IPPB1/415-435/13-2/JB

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 9 kwietnia 2013 r. (data wpływu 15 kwietnia 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego w zakresie ustalenia wysokości przychodu z najmu - jest nieprawidłowe.

W dniu 15 kwietnia 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego w zakresie ustalenia wysokości przychodu z najmu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nie prowadząca działalności gospodarczej. Od dnia 26 października 2011 r. wynajmuje własny lokal mieszkalny na cele mieszkaniowe. Wnioskodawca złożył do Urzędu Skarbowego oświadczenie o wyborze formy opodatkowania przychodów z najmu uzyskanych w 2013 r. w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Strony umowy najmu z dnia 26 października 2011 r. ustaliły czynsz w wysokości 4.100 zł miesięcznie. Dodatkowo najemca obciążony jest opłatami eksploatacyjnymi z tytułu zimnej i cieplej wody, centralnego ogrzewania oraz energii elektrycznej. Czynsz najmu oraz opłaty eksploatacyjne płatne są z góry na rachunek bankowy Wnioskodawcy.

Z opłaty za najem w kwocie 4.100 zł wynajmujący przekazuje co miesiąc do Wspólnoty Mieszkaniowej czynsz w wysokości 1.100 zł. Należny podatek w 2013 r. został obliczony w taki sposób, iż kwota 4.100 zł została potraktowana jako przychód i od tej kwoty obliczono podatek 8,5%. Kwoty otrzymane od najemcy tytułem opłat eksploatacyjnych nie zostały potraktowane jako przychód, ponieważ są one przekazywane dostawcom mediów.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca wynajmując lokal mieszkalny na cele mieszkaniowe ma obowiązek uiszczania podatku od całej kwoty najmu (4.100 zł) mimo, że częścią tej kwoty jest czynsz przekazany do Wspólnoty Mieszkaniowej.

Zdaniem Wnioskodawcy, jeśli zapłaty za najem w wysokości 4.100 zł wynajmujący wpłaca do Wspólnoty Mieszkaniowej kwotę 1.100 zł tytułem czynszu to podatek powinien być obliczony od kwoty 3.000 zł, czyli od różnicy między kwotą otrzymanego czynszu a kwotą wpłacaną przez Wnioskodawcę do Wspólnoty Mieszkaniowej. W myśl art. 659 § 1 Kodeksu Cywilnego przez umowę najmu Wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Natomiast zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998 r. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.) opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 r. (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.).

Wnioskodawca wybrał opodatkowanie przychodów z najmu osiągniętych w 2013 r. w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, uprzednio składając organowi podatkowemu stosowne, pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania.

Podstawą powstawania przychodu z najmu jest sam fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Niemniej jednak, określona w umowie kwota czynszu za najem stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, jednocześnie generując przychód podatkowy zgodnie z przytoczonym wyżej art. 6a ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Jedną z przesłanek powstania przychodu jest otrzymanie lub postawienie do dyspozycji wynajmującego pieniędzy i wartości pieniężnych oraz wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

W przedmiotowej umowie najmu określono miesięczną opłatę za najem w wysokości 4.100 zł oraz wskazano, że dodatkowo najemca ponosi co miesiąc koszty bieżących opłat eksploatacyjnych. Z kwoty otrzymanej opłaty za najem Wynajmujący potrąca kwotę 1.100 zł i wpłaca ją co miesiąc Wspólnocie Mieszkaniowej, dlatego Jego zdaniem, nie można uznać, że składnikiem przychodu osiąganego z najmu jest kwota 1.100 zł ponieważ nie mieści się ona w pojęciu "świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń", o których mowa w art. 6 ust. 1a ww. ustawy, jak również nie powoduje przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Przysporzeniem natomiast będzie faktyczne wynagrodzenie otrzymane przez Wnioskodawcę za oddanie przedmiotu najmu w używanie. Bez znaczenia pozostaje fakt, iż Wnioskodawca sam dokonuje opłaty za czynsz do Wspólnoty Mieszkaniowej.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy, faktycznym przychodem Wnioskodawcy jest kwota 3.000 zł i to od tej kwoty winien obliczać i wpłacać organowi podatkowemu należny podatek.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998 r. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisów art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Uwzględniając powyższe, uznać należy, iż podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: energia elektryczna, gaz czy opłaty do wspólnoty mieszkaniowej, jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Takie dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z przedmiotem najmu nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Na podstawie art. 11 ust. 1 cyt. ustawy, przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, iż zgodnie z zawartą umową najemca zobowiązany jest do uiszczenia czynszu najmu w kwocie 4.100 zł, z której Wnioskodawca uiszcza czynsz do Wspólnoty. Umowa ta nie wskazuje, że koszty czynszu do Wspólnoty Mieszkaniowej, jako odrębna od czynszu należność z tytułu najmu, obciążają najemcę.

Wobec powyższego Wnioskodawca nie może być uznany wyłącznie za pośrednika pomiędzy najemcą a Wspólnotą Mieszkaniową.

Reasumując, mając na uwadze powyższe oraz przywołane przepisy prawa podatkowego, stwierdzić należy, że skoro z umowy najmu nie wynika, iż wysokość czynszu odprowadzanego do Wspólnoty Mieszkaniowej ponosi najemca, to przychodem podlegającym u Wnioskodawcy opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych jest cała kwota określona w umowie najmu tj. kwota 4.100 zł miesięcznie, w momencie jej otrzymania (postawienia do dyspozycji).

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia a w odniesieniu do zdarzenia przyszłego w dniu datowania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.