IPPB1/415-40/10-5/ES - Możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków związanych z posiadaniem i utrzymaniem nieruchomości za okres, w którym nie jest on wynajmowany.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 12 stycznia 2010 r. (data wpływu 15 stycznia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu - jest prawidłowe.

W dniu 15 stycznia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną i wynajmuje wraz z żoną nieruchomości własne:

Wnioskodawca zgłosił do Urzędu Skarbowego wynajem jako osoba prywatna. Wynajem nie był rozliczany w ramach działalności gospodarczej. Wynajem był rozliczany w 2009 r. na zasadach ogólnych przez Wnioskodawcę i jego żonę.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca może zsumować koszty utrzymania wszystkich trzech nieruchomości (w tym jedna nieruchomość nie była wynajmowana przez cały rok, a druga była wynajęta przez dwa miesiące w 2009 r.) i przyjąć jako podstawę do wyliczenia podatku dochodowego...

Zdaniem Wnioskodawcy w celu uzyskania przychodu, całoroczne koszty utrzymania (opłaty) wszystkich nieruchomości w roku kalendarzowym 2009 tj.:

należy zsumować.

Przychód należy za wynajem nieruchomości bez względu na okres wynajmu w 2009 r. po zsumowaniu, pomniejszony o koszt opłat i amortyzacji będzie stanowił podstawę do wyliczenia podatku dochodowego Wnioskodawcy i jego żony. Identycznie będzie rozliczał dochód w 2010 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) wynika, iż źródłami przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa, oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Mając na uwadze powyższe należy przyjąć, iż przychód, koszty uzyskania przychodu i dochód z tytułu najmu trzech nieruchomości stanowią jedno źródło przychodu określone w ww. artykule.

Zgodnie z treścią art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo - skutkowego tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów.

A zatem kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki: zostały faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w racjonalnym związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Należy podkreślić, że o tym co jest celowe i potrzebne w ramach wynajmu lokalu, decyduje podatnik, a nie organ podatkowy. Na podatniku spoczywa zatem obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów oraz okoliczności, iż ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiągniętych przychodów, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, iż Wnioskodawca osiąga przychody z tytułu najmu trzech nieruchomości tj. dwóch mieszkań i domu. Wynajem był rozliczany w 2009 r. przez Wnioskodawcę i jego żonę na zasadach ogólnych.

Jedna z tych nieruchomości nie była wynajmowana przez cały rok, a druga była wynajęta przez dwa miesiące w 2009 r. W tym czasie Wnioskodawca poszukiwał nowego najemcy, ponosząc jednocześnie koszty związane z posiadaniem i utrzymaniem nieruchomości.

W świetle powołanego na wstępie art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy podkreślić, że skoro kosztem uzyskania przychodu mogą być wszelkie wydatki poniesione w celu zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, tak aby przynosiło ono dochody w przyszłości. W przypadku czasowego zaprzestania wynajmu lokalu (budynku), jeżeli wnioskodawczyni w istocie udowodni, że czyniła starania dla pozyskania najemców, czyli nie zrezygnowała z najmu i lokal nie służył zaspakajaniu własnych potrzeb koszty poniesione w tym okresie w związku z utrzymaniem tego lokalu mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów.

A zatem w rozliczeniu za 2009 r. i 2010 r. Wnioskodawca może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wydatki związane z posiadaniem i utrzymaniem nieruchomości także za okres w czasie którego stały one puste.

Z uwagi, iż najem stanowi jedno źródło przychodów Wnioskodawca może zsumować koszty utrzymania wszystkich trzech nieruchomości i przyjąć jako podstawę do wyliczenia podatku dochodowego.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku uznaje się za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.