IPPB1/415-809/14-2/MT

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 3 lipca 2014 r. (data wpływu 8 lipca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek - jest prawidłowe.

W dniu 8 lipca 2014 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości opodatkowania przychodów z podnajmu powierzchni użytkowej ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe.

Od 2006 r. Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą jako osoba fizyczna. W przedmiocie działalności gospodarczej mieści się m.in. obrót nieruchomościami, który jest faktycznie wykonywany. Z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawczyni jest podatnikiem podatku od towarów i usług. W 1999 r. Wnioskodawczyni nabyła do majątku odrębnego 4, sąsiadujące ze sobą, niezabudowane działki przeznaczone pod zabudowę dla Wnioskodawczyni, męża Wnioskodawczyni i trojga dzieci. Działki te Wnioskodawczyni przeznaczyła na własne cele mieszkaniowe, a nabycie nie nastąpiło w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Działki te nigdy nie zostały wprowadzone do majątku działalności gospodarczej. Działki te znajdują się w K., dzielnicy administracyjnej, na terenie nie objętym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy Miejskiej. Sąsiednia zabudowa ma charakter zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Wnioskodawczyni wielokrotnie występowała o wydanie warunków zabudowy lub pozwolenia na budowę niemniej udział sąsiadów - stron w postępowaniach budowlanych - zawsze kończył się odwołaniami od wydanych decyzji, które były uchylane. Dwukrotnie, w 2006 i 2007 Wnioskodawczyni próbowała zbyć te działki w całości ale kontrahenci wycofywali się z transakcji wobec braku decyzji o warunkach zabudowy. W 2014 r. zgodnie z wnioskiem Wnioskodawczyni i decyzją Prezydenta Miasta K. 3 działki zostały podzielone. Podział miał charakter techniczny, a celem podziału było poszerzenie drogi biegnącej wzdłuż tych działek w celu zapewnienia dostępu do drogi koniecznej dla wszystkich działek. Podział został dokonany pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych, ustanowiona zostanie służebność gruntowa drogi koniecznej lub równocześnie dokonane zostanie zbycie ułamkowej części działki zajętej pod drogę. W związku z tym, że od ponad 10 lat Wnioskodawczyni nie może uzyskać prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy dla budowy domów jednorodzinnych, zrezygnowała z planów budowy i przeniesienia się do K. W chwili obecnej Wnioskodawczyni dokonała jako osoba fizyczna - sprzedaży jednej z działek. Ponieważ są potencjalni' nabywcy sześciu pozostałych Wnioskodawczyni nosi się również z zamiarem ich zbycia.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż, po podziale 7 działek gruntu nabytych do majątku odrębnego w 1999 r., nie wprowadzonych do majątku prowadzonej od 2006 r. działalności gospodarczej stanowi przychód ze zbycia nieruchomości i z tego tytułu nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (zbycie po upływie pięciu lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie), a co za tym idzie czynności te nie będą czynnościami wykonywanymi przez podatnika podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, wobec stanowczego rozróżnienia składników majątku nabywanego na cele osobiste jak i na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej zbycie wskazanych działek gruntu nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej. Co za tym idzie będzie to zbycie majątku osobistego, które korzystać będzie ze zwolnienia w podatku dochodowym od osób fizycznych (nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku, w którym Wnioskodawczyni nabyła nieruchomości) i tym samym nie będzie to czynność wykonana przez Wnioskodawczynię jako podatnika podatku od towarów i usług, gdyż przedmiotowo i podmiotowo nie będzie dotyczyć dostaw towarów wykonywanych przez podatnika tego podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) - odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 8 tego przepisu:

* pozarolnicza działalność gospodarcza,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

* wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

* polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

* polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Jednakże brak dochodu z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3 nawet, jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.

Natomiast w świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - za przychody z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

- ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Z powyższych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że od 2006 r. Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą jako osoba fizyczna. W przedmiocie działalności gospodarczej mieści się m.in. obrót nieruchomościami, który jest faktycznie wykonywany. W 1999 r. Wnioskodawczyni nabyła do majątku odrębnego 4, sąsiadujące ze sobą, niezabudowane działki przeznaczone pod zabudowę dla Wnioskodawczyni, męża Wnioskodawczyni i trojga dzieci. Działki te Wnioskodawczyni przeznaczyła na własne cele mieszkaniowe, a nabycie nie nastąpiło w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Działki te nigdy nie zostały wprowadzone do majątku działalności gospodarczej. Działki te znajdują się na terenie nie objętym planem zagospodarowania przestrzennego. Sąsiednia zabudowa ma charakter zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Wnioskodawczyni wielokrotnie występowała o wydanie warunków zabudowy lub pozwolenia na budowę niemniej udział sąsiadów - stron w postępowaniach budowlanych - zawsze kończył się odwołaniami od wydanych decyzji, które były uchylane. Dwukrotnie, w 2006 i 2007 Wnioskodawczyni próbowała zbyć te działki w całości ale kontrahenci wycofywali się z transakcji wobec braku decyzji o warunkach zabudowy. W 2014 r. zgodnie z wnioskiem Wnioskodawczyni i decyzją Prezydenta Miasta K. 3 działki zostały podzielone. Podział miał charakter techniczny, a celem podziału było poszerzenie drogi biegnącej wzdłuż tych działek w celu zapewnienia dostępu do drogi koniecznej dla wszystkich działek. W chwili obecnej Wnioskodawczyni dokonała jako osoba fizyczna - sprzedaży jednej z działek. Ponieważ są potencjalni' nabywcy sześciu pozostałych Wnioskodawczyni nosi się również z zamiarem ich zbycia.

W tym miejscu podkreślenia wymaga fakt, że wydzielenie działek z przedmiotowej nieruchomości nie stanowiło ich nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stąd też czynność ta, jako czynność czysto techniczna, nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa w tym przepisie.

W celu zakwalifikowania działań podjętych przez Wnioskodawczynię do właściwego źródła przychodu, czyli ustalenia czy sprzedaż będzie stanowiła dla Wnioskodawcy przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości. Zatem skoro Wnioskodawczyni twierdzi, że planuje sprzedaż nieruchomości pochodzącej z jej majątku prywatnego, to na etapie wydawania interpretacji indywidualnej nie ma podstaw do przyjmowania poglądu odmiennego. Co do zasady sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności nie stanowią działalności gospodarczej. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Wnioskodawczynię, stwierdzić należy, że sprzedaż nie będzie stanowić dla Wnioskodawczyni źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, jako że upłynęło pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Reasumując, skoro planowana sprzedaż nieruchomości nie miała związku z prowadzoną przez Wnioskodawczynię działalnością gospodarczą, to sprzedaż ta mogłaby być dla Wnioskodawczyni źródłem przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, o ile zostałaby dokona w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie powyższej nieruchomości. Zgodnie bowiem z zasadą wyrażoną w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie miało to miejsca w wykonywaniu działalności gospodarczej, stanowi podlegający opodatkowaniu przychód z tego tytułu. Ponieważ jednak w niniejszej sprawie sprzedaż nastąpiła po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, to sprzedaż ta w świetle okoliczności przedstawionych przez Wnioskodawczynię i przyjętych za podstawę orzekania przez Organ, nie będzie stanowiła dla Wnioskodawczyni źródła przychodu, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1Maja 10, 09-402 Płock.