IPPB1/415-697/13-2/MS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z 30 czerwca 2013 r. (data wpływu 2 lipca 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 2 lipca 2013 r. złożył Pan wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

3 października 2012 r. zmarła matka Wnioskodawcy. 5 listopada 2012 r. aktem poświadczenia dziedziczenia Wnioskodawca wraz z siostrą nabyli z mocy ustawy spadek, w skład którego wchodziło mieszkanie o powierzchni 50 m^2. Ponieważ Wnioskodawca i Jego siostra nie dysponowali sumą wystarczającą do spłacenia drugiej strony, postanowili sprzedać mieszkanie. Nastąpiło to 3 czerwca 2013 r. Za mieszkanie otrzymali 400 tysięcy złotych, czyli po 200 tysięcy złotych dla każdego. 26 czerwca za środki ze sprzedaży mieszkania Wnioskodawca nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu o powierzchni 20 m^2. Wnioskodawca zapłacił za nie 177.831 złote łącznie z kosztami notarialnymi i prowizją dla agencji nieruchomości. Wymaga ono jeszcze niewielkiego remontu, którego kosztów Wnioskodawca na razie nie oszacował. Wnioskodawca zamierza w tym lokalu zamieszkiwać okresowo, w czasie wzmożonego nawału pracy i napięć. Obecne warunki mieszkaniowe Wnioskodawcy są dość trudne. Wnioskodawca mieszka wraz z żoną i dwoma synami w wieku 15 i 17 lat w dwóch pokojach z kuchnią. Trudno jest znaleźć ustronne miejsce dla siebie, odizolować się, spokojnie pracować i odpoczywać. W czasie, gdy Wnioskodawca nie będzie zamieszkiwał w nabytym lokalu, zamierza go okazjonalnie wynajmować odprowadzając stosowny podatek. W chwili obecnej Wnioskodawcy nie stać na wykorzystywanie mieszkania przez cały czas dla siebie, żona Wnioskodawcy nie pracuje, a dochód na członka gospodarstwa domowego w 2012 r. wyniósł 1065 zł na miesiąc. Gdy synowie podrosną i nie będą już potrzebować Wnioskodawcy na co dzień, a bardziej będzie im potrzebna przestrzeń, Wnioskodawca zamierza na stałe przeprowadzić się do nabytego lokalu i tam zamieszkać. Wnioskodawca zamierza skorzystać z ulgi w podatku dochodowym od sprzedaży odziedziczonego mieszkania w wysokości kosztów zakupu spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu mieszkalnego powiększonych o koszty jego remontu. Wnioskodawca chce się upewnić, iż wynajęcie nie sprowadzi na Niego negatywnych konsekwencji. Wątpliwości Wnioskodawcy co do interpretacji pojęcia "cele mieszkaniowe" zostały zasiane przez niektóre publikacje prasowe i internetowe, stąd prośba o indywidualną interpretację.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy przysługuje Wnioskodawcy zwolnienie od podatku dochodowego do tej części środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania odziedziczonego po matce zmarłej w 2012 r., które Wnioskodawca przeznaczył na zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i jego remont, gdy Wnioskodawca będzie w nabytym lokalu zamieszkiwał na stałe w przyszłości, obecnie zaś będzie je wynajmował i zamieszkiwał w nim jedynie okresowo.

Zdaniem Wnioskodawcy.

Wnioskodawcy przysługuje zwolnienie od podatku dochodowego kwoty przychodu uzyskanego ze sprzedaży odziedziczonego mieszkania przeznaczonej na zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i jego remont. Zwolnienie przewidziane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ma zastosowanie w wypadku wydatkowania przychodu na własne cele mieszkaniowe, których spis znajduje się w ust. 25. Ustawa wprost wyjaśnia jakie cele należy uznać za własne cele mieszkaniowe, nie formułuje dodatkowego warunku ciągłego zamieszkiwania w lokalu i nie wyklucza jego okresowego wynajmowania. Zdaniem Wnioskodawcy, ma On prawo do takiego określenia własnych potrzeb mieszkaniowych, jakie dyktują Jemu obecne warunki i sytuacja życiowa i do decydowania, kiedy będę zamieszkiwał w nabytym mieszkaniu. Liczy się, według Wnioskodawcy, kwalifikacja lokalu jako lokal mieszkalny w chwili jego nabycia, nie zaś jego późniejszy sposób użytkowania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

We wniosku Wnioskodawca wskazał, że 3 czerwca 2013 r. zbył odpłatnie mieszkanie, nabyte 3 października 2012 r. w drodze spadku.

Z uwagi na fakt, iż nabycie sprzedanego mieszkania nastąpiło w 2012 r., dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z zapisem art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (m.in. sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Natomiast za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) rzeczy lub praw nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, iż wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Z treści art. 21 ust. 26 ww. ustawy wynika, że przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, iż po sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia Wnioskodawca zakupił spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Wymaga ono jeszcze niewielkiego remontu. W nabytym na własne cele mieszkaniowe spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu Wnioskodawca nie zamieszka od razu po jego zakupie, do tego czasu prawo do lokalu zostanie wynajęte przez Wnioskodawcę.

W niniejszej sprawie wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwestia konsekwencji takiego zachowania, a mianowicie, czy dochód uzyskany ze zbycia nieruchomości przeznaczony na zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i jego remont będzie objęty zwolnieniem na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób w sytuacji opisanej w powyższym zdarzeniu.

Z literalnego brzmienia ww. przepisu wynika, że aby podatnik mógł skorzystać z powyższego zwolnienia, przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości bądź udziału w nieruchomości musi zostać wydatkowany nie później niż w okresie dwóch lat od sprzedaży na cele w nim określone, m.in. na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, a także na jego remont. Innymi słowy, przeznaczenie przez Wnioskodawcę przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości będzie mogło korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r., pod warunkiem, że zakupione prawo do lokalu kwalifikowane będzie w chwili zakupu jako lokal mieszkalny. Bez znaczenia natomiast jest fakt, czy po zakupie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu będzie wynajmowane przez Wnioskodawcę. Możliwości skorzystania z przedmiotowej ulgi nie reguluje bowiem późniejsze przeznaczenie zakupionego prawa do lokalu mieszkalnego. Aby skorzystać z przedmiotowego zwolnienia przychód uzyskany ze sprzedaży musi zostać wydatkowany nie później niż w okresie dwóch lat od sprzedaży na nabycie określonych ww. zwolnieniem nieruchomości lub prawa do niej.

Reasumując, mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, iż przeznaczenie przez Wnioskodawcę przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości będzie mogło korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r., pod warunkiem, że zakupione prawo do lokalu kwalifikowane będzie w chwili zakupu jako lokal mieszkalny. Bez znaczenia natomiast jest fakt, iż Wnioskodawca nie zamieszka od razu po zakupie w przedmiotowym lokalu mieszkalnym oraz, że będzie je wynajmować. Z ww. zwolnienia będzie również korzystać ta część środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania odziedziczonego po zmarłej matce, która została przeznaczona na remont nabytego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.