IPPB1/415-384/11-4/JC

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 16 marca 2011 r. (data wpływu 21 marca 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów przy sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 21 marca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów przy sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawiony następujący stan faktyczny:

Dnia 16 stycznia 2006 r. Wnioskodawca wziął wraz ze swoją żoną kredyt na mieszkanie w Banku w wysokości 408.848,00 zł W tym: 400.000,00 zł - kwota do dyspozycji, 4.848,00 zł - prowizja banku, 4.000,00 zł-ubezpieczenie kredytu - w przeliczeniu na franki szwajcarskie. Do Spółdzielni Budowlano Mieszkaniowej Wnioskodawca ze swoją żoną wpłacili na mieszkanie i miejsce postojowe dla samochodu kwotę 707.626,80 zł W dniu 19 grudnia 2007 r. zmarła nagle żona Wnioskodawcy. W spadku po żonie Wnioskodawcy połowę majątku na podstawie testamentu odziedziczyła dorosła córka, w tym połowę przyszłego mieszkania ze Spółdzielni. Mieszkanie aktem notarialnym Wnioskodawca wraz z córką otrzymali w dniu 16 października 2008 r. W związku ze śmiercią żony Wnioskodawca wraz z córką postanowili mieszkanie sprzedać, gdyż nie stać było Jego na spłatę kredytu, odsetek i czynsz. Wartość franka zwiększyła się prawie dwukrotnie.

Mieszkanie zostało sprzedane przez Wnioskodawcę i Jego córkę w dniu 20 marca 2009 r. za kwotę 1.180.000,00 zł. a miejsce postojowe dopiero w dniu 25 stycznia 2011 r. za kwotę 20.000,00 zł ponieważ Spółdzielnia akty notarialne sprzedaży miejsca postojowego sporządziła 31 stycznia 2011 r. Z uzyskanych pieniędzy został spłacony zaciągnięty kredyt. Odsetki od kredytu najpierw Wnioskodawca spłacał wraz z żoną, a później sam w następujących kwotach: w 2006 r. -7.619,82 zł, w 2007 r. -19.670,28 zł, w 2008 r. -22.456,02 zł, w 2009 r. - 14.968,61 zł (łącznie 64.714,73 zł).

W kwietniu 2010 r. Wnioskodawca i Jego córka złożyli zeznania podatkowe za 2009 r., w których koszty nabycia mieszkania w Spółdzielni Wnioskodawca podzielił na pół razem z córką. Wnioskodawcę wraz z córką wezwano do Urzędu Skarbowego, gdzie zostali poinformowani, iż:

Córka Wnioskodawcy od połowy kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania zobowiązana jest zapłacić 19% podatku, nie mając prawa odliczyć żadnych kosztów nabycia. Wnioskodawca natomiast może odliczyć tylko połowę kosztów nabycia mieszkania ze Spółdzielni, Wnioskodawca nie może odliczyć całości, czyli kwoty za którą razem z żoną nabył mieszkanie. Gdyby żona Wnioskodawcy żyła to mogliby odliczyć całe koszty nabycia mieszkania czyli 707.626,80 zł.

Po śmierci żony Wnioskodawca sam spłacał kredyt i odsetki. W momencie jego brania żona Wnioskodawcy już była na emeryturze i właściwie to z Wnioskodawcy pensji był spłacany kredyt. Oszczędności, które małżonkowie posiadali tj. kwotę 307.626,80 zł i które wraz z kwotą kredytu 400 000 zł wpłacili do Spółdzielni były wspólnym dorobkiem Wnioskodawcy i Jego żony przez całe życie. Nie mieli ustanowionej odrębności majątkowej, to dlaczego teraz Wnioskodawca nie ma prawa odliczyć całej kwoty wpłaconej do Spółdzielni na zakup mieszkania jako kosztów nabycia. Wnioskodawca uzyskał informację, że nie ma prawa uwzględnić odsetek od kredytu, które wyniosły łącznie 64.714,73 zł. a w Poradniku Gazety PITY za 2009 r. napisano, że odsetki od kredytu można uwzględnić.

W związku ze zmianą wartości franka szwajcarskiego zamiast 400 000 zł. Wnioskodawca musiał zapłacić bankowi prawie 600.000,00 zł. Razem z córką Wnioskodawca zapłacił ponad 150.000,00 zł podatku.

Zdaniem Wnioskodawcy nic On nie zarobił na sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, poniósł straty.

