IPPB1/415-833/12-5/IF - Określenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 29 czerwca 2012 r. (data wpływu 4 lipca 2012 r.) uzupełnionym pismem z dnia 28 września 2012 r. (data wpływu 1 października 2012 r.) złożonym na wezwanie z dnia 14 września 2012 r. Nr IPPB1/415-833/12-2/IF; IPPP1/443-572/12-2/AW o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości (pyt. 5 i 6) - jest prawidłowe.

W dniu 4 lipca 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości (pyt. 5 i 6).

W przedmiotowym wniosku zostały przedstawione następujące zdarzenia przyszłe.

Wnioskodawca wspólnie z małżonką na zasadzie małżeńskiej wspólności majątkowej kupił w dniu 18 czerwca 2012 r. lokal mieszkalny (dalej: lokal lub lokal mieszkalny) z rynku wtórnego wraz z udziałem w prawie wieczystego użytkowania 3 działek gruntu, udziałem we współwłasności wszelkich części wspólnych budynku mieszkalnego i przynależnym do lokalu pomieszczeniem piwnicznym. Lokal mieszkalny objęty jest prawem odrębnej własności lokalu ustanowionym w dniu 28 września 2010 r. w wyniku przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Czynność ustanowienia odrębnej własności lokalu nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W dniu 27 kwietnia 2012 r. została zawarta umowa przedwstępna zakupu przedmiotowego lokalu. Wpłacony został zadatek w wysokości 5 000 PLN.

Zakup mieszkania został w większej części sfinansowany z kredytu hipotecznego zaciągniętego przez oboje małżonków jako osoby prywatne. Zgodnie z zawartą umową kredytową z dnia 31 maja 2012 r. z bankiem S.A. Wnioskodawca poniósł lub poniesie następujące wydatki:

zwrot kwoty kredytu wraz z odsetkami ustalonymi według zmiennej stopy procentowej WIBOR 3 m i marży banku w wysokości 1 punktu procentowego. Przy czym wysokość marży banku może zostać podwyższona nie więcej niż o 2 punkty procentowe jeżeli w trakcie okresu kredytowania nastąpi wzrost ryzyka kredytowego banku. W okresie do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki umownej do księgi wieczystej marża banku jest podwyższona o 0,6 punktu procentowego

* koszt wyceny nieruchomości - 479 zł

* opłata za podwyższone ryzyko banku z tytułu brakującego wykładu własnego tytułem składki ubezpieczeniowej (ubezpieczenie brakującego wkładu), płatna jednorazowo po podpisaniu umowy kredytowej - 2275,32 zł

* koszt wpisu hipoteki umownej do księgi wieczystej 200 zł

* koszt wpisu Wnioskodawcy i małżonki w księdze wieczystej jako właścicieli nieruchomości - 200 zł

* koszt podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu ustanowienia hipoteki - maksymalnie 19 zł

* koszt ubezpieczenia lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot prawnego zabezpieczenia spłaty kredytu od ognia i innych zdarzeń losowych

* koszt ubezpieczenia na życie Wnioskodawcy i jego małżonki

* koszt otwarcia i prowadzenia rachunku typu E m.in. do spłaty kredytu - 1437,60 zł

* koszt zakupu karty kredytowej - 105 zł.

Ponadto Wnioskodawca na podstawie umowy kredytowej może być zobowiązany do zapłacenia:

* prowizji za prolongowanie terminu spłaty kapitału

* odsetek od nieterminowej spłaty kredytu

* kosztów upomnień listownych i kontaktów telefonicznych w sytuacji opóźnień w spłacie rat kredytowych

* kosztów sądowych związanych z roszczeniami banku wobec Wnioskodawcy, postępowaniem egzekucyjnym i windykacją w sytuacji gdy Wnioskodawca zaprzestanie spłaty kredytu;

* prowizji za wcześniejszą całkowitą lub częściową spłatę kredytu

* opłat za wystawienie opinii i zaświadczeń, harmonogramów spłaty kredytu itp. zgodnie z tabelą opłat i prowizji banku.

Lokal mieszkalny znajduje się w budynku, w którym usytuowany jest lokal mieszkalny zaspokajający potrzeby mieszkaniowe Wnioskodawcy i jego rodziny (małżonki i małoletniego dziecka) i w którym jednocześnie zarejestrowana jest działalność gospodarcza Wnioskodawcy.

