IPPB1/415-356/10-5/RS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 24 lutego 2010 r. (data wpływu 4 marca 2010 r.), oraz piśmie (data nadania 14 maja 2010 r., data wpływu 18 maja 2010 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie z dnia 5 maja 2010 r. (data nadania 5 maja 2010 r., data doręczenia 12 maja 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości gruntowej - jest nieprawidłowe.

W dniu 4 marca 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości gruntowej.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 4 września 2007 r. Wnioskodawczyni i jej mąż sprzedali (przed upływem 5 lat od nabycia) za cenę 210.000,00 zł. nieruchomość gruntową niezabudowaną nabytą w czerwcu 2005 r. Przed upływem 14 dni od sprzedaży nieruchomości złożyli w urzędzie skarbowym oświadczenie, że ww. przychód przeznaczą na cele mieszkaniowe. W październiku 2007 r. Wnioskodawczyni i jej małżonek nabyli od jednego właściciela jednym aktem notarialnym grunt rolny złożony z 7 działek ewidencyjnych (972 - 0,5479 ha, -973 - 0,0964 ha, 974 - 0,1010 ha, 975 - 0,3311 ha, 977 - 0,2091 ha, 978 - 0,1282 ha, 979 - 0,2391 ha) o łącznej powierzchni 1,6528 ha za cenę 240.000,00 zł. Grunt w chwili nabycia posiadał status gruntu pod budowę. Na działkę o numerze ewidencyjnym 972 poprzedni właściciel uzyskał pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego wraz z budynkiem gospodarczym w tzw. zagrodzie rolnika. W dniu nabycia przez Wnioskodawczynię i jej męża nieruchomości, budowa była rozpoczęta, a ten fakt był odnotowany w dzienniku budowy - wytyczono geodezyjnie budynek oraz zniwelowano teren. W ciągu 2 lat posiadania nieruchomości, Wnioskodawczyni i jej mąż przepisali na siebie pozwolenie na budowę oraz wykonali inne prace umożliwiające dalszy proces budowy (np. urządzenie drogi dojazdowej do budowy na dz. ew. 972). W chwili obecnej nie prowadzą prac, gdyż gromadzą środki na budowę stanu surowego.

Projekt domu, na który jest wydane pozwolenie na budowę, jest typowym domem jednorodzinnym, bez jakichkolwiek pomieszczeń związanych z działalnością rolniczą Wnioskodawczyni wspólnie z mężem nie są rolnikami i nie prowadzą rolnej działalności gospodarczej. Posiadają wszystkie uzgodnienia ZUD i wszystkie niezbędne do budowy mapy. Systematycznie prowadzony jest przez kierownika prac budowlanych, dziennik budowy.

Dla Wnioskodawczyni i jej męża przedmiotowa nieruchomość jest docelowym miejscem zamieszkania.

Wnioskodawczyni wielokrotnie czytała przepisy związane z podatkiem od sprzedaży nieruchomości i nie natknęła się na zapis, że w ramach rozliczenia nie można nabyć gruntów rolnych. Spotkała się jedynie z zapisem, że odliczeniu nie podlegają grunty o przeznaczeniu rekreacyjnym.

Mając na uwadze fakt, że;

W odpowiedzi na wezwanie organu z dnia 5 maja 2010 r. Wnioskodawczyni sformułowała treść pytań, które mają być przedmiotem interpretacji oraz przedstawiła własne stanowisko do tych pytań. Jednocześnie Wnioskodawczyni zrezygnowała z pytania trzeciego przedmiotowego wniosku, w związku z czym niniejsza interpretacja stanowi odpowiedź na pytania sformułowane w uzupełnieniu ww. wniosku.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Zdaniem Wnioskodawczyni i jej męża odpłatna sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia, w świetle prawa nie powinna zostać obciążona podatkiem dochodowym, gdyż zostały spełnione wszystkie warunki Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 21):

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

* jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje także generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 z późn. zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 r.

Z treści powołanego art. 7 ww. ustawy, wynika iż do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni wspólnie z mężem w dniu 4 września 2007 r. dokonali zbycia nieruchomości gruntowej niezabudowanej nabytej w czerwcu 2005 r. Zatem do opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia zastosowanie mają przepisy określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z przychodami z innych źródeł. Podatek od przychodu, o którym wyżej mowa, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), z zastrzeżeniem art. 21 ust. 2 i 2a) ww. ustawy.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości stanowiącej współwłasność obojga małżonków, podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu jest odrębnie każdy z małżonków, a nie małżonkowie łącznie.

Stosownie do art. 6 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu od osiąganych przez nich dochodów. W przypadku dochodów z odpłatnego zbycia nie znajduje zastosowania art. 6 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ dochody z tego tytułu zostały wyłączone z możliwości łącznego opodatkowania.

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) i lit. e) ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

Katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne. Niezbędnym zatem warunkiem do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest wydatkowanie otrzymanego przychodu na cele mieszkaniowe określone w ww. ustawie. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy wiąże też skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych z terminem wydatkowania środków pieniężnych.

