IPPB1/415-77/10-5/JB - Opodatkowanie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 15 stycznia 2010 r. (data wpływu 25 stycznia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 25 stycznia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni jest w trakcie rozliczania podatku dochodowego do urzędu skarbowego. Mieszkanie przy ul. O Wnioskodawczyni sprzedała przed upływem 5 lat. Mieszkanie przy ul. O nabyła na podstawie aktu notarialnego z dnia 7 czerwca 2005 r., a następnie sprzedała dnia 4 października 2006 r. przed upływem 5 lat. Sprzedaż tej nieruchomości nastąpiła w celu zamiany na większe. Dnia 9 października 2006 r. Wnioskodawczyni podpisała umowę cesji, która przedstawia zakup mieszkania przy ul. G za kwotę 270.000,00 zł. Dnia 30 stycznia 2007 r. Wnioskodawczyni podpisała akt notarialny Nr 1632/2007. Notariusz w akcie nie wpisał kwoty 270.000,00 zł z cesji z dnia 9 października 2006 r., natomiast została wpisana kwota 225.521,50, taka jaką sprzedający zapłacił firmie deweloperskiej podpisując pierwszą umowę zakupu mieszkania. Urząd skarbowy przy rozliczeniu podatku dochodowego chce wziąć kwotę z aktu notarialnego, czyli 225.521,50 tys., a nie kwotę cesji, czyli 270.000,00 zł, jaką rzeczywiście Wnioskodawczyni wydatkowała przy zakupie mieszkania.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Którą kwotę Urząd skarbowy powinien wziąć do rozliczenia. Czy środki ze sprzedaży mieszkania przy ul. O. (270.000,00 tys.) wydatkowane na nabycie mieszkania przy ul. G. zwalniają Wnioskodawczynię od odprowadzenia podatku dochodowego.

Zdaniem Wnioskodawczyni Urząd skarbowy powinien brać kwotę z cesji, czyli 270.000,00 zł, którą Wnioskodawczyni faktycznie wydatkowała. Różnica między kwotą 270.000,00 zł, a kwotą 225.521,50 zł to 44.478,50 zł + 10 %, czyli według wyliczeń Wnioskodawczyni powinna zapłacić 4.447,85 zł podatku. Kwota podatku, którą Wnioskodawczyni powinna zapłacić do Urzędu skarbowego jest według niej niesłuszna, bo rzeczywiście Wnioskodawczyni wydatkowała 270.000,00 zł na zakup mieszkania ze środków pochodzących ze sprzedaży mieszkania przy ul. O., a nie kwotę 225.521,50 zł jaka jest wpisana w akcie notarialnym (kwota jest ceną, jaką sprzedający zapłacił firmie developerskiej).

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po dniu 1 stycznia 2007 r. Biorąc pod uwagę fakt, iż Wnioskodawczyni dokonała zbycia nieruchomości nabytej przed 2007 r. w rozpatrywanej sprawie zastosowanie znajdują przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązujące do dnia 31 grudnia 2006 r.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Do kosztów odpłatnego zbycia zaliczyć można np. opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową, koszty pośrednika zajmującego się obrotem nieruchomości.

Stosownie do treści art. 28 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Zgodnie z brzmieniem art. 28 ust. 2 ww. ustawy, podatek od przychodu, o którym mowa w art. 28 ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zgodnie z treścią art. 28 ust. 2a cyt. ustawy zasada, o której mowa w ust. 2 zdanie drugie, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

Wśród wydatków stanowiących podstawę zwolnienia z opodatkowania, ww. przepis wymienia obok nabycia nieruchomości, również nabycie praw majątkowych, ale ściśle określonych, tj. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Odrębnym prawem, jest wynikające z umowy z deweloperem roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego. W art. 509 i następnych ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) uregulowano uprawnienia wierzyciela do przeniesienia wierzytelności na osobę trzecią (przelew wierzytelności, cesja).

Przelew (cesja) wierzytelności jest umową cywilnoprawną zawierana między wierzycielem (cedentem, zbywcą wierzytelności) a osoba trzecią (cesjonariuszem, nabywcą wierzytelności). Na podstawie takiej umowy osoba trzecia staje się uprawniona do żądania od dłużnika spełnienia świadczenia, które przysługiwało dotychczasowemu wierzycielowi. Cesja jest jednym z podstawowych instrumentów zmiany wierzyciela przy zachowaniu tożsamości zobowiązania. W wyniku przelewu ma miejsce sukcesja syngularna z zachowaniem tożsamości stosunku zobowiązaniowego pod względem treści i przedmiotu. Przedmiotem przelewu mogą być wszystkie wierzytelności zbywalne, czy takie, których charakter pozwala na przeniesienie ich na osobę trzecią w drodze czynności prawnej.

Cesja może być odpłatna, bądź nieodpłatna i wyłącznie od decyzji stron zależy, czy dokonują przelewu za wynagrodzeniem. W gestii stron leży wybór formy przeniesienia wierzytelności, na przykład w drodze sprzedaży albo darowizny. Dzięki temu rozwiązaniu wierzytelności zostały włączone do obrotu gospodarczego.

Należy zaznaczyć, że katalog rodzajów inwestycji określony przepisem art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest katalogiem zamkniętym, tzn. odliczeniu podlegają wydatki enumeratywnie w nim wymienione, a rozszerzająca interpretacja tego przepisu jest niedozwolona. Nie mieści się w zakresie omawianej ulgi kwota przychodu wydatkowana, w drodze umowy cesji, na nabycie praw do lokalu mieszkalnego w systemie deweloperskim. Jest ona bowiem przeznaczona de facto na zakup prawa majątkowego od osoby fizycznej, a nie lokalu mieszkalnego od dewelopera (cesja praw).

W myśl art. 28 ust. 3 ww. ustawy, jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e), podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, iż środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania nabytego przed dniem 31 grudnia 2006 r., wydatkowane przez Wnioskodawczynię na nabycie cesji praw, nie korzystają ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z powyższym całą kwotę przychodu uzyskanego ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania, należy opodatkować 10 % zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.