IPPB1/415-609/14-5/EC - Określenie skutków podatkowych w ujęciu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 27 maja 2014 r. (data wpływu 29 maja 2014 r.) oraz uzupełnieniu wniosku z dnia 22 lipca 2014 r. (data wpływu 24 lipca 2014 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie Nr IPPB1/415-609/14-2/EC z dnia 14 lipca 2014 r. (data nadania 15 lipca 2014 r., data doręczenia 17 lipca 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 29 maja 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą (rozlicza PIT-36L) w ramach samozatrudnienia pracując dla zagranicznego dystrybutora kosmetyków (jest czynnym podatnikiem VAT w zakresie wykonywania tej pracy), dodatkowo Wnioskodawca jest zatrudniony na umowę o pracę na czas nieokreślony w sklepie odzieżowym (rozlicza PIT-37).

Wnioskodawca zamierza wynająć prywatnie (nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej) posiadany lokal mieszkalny. Wynajmowany lokal mieszkalny został zakupiony w lutym 2008 r. na cele prywatne i sfinansowany kredytem mieszkaniowym dla klienta indywidualnego na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Lokal znajduje się w budynku z lat 60-tych XX wieku, jest to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, posiada powierzchnię 93 m.kw., Wnioskodawca jest w nim zameldowany na pobyt stały od ponad roku.

Ze względu na sytuację ekonomiczną Wnioskodawca postanowił wynająć to mieszkanie i rozliczać dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych jako najem prywatny na formularzu PIT-36 według skali podatkowej. Umowa najmu została podpisana 10 lipca 2014 r. na okres jednego roku. Alternatywnie rozważana jest również sprzedaż tego lokalu.

Przy obliczaniu dochodu z najmu do opodatkowania Wnioskodawca chce uwzględniać koszty rocznych odsetek od prywatnego kredytu mieszkaniowego, koszty amortyzacji lokalu (przyspieszona stawka amortyzacji z 10-letnim okresem amortyzacji) oraz wszystkie koszty związane z jego eksploatacją, które nie będą ponoszone przez najemcę. Mieszkanie ma zostać wynajęte najemcy, który jest osobą fizyczną.

Wnioskodawca będzie wystawiał najemcy faktury tytułem czynszu najmu. Wartość początkowa lokalu do obliczenia amortyzacji obejmuje koszt zakupu lokalu wartości 1.300.000,00 złotych oraz udokumentowane koszty na ulepszenie lokalu w wysokości 292.000,00 złotych, co daje kwotę rocznej amortyzacji 10% x 1.392.000,00 złotych = 159.200,00 złotych. Wnioskodawca będzie prowadził niezależną ewidencję przychodów i kosztów dla przedmiotowej umowy najmu, ale nie będzie uwzględniał tych pozycji w podatkowej księdze przychodów i rozchodów prowadzonej dla potrzeb rozliczania liniowego podatku dochodowego z prowadzonej działalności gospodarczej w ramach deklaracji PIT-36L.

Wnioskodawca pismem z dnia 22 lipca 2014 r. (data wpływu 24 lipca 2014 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie, doprecyzował opis zdarzenia przyszłego, w zakresie wskazanym w wezwaniu, przeformułował pytania oznaczone we wniosku nr 2, 3 i 5 oraz przedstawił własne stanowisko odnośnie zadanych pytań.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Czy Urząd Skarbowy uzna jako koszty uzyskania przychodu w ramach deklaracji PIT-36 koszty rocznych odsetek od kredytu mieszkaniowego, koszty amortyzacji lokalu oraz wszystkie koszty związane z jego eksploatacją, które nie będą ponoszone przez najemcę.

2. Czy Urząd Skarbowy zgadza się na przyspieszoną stawkę amortyzacji według stawki 10% rocznie (10-letni okres amortyzacji), czy też według standardowej stawki dla spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych w wysokosci 2,5% rocznie (40-letni okres amortyzacji).

3. Czy podatnik może prowadzić niezależną ewidencję przychodów i kosztów dla przedmiotowej umowy najmu (dla PIT-36) nie uwzględniać tych pozycji w podatkowej księdze przychodów i rozchodów prowadzonej dla potrzeb rozliczania liniowego podatku dochodowego z prowadzonej działalności gospodarczej w ramach: deklaracji PIT-36L.

4. Czy najem prywatny mieszkania będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT w tym przypadku.

5. Czy sprzedaż lokalu w 2014 r. podlegać będzie zwolnieniu od podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości.

Odpowiedź na pytanie 5 w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych stanowi przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej. Wniosek Pana w zakresie pytania 1, 2 i 3 w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych oraz pytanie nr 4 w zakresie podatku od towarów i usług zostanie rozpatrzony odrębnym rozstrzygnięciem.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż podlega zwolnieniu od podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości na podstawie, tzw. ulgi meldunkowej. Dodatkowo sprzedaż mieszkania w 2014 r. po upływie pełnych 5 lat od nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w lutym 2008 podlega zwolnieniu od podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52 i 52a oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

4. Innych rzeczy

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujące zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości bądź udziału w niej, dla określenia właściwej podstawy normującej zasady opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży, istotne jest z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustalenie zarówno daty jak i formy nabycia nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca rozważa sprzedaż lokalu mieszkalnego. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego Wnioskodawca nabył w lutym 2008 r.

Mając na uwadze powyższe oraz przedstawione zdarzenie przyszłe należy wskazać, że planowana sprzedaż nieruchomości nabytej ponad 5 lat temu nie będzie stanowić dla Wnioskodawczyni źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako że przychód ten uzyskany zostanie po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W związku z tym, że sprzedaż nieruchomości nie będzie stanowiła źródła przychodów podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, zatem bezprzedmiotowe jest rozważanie zwolnienia przedmiotowego wynikającego z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.