Rozliczenie:

1.200.000,00 zł - 707.626,80 zł = 492.373,2 zł - różnica uzyskana ze sprzedaży mieszkania

492.373,20 zł - 408.848,00 zł spłata kredytu = 83.525,20 zł

83.525,20 zł - 64.714,73 zapłacone odsetki = 18.810,47 zł

18.810,47 zł - 150 000 podatek = - 131.189,00 zł strata (nie licząc wzrostu wartości franka)

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Zdaniem Wnioskodawcy powinien odliczyć całą kwotę, za którą kupił wraz z żoną mieszkanie, a także całą kwotę odsetek. Wnioskodawca zaznacza, że wraz z żoną nie mieli rozdzielności majątkowej i stanowili jedna rodzinę. Żona w testamencie zapisała córce #189; mieszkania i przy sprzedaży córka nie odliczyła żadnych kosztów nabycia mieszkania a Wnioskodawca odliczył tylko #189; - gdyż taką informację uzyskał w Urzędzie Skarbowym. W związku z takim rozumowaniem wynika, że mieszkanie kupione w spółdzielni kosztowało #189; jego wartości, a pozostałe #189; gdzieś znikło - bo ani Wnioskodawca, ani jego córka nie mogli tej wartości odliczyć.

Pismem z dnia 29 maja 2011 r. Wnioskodawca doprecyzował pytania i własne stanowisko adekwatne do zadanych pytań. W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca poinformował, iż uważa, że powinien odliczyć całą kwotę, za którą wraz z żoną kupił mieszkanie, a także całą kwotę odsetek. Zaznacza, że z żoną nie miał rozdzielności majątkowej i stanowił jedną rodzinę. Żona w testamencie zapisała córce #189; mieszkania i przy sprzedaży córka nie odliczyła żadnych kosztów nabycia mieszkania, a Wnioskodawca odliczył tylko #189; - bo tak powiedział Urząd Skarbowy. W związku z takim rozumowaniem wynika, że mieszkanie kupione w spółdzielni kosztowało #189; jego wartości, a pozostałe #189; gdzieś znikło - bo ani Wnioskodawca, ani Jego córka nie mogli tej wartości odliczyć.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości podlega opodatkowaniu.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Z uwagi, iż Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość w 2008 r., a transakcja została sfinansowaną kredytem to przy rozliczaniu dochodu uzyskanego ze sprzedaży tego lokalu mieszkalnego będą miały zastosowanie przepisy w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 1 stycznia 2009 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c w kosztach uzyskania przychodu uwzględniamy udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Zgodnie z art. 195 ww. Kodeksu współwłasność polega na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe.

Wnioskodawca wraz z żoną dokonał wpłaty do spółdzielni równowartości przedmiotowej nieruchomości w 2006 r., częściowo sfinansowanej ze środków zaciągniętego przez małżonków w tym samym roku kredytu. Z uwagi na fakt, iż żona Wnioskodawcy zmarła w 2007 r. prawo do połowy przedmiotowej nieruchomości otrzymała córka. Współwłaścicielami tego mieszkania na mocy aktu notarialnego z dnia 16 października 2008 r. stali się Wnioskodawca i Jego córka. Wnioskodawca zbywając swoją część przedmiotowej nieruchomości w 2009 r. uzyskał przychód stanowiący #189; równowartości całej sprzedanej nieruchomości. Wnioskodawca może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu wydatki poniesione na nabycie tylko części nieruchomości, której stał się właścicielem, a więc cenę nabycia swojej części lokalu mieszkalnego wynikającą z aktu notarialnego i inne wydatki, które zobowiązany był ponieść w związku z nabyciem przypadającej mu części. Wnioskodawca nie może w kosztach uzyskania przychodu uwzględnić ceny nabycia całej nieruchomości, gdyż nie był jej wyłącznym właścicielem.

Zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, a tym samym od kwoty kredytu nie płaci się w momencie jego uzyskania podatku dochodowego. Koszty związane z pozyskaniem pieniądza na nabycie nieruchomości, występujące w trakcie spłaty kredytu, nie są kosztem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia tej nieruchomości.

Nabycie przez Wnioskodawcę w 2008 r. przedmiotowej nieruchomości nastąpiło poprzez sfinansowanie tej transakcji kredytem. Wnioskodawca był zobowiązany do spłaty rat kredytowych. Wydatki związane ze spłatą odsetek od tych rat do momentu zbycia lokalu mieszkalnego w 2009 r. jak i poniesione na spłatę odsetek od pozostałej części kredytu już po dokonaniu sprzedaży tej nieruchomości nie mogą być potraktowane jako koszt nabycia tej nieruchomości bądź nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c, poczynione w trakcie posiadania zbywanej nieruchomości, gdyż w żaden sposób nie wpłynęły na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

Reasumując, mając powyższe na względzie, Wnioskodawca nie może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu ze zbycia lokalu mieszkalnego całej wartości przedmiotowej nieruchomości wynikającej z aktu notarialnego, z uwagi na to, iż nie był jej jedynym właścicielem. Wnioskodawca w kosztach uzyskania przychodu może uwzględnić tylko cenę nabycia swojej części lokalu mieszkalnego wynikającą z aktu notarialnego i inne wydatki, które zobowiązany był ponieść w związku z nabyciem przypadającej mu części. Wydatki poniesione na spłatę odsetek od kredytu są kosztami związanymi z pozyskaniem pieniądza, a nie z nabyciem nieruchomości.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.