Stosownie do przepisu art. 21 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Zgodnie z art. 21 ust. 2 ustawy przepis ust. 1 pkt 32 nie ma zastosowania, jeżeli:

Z przytoczonych powyżej przepisów wynika zatem, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jest wydatkowanie tego przychodu na cele mieszkaniowe.

Znajduje to potwierdzenie w brzmieniu omawianego przepisu, w którym przy każdym z wymienionych w nim wydatków określa się jego przeznaczenie w postaci zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stanowi bowiem jednoznacznie m.in. o wydatkowaniu na nabycie budynku mieszkalnego lub jego części, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem.

Poza tym, należy również zauważyć, iż ustawodawca konstruując przesłanki uprawniające do skorzystania z omawianego zwolnienia nie używa sformułowania "nieruchomość", ale posługuje się katalogiem rzeczy (ich części składowych) i praw (posiadającym walor katalogu zamkniętego). Pojęcia "budynek" oraz "grunt" funkcjonują więc w powyższym przepisie jako dwa odrębne pojęcia.

O ile przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) wprost przyznaje prawo do ulgi w przypadku wydatkowania uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego środków, na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego oraz gruntu związanego z tym budynkiem, o tyle w zakresie nabycia samego gruntu, przepis uzależnia przyznanie prawa do zwolnienia od przeznaczenia gruntu pod budowę budynku mieszkalnego.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wyjaśnienia, co stanowi podstawę do określenia przeznaczenia gruntu. W związku z tym konieczne jest odniesienie się, w tym zakresie, do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.).

Stosownie do przepisu art. 2 pkt 12 ww. ustawy ilekroć w ustawie jest mowa o "działce budowlanej" - należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. W myśl art. 4 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Natomiast w przypadku braku planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ponadto przepis art. 6 ust. 2 wyżej cytowanej ustawy stanowi, że każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego nabył tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.

Zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86 wymaga ustalenia w drodze decyzji o warunkach zabudowy (art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Stosownie do treści art. 60 ust. 1 ww. ustawy decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z zastrzeżeniem ust. 3, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi.

W związku z powyższym należy stwierdzić, iż jednym z podstawowych warunków, uprawniających do skorzystania z tego zwolnienia przedmiotowego jest nabycie gruntu przeznaczonego pod budowę budynku mieszkalnego.

Przeznaczenie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego nie może wynikać wyłącznie z zamiaru nabywcy tego gruntu, ale musi znajdować podstawę w obowiązujących przepisach prawa.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż przychód uzyskany ze zbycia we wrześniu 2007 r. nieruchomości gruntowej niezabudowanej przeznaczyła Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem na nabycie gruntu rolnego złożonego z 7 działek o numerach ewidencyjnych od 972 do 979 o łącznej powierzchni 1,6528 ha. Dla działki o numerze ewidencyjnym 972 dla poprzedniego właściciela zostało wydane pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego wraz z budynkiem gospodarczym, które w ciągu 2 lat od dnia nabycia zostało przepisane na Wnioskodawczynię i jej męża. W chwili nabycia ww. nieruchomości na przedmiotowej działce była rozpoczęta budowa domu jednorodzinnego.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz cytowane uprzednio przepisy prawa podatkowego należy stwierdzić, że Wnioskodawczyni i jej małżonek nabyli w październiku 2007 r. grunt rolny składający się z 7 działek o odrębnych numerach ewidencyjnych., z których każda może stanowić odrębny przedmiot obrotu nieruchomościami. Tylko dla działki o numerze ewidencyjnym 972, wydane zostało pozwolenie na budowę i rozpoczęta została budowa budynku mieszkalnego. Pozostałe działki stanowią grunty rolne będące częścią zakupionego gospodarstwa rolnego.

Reasumując, należy stwierdzić, że przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze zbycia we wrześniu 2007 r. nieruchomości gruntowej wydatkowany na nabycie wyodrębnionej geodezyjnie działki o numerze ewidencyjnym 972 z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego korzysta ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. Uzyskany przychód w części wydatkowanej na nabycie pozostałych 6 działek o numerach ewidencyjnych od 973 do 979 stanowiących grunty rolne, nie daje podstaw do zastosowania ww. zwolnienia.

Jednocześnie wskazać należy, iż zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.), Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretacje przepisów prawa podatkowego, a zatem mając na uwadze pytania zawarte we wniosku wyjaśnić należy, że interpretacja indywidualna skierowana jest wyłącznie do Wnioskodawczyni i skutki prawne wywołuje tylko w stosunku do niej.

Uwzględniając powyższe informuje się, że uzyskanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych dla małżonka możliwe jest poprzez złożenie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wraz z wypełnieniem wszystkich warunków określonych w art. 14b i art. 14f ustawy Ordynacja podatkowa.

Końcowo informuje się, że dokumenty dołączone przez Wnioskodawczynię do wniosku nie podlegają analizie i weryfikacji w ramach postępowania o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawczynię i jej stanowiskiem.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.