwalifikacja do odpowiedniego źródła przychodu pozostaje w ścisłym związku z możliwością wyboru sposobu rozliczania przychodów z najmu tak na gruncie ustawy o podatku dochodowym osób fizycznych, jak i ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem liniowym według stawki 19%. Jest wraz z małżonką na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej właścicielem lokalu mieszkalnego, który jest wykorzystywany w jego działalności gospodarczej, będzie stanowił środek trwały. Wnioskodawca zamierza przedmiotowy lokal wycofać z działalności gospodarczej, a następnie go wynająć.

Zatem wynajem wskazanego we wniosku lokalu mieszkalnego wycofanego z działalności gospodarczej Wnioskodawcy nie musi odbywać się w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Przychód uzyskany z tego wynajmu może stanowić przychód ze źródła określonego w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa, stwierdzić należy, iż przychody z najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego wycofanego z działalności gospodarczej stanowią źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych przedstawionych przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.