IPPB1/415-345/08-2/PJ - Jak prawidłowo ustalić wartość rynkową lokalu i czy można zastosować stawkę indywidualną w wysokości 2%?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 12 marca 2008 r. (data wpływu 17 marca 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie naliczania odpisów amortyzacyjnych z tytułu najmu lokalu mieszkalnego - jest nieprawidłowe.

W dniu 17 marca 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie naliczania odpisów amortyzacyjnych z tytułu najmu lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni od października 2007 r. wynajmuje lokal mieszkalny własnościowy w centrum W (o pow. 150 m². Budynek został przekazany do użytku w 1998 r. Od roku 2008 Wnioskodawczyni zamierza naliczać amortyzację ww. lokalu w oparciu o jego wartość rynkową.

Czynsz za najem lokalu wynosi 4.500 PLN / miesięcznie plus opłaty licznikowe.

Wnioskodawczyni uiszcza opłaty eksploatacyjne do spółdzielni mieszkaniowej w okresach miesięcznych w wysokości ok. 1.400 PLN. Przychody z tytułu najmu Wnioskodawczyni zamierza opodatkować podatkiem dochodowym na zasadach ogólnych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Zdaniem wnioskodawczyni przy określaniu wartości rynkowej lokalu można opierać się na danych uzyskanych za pośrednictwem Internetu w oparciu o:

Do określenia wartości rynkowej lokalu została przyjęta cena 1 m² w wysokości 10.000 PLN / m² x 150 m² = 1.500.000 PLN.

Dla nieruchomości używanej dopuszczalne jest zastosowanie stawki amortyzacyjnej ustalonej indywidualnie.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z treścią art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W myśl art. 22 ust. 8 ww. ustawy, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Problematyka amortyzacji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych uregulowana została w przepisach art. 22a do art. 22m ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z przepisem art. 22b 1 ww. ustawy amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, nabyte nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania:

Stosownie do postanowień art. 22g ust. 1 ww. ustawy za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie nabycia w drodze kupna - cenę ich nabycia.

Zgodnie z art. 22g ust. 3 za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Na podstawie art. 22m ust. 4 ww. ustawy, odpisów amortyzacyjnych od własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej dokonuje się przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5%. Przy ustalaniu wartości początkowej tych praw podatnicy mogą stosować zasadę określoną w art. 22g ust. 10, z tym że wówczas roczna stawka amortyzacyjna wynosi 1,5%.

Podatnