IPPB1/415-790/10-3/JB - Opodatkowanie ryczałtem przychodów z najmu nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 31 sierpnia 2010 r. (data wpływu 6 września 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 6 września 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca nie prowadzi samodzielnie działalności gospodarczej a jest jedynie komandytariuszem w spółce komandytowej. Podstawowym źródłem Jego utrzymania jest praca najemna, na podstawie umowy o pracę. Praca ta wymaga częstych wyjazdów zagranicznych i jest bardzo absorbująca czasowo.

W sierpniu 2007 r. Wnioskodawca sprzedał swój oraz żony (wspólnota małżeńska) udział w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym niezasiedlonym. W listopadzie 2006 r. wystąpił z zapytaniem do Urzędu Skarbowego o to, czy sprzedaż takiego udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym niewykończonym, stanowiącego Jego majątek osobisty, nie związany z działalnością gospodarczą podlega, czy nie podlega opodatkowaniu podatkiem Vat. Urząd stanął na stanowisku, że sprzedaż taka jest opodatkowana stawką właściwą dla budynków mieszkalnych czyli 7%.

Ponieważ przed dokonaniem transakcji (zaliczka w lutym 2007 r.) małżonkowie ponosili pewne koszty związane z tym budynkiem, które w konsekwencji miały służyć sprzedaży opodatkowanej, zarejestrowali się jako czynni podatnicy Vat od listopada 2006 r.

Urząd potwierdził prawo małżonków do rozliczania VAT-u naliczonego związanego z tą budową.

Pieniądze uzyskane z tej sprzedaży małżonkowie postanowili zainwestować w kupno udziału w budynku użytkowym w stanie surowym, aby po jego wykończeniu móc go wynajmować na cele użytkowe. Udział w budynku przy ul. C. małżonkowie kupili w lipcu 2007 r.

W lutym 2008 r. Wnioskodawca zawarł umowę wynajmu mieszkania, stanowiącego współwłasność małżeńską położonego na terenie działania US na cele biurowe. Najem trwał tylko 3 miesiące. Czynsz najmu tego mieszkania na cele biurowe był obłożony 22% stawką podatku VAT, który to podatek był podatkiem należnym rozliczanym zgodnie z ustawą o VAT (po połowie przez Wnioskodawcę i Jego żonę). Podatek dochodowy z tego najmu odprowadzano w formie ryczałtu.

Ponieważ na wykończenie budynku przy ul. C. małżonkowie potrzebowali środków w lutym 2008 r. podjęli decyzję o sprzedaży posiadanej od wielu lat (od lipca 1997 r.) nieruchomości rolnej. W tamtych latach planowali przenieść się i zorganizować gospodarstwo agroturystyczne. Niestety nic z tego nie wyszło. W lutym 2008 r. Wnioskodawca sprzedał 1,33 ha gruntu rolnego przewidzianego w miejscowym planie zagospodarowania pod zabudowę, odprowadzając podatek Vat od tej transakcji. Postanowił też w niedalekiej przyszłości sprzedać część pozostałego terenu podzielonego na działki. Poza podziałem nie ponosił żadnych nakładów na uzbrojenie terenu, ogrodzenia itp. Dotychczas Wnioskodawca sprzedał łącznie cztery działki. We wrześniu 2008 r. wystosował zapytanie do Biura Krajowej lnformacji Podatkowej w Płocku. Biuro stwierdziło, zgodnie z interpretacją indywidualną nr IPPP2/443-1392/08-2/MS, że sprzedaż tych działek powinna zostać opodatkowana 22% podatkiem Vat.

Ponadto w 2008 r. na działce w P. małżonkowie postanowili wybudować budynek mieszkalny w zabudowie bliźniaczej. Decyzja ta była spowodowana koniecznością uzyskania środków na wykończenie budynku przy ul. C. Połowa budynku była w założeniach przeznaczona dla małżonków do mieszkania a połowa pod wynajem. Środki miały pochodzić ze sprzedaży naszego domku przy ul. D. ze zdecydowanie lepszą lokalizacją niż P. Ponieważ nie było wiadomo na jakie cele zostanie wynajęty budynek (być może na cele użytkowe a nie mieszkalne) podatek Vat był odliczany. W między czasie zaczęły się drobne nieporozumienia między Wnioskodawcą a pozostałymi udziałowcami nieruchomości przy ul. C. Chcąc zachować nieruchomość Wnioskodawca musiał w marcu 2009 r. odkupić część pozostałych udziałów. W maju tego roku małżonkowie dokupili resztę udziałów. Sytuacja finansowa zmusiła ich do podjęcia decyzji o sprzedaży połowy bliźniaka. Do sprzedaży doszło w maju tego roku. Również ta transakcja została obciążona podatkiem Vat. Konsekwencją konieczności wykupienia wszystkich udziałów w nieruchomości przy ul. C. będzie również konieczność sprzedaży drugiej połówki bliźniaka w P. Sprzedaż ta będzie podlegała podatkowi VAT, a zdaniem Wnioskodawcy podatkowi dochodowemu zgodnie z art. 30e jako przychód z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji tych poczynań małżonkowie staną się jedynymi właścicielami budynku użytkowego przy ul. C. z przeznaczeniem tych pomieszczeń pod wynajem.

Z powyższego opisu stanu rzeczy wynika, że Wnioskodawca nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej, mimo iż cały czas pozostaję czynnym podatnikiem podatku Vat z tytułu konieczności odprowadzania tego podatku przy sprzedaży Jego prywatnych, posiadanych wiele lat nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Odpowiedź na pytanie drugie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych stanowi przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej. Odpowiedź na pytanie pierwsze w zakresie podatku dochodowego oraz trzecie i czwarte w zakresie podatku od towarów i usług zostanie udzielona w odrębnych interpretacjach indywidualnych.

Zdaniem Wnioskodawcy odpowiedź na to pytanie musi być twierdząca. Zdaniem Wnioskodawcy wskazuje na to wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 16 lutego 2009 r. sygn. akt SA/Rz 714/2008, w którym sąd stwierdza: "Pobieranie czynszu, na podstawie umowy najmu przesądza o zaliczeniu go do źródeł przychodów w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych".

W opinii Wnioskodawcy prosta konsekwencją tego stanowiska jest możliwość wyboru zryczałtowanej formy opodatkowania dla tego przychody z art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.) zgodnie z art. 9 tej ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego oraz zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 6 tego przepisu:

* pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

* najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Z powyższych przepisów wynika, iż najem dla celów podatkowych może być traktowany jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy. Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu, ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem. Nie dotyczy to jedynie przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem jest przedmiotem działalności zgodnie z treścią cytowanych zapisów art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca zamierza przychody uzyskiwane z tytułu wynajmu nieruchomości (budynku użytkowego) opodatkować zryczałtowanym podatkiem dochodowym wg stawki 8,5%, jako najem prywatny.

W tej sytuacji przychody uzyskiwane z najmu zaliczonego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mogą być opodatkowane - zgodnie z wolą podatnika - na zasadach ogólnych określonych w ww. ustawie o podatku dochodowym albo ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. (Dz. U. z 1998 r. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.) jeżeli podatnik złoży pisemne oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania.

Przepis art. 9a ust. 1 cyt. ustawy stanowi, iż dochody osiągnięte przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, są opodatkowane na zasadach określonych w art. 27, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemny wniosek lub oświadczenie o zastosowanie form opodatkowania określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

W świetle art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do uregulowań zawartych w art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Natomiast zgodnie z brzmieniem art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy, ryczałt od przychodów, o którym mowa w art. 6 ust. 1a, wynosi 8,5%.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, iż osoby fizyczne osiągające przychody umowy najmu, jeżeli umowy te nie są zawarte w ramach działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do treści art. 9a ust. 6. tejże ustawy dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Aby skorzystać z ryczałtowej formy opodatkowania należy złożyć pisemne oświadczenie o jej wyborze.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego, natomiast podatnik rozpoczynający działalność gospodarczą w trakcie roku podatkowego - do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

W przypadku osiągania przychodów z najmu, o których mowa w art. 6 ust. 1a, przepisy dotyczące oświadczeń o wyborze formy opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio (art. 9 ust. 4 ww. ustawy).

Reasumując, biorąc pod uwagę zaprezentowany we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz przywołane przepisy prawa podatkowego, stwierdzić należy, że przychód uzyskany z wynajmowania nieruchomości może być zaliczony do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody uzyskiwane przez Wnioskodawcę z tytułu najmu nieruchomości mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5%.

Jednakże, mając na uwadze treść sformułowanego pytania, wskazać należy, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14a § 1 Ordynacji podatkowej - niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawcy jako występującego z wnioskiem, nie wywiera natomiast skutku prawnego dla małżonki Wnioskodawcy.

Uwzględniając powyższe informuje się, że uzyskanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dla małżonki możliwe jest poprzez złożenie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wraz z wypełnieniem wszystkich warunków określonych w art. 14b i art. 14f ustawy - Ordynacja podatkowa.

Ponadto należy podkreślić, że przywołany przez Wnioskodawcę wyrok sądu administracyjnego dotyczący przepisów prawa wydany został w indywidualnej sprawie i nie może być źródłem praw i obowiązków w innych sprawach. Na mocy art. 87 ust. 1 ustawy z dnia 2 kwietnia 1997 r. - Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 78, poz. 483 z późn. zm.) źródłami powszechnie obowiązującego prawa w Rzeczypospolitej Polskiej są: Konstytucja, ustawy, ratyfikowane umowy międzynarodowe oraz rozporządzenia. Z uwagi na powyższe przywołany wyrok sądu administracyjnego, nie są wiążące dla tut. organu podatkowego. Każdą sprawę Organ podatkowy jest zobowiązany traktować indywidualnie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.