Zakupiony lokal zostanie przeznaczony w całości na biuro działalności gospodarczej Wnioskodawcy jednak bez zmiany zasadniczego przeznaczenia lokalu. Lokal będzie pełnił wyłącznie funkcje typowo biurowe. Wnioskodawca planuje bezpośrednio po zakupie lub później przeprowadzić w lokalu drobne prace remontowe polegające na odświeżeniu jego wyglądu. Wnioskodawca planuje również wnieść lokal do majątku przedsiębiorstwa i poddać go amortyzacji. Małżonka wnioskodawcy nie będzie wykorzystywać zakupionego lokalu na własne potrzeby. W żadnym z dokumentów związanych z zakupem lokalu (w tym w umowie zakupu, w umowie kredytowej) nie został wskazany jako cel zakupu lokalu działalność gospodarcza lub przeznaczenie na działalność gospodarczą.

Wnioskodawca rozważa w późniejszym okresie przeznaczenie lokalu na wynajem na cele mieszkalne w momencie gdy lokal będzie jeszcze środkiem trwałym w działalności gospodarczej Wnioskodawcy lub po zaprzestaniu wykorzystywania lokalu na cele działalności gospodarczej i w konsekwencji po zaprzestaniu jego amortyzacji w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, z której dochód opodatkowany jest podatkiem dochodowym od osób fizycznych (dalej: podatek PIT), tzw. podatkiem liniowym według stawki 19% rozliczanym według metody kasowej (tekst jedn.: metoda potrącania kosztów uzyskania przychodów przez podatników podatku PIT prowadzących działalność gospodarczą ewidencjonowaną KPIR, o której mowa w art. 22 ust. 6b ustawy o PIT) na bazie miesięcznej. Wnioskodawca jest podatnikiem czynnym podatku od towarów i usług (dalej: podatek VAT lub VAT). Usługi świadczone przez Wnioskodawcę opodatkowane są podatkiem VAT według stawki 23%. Zgodnie z zaświadczeniem o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej z dnia 16 grudnia 2009 r. (który od tej daty nie uległ zmianie) Wnioskodawca prowadzi działalność w zakresie doradztwa związanego z zarządzaniem i inwestycjami w nieruchomości komercyjne. W przedmiocie działalności nie jest wymienione pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, sprzedaż czy wynajem nieruchomości. Usługi świadczone są przez Wnioskodawcę głównie w siedzibach klientów.

Małżonka Wnioskodawcy jest zarejestrowana w ramach jego działalności gospodarczej dla celów ubezpieczenia zdrowotnego jako osoba współubezpieczona.

Pismem z dnia 25 września 2012 r. (data wpływu 1 października 2012 r.) Wnioskodawca przeformułował pytanie oznaczone we wniosku Nr 1, oraz wskazał, iż przedmiotowy lokal mieszkalny był wykorzystywany przez poprzedniego właściciela przed jego nabyciem przez co najmniej 60 miesięcy.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku Nr 5 i 6. W zakresie pozostałych pytań zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 5

Zdaniem Wnioskodawcy wynajmowanie przez Wnioskodawcę i jego małżonkę jako osoby prywatne lokalu mieszkalnego, który wcześniej był wykorzystywany w działalności gospodarczej Wnioskodawcy pozostaje bez wpływu na sposób opodatkowania dochodu ze sprzedaży lokalu (po wycofaniu lokalu z działalności gospodarczej Wnioskodawcy). Jeśli sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lokalu, dochód będzie ustalany i opodatkowany zgodnie z art. 30e ustawy o PIT. Natomiast jeśli (odpłatne zbycie) sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, dochód uzyskany z odpłatnego zbycia tego lokalu nie będzie podlegał opodatkowaniu w ogóle. Wniosek taki wypływa z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z ust. 2 i 3 oraz art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a w zw. z ust. 2c ustawy o PIT. Zdaniem Wnioskodawcy wynajmowanie lokalu mieszkalnego przez Wnioskodawcę w okresie, w który lokal stanowi środek trwały w działalności gospodarczej Wnioskodawcy pozostaje bez wpływu na sposób opodatkowania dochodu ze sprzedaży lokalu. Jeśli sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lokalu, dochód będzie ustalany i opodatkowany zgodnie z art. 30e ustawy o PIT. Natomiast jeśli (odpłatne zbycie) sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, dochód uzyskany z odpłatnego zbycia tego lokalu nie będzie podlegał opodatkowaniu w ogóle. Wniosek taki wypływa z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z ust. 2 i 3 oraz art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a w zw. z ust. 2c ustawy o PIT. Przy czym Wnioskodawca zaznacza, że nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Ad.6

Kwestie opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wykorzystywanego na potrzeby związane z działalnością gospodarczą przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie uregulowane są w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z ust. 2 pkt 3 i ust. 3 oraz w art. 14 ust. 2 w zw. z ust. 2c ustawy o PIT. Z powołanych przepisów wynika, że źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). Powołany przepis nie ma zastosowania do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku będących (m.in.) środkami trwałymi ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 3 (art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o PIT).

I jednocześnie powołany przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT ma zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym lokalem (art. 10 ust. 3 ustawy o PIT).

Zdaniem Wnioskodawcy powołane powyżej przepisy należy interpretować w następujący sposób:

* opodatkowaniu będzie podlegało tylko odpłatne zbycie, czyli zbycie wiążące się z powstaniem przysporzenia majątkowego po stronie podatnika (np. sprzedaż, zamiana). Brak odpłatności powoduje, że po stronie podatnika (zbywcy) przychód z takiej transakcji nie powstanie.

* opodatkowaniu w ramach art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT będzie podlegało odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego (i związanych z nim praw) dokonane nie w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, Podatnikiem podatku PIT na podstawie powołanego artykułu będzie podmiot nie trudniący się zawodowo działalnością w zakresie sprzedaży nieruchomości, obrotu nieruchomościami. Prowadzenie przez podatnika działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży nieruchomości, obrotu nieruchomościami lub uznanie, że podatnik prowadzi działalność gospodarczą w tym zakresie spowoduje, że dochód podatnika będzie opodatkowany na zasadach właściwych dla opodatkowania dochodów z działalności gospodarczej.

* odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego i praw z nimi związanych nie w wykonywaniu działalności gospodarczej będzie opodatkowane, jeśli nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Odpłatne zbycie ww. składnika majątku dokonane po tym okresie spowoduje, że dochód uzyskany z takiej transakcji nie będzie podlegał opodatkowaniu w ogóle.

Powyższe reguły opodatkowania mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym lokalem.

Zdaniem Wnioskodawcy pomimo, że lokal mieszkalny opisany w analizowanym stanie faktycznym będzie wykorzystywany na potrzeby związane z działalnością gospodarczą (w lokalu będzie znajdowało się biuro), jego sprzedaż przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nadal będzie opodatkowane na zasadach wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Dochód z odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych (i związanych z nimi prawami) opodatkowane są zgodnie z regułami wynikającymi z art. 30e ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 30e ustawy o PIT podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określony zgodnie z art. 19 (wartość wyrażona w cenie określonej w umowie), a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d (udokumentowane koszty nabycia powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania), powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Dokonane do dnia odpłatnego zbycia odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej nieruchomości zwiększą wartość dochodu z odpłatnego zbycia, natomiast do kosztów uzyskania przychodów z tytułu transakcji sprzedaży zostanie zaliczona cała cena nabycia.

Niezamortyzowana część wartości początkowej lokalu mieszkalnego nie zostanie zaliczona do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonanie sprzedaży lokalu przed upływem 5 licząc od końca roku, w którym nastąpiło jego nabycie nie będzie wiązało się z koniecznością skorygowania odpisów amortyzacyjnych dokonanych w okresie wykorzystywania środka trwałego dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł. Po zakończeniu roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości podatnik jest obowiązany w rocznym zeznaniu podatkowym (PIT 39) wykazać dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu nie objętego zwolnieniem od opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 lub dochody zwolnione z opodatkowania na zasadzie art. 21 ust. 1 pkt 131. Wykorzystywanie lokalu mieszkalnego na potrzeby związane z działalnością gospodarczą i jego późniejsza sprzedaż przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nie stanowi przeszkody w zastosowaniu zwolnienia od opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku PIT. Ze zwolnienia z opodatkowania można skorzystać w ciągu 2 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło (opodatkowane PIT) odpłatne zbycie nieruchomości.

Zgodnie z art. 30e ust. 5 ustawy o podatku PIT zasad opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości z art. 30e ustawy o podatku PIT nie stosuje się, jeżeli:

* budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika - tzn. podatnik zawodowo zajmuje się budową i sprzedażą nieruchomości, prowadzi działalność gospodarczą w tym zakresie.

* przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw z nim związanych wynikające z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT są spójne z zasadami wynikającymi z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a w zw. z ust. 2c ustawy o PIT. Zgodnie z powołanymi przepisami do przychodu z działalności gospodarczej zaliczane są przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku będących środkami trwałymi ujętymi w ewidencji środków trwałych. Ale z zakresu działania powyższej reguły wyłączone są przychody uzyskane w wyniku odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego wykorzystywanego na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej dokonane po upływie 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło jego nabycie nie będzie podlegało opodatkowaniu. Dokonanie sprzedaży lokalu po upływie 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło jego nabycie nie będzie wiązało się z koniecznością skorygowania odpisów amortyzacyjnych dokonanych w okresie wykorzystywania środka trwałego dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanych zdarzeń przyszłych uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Zastrzec jedynie należy, iż tut. organ podatkowy dokonał oceny prawnej stanowiska Wnioskodawcy tylko w zakresie objętym zadanymi przez niego pytaniami.

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych przedstawionych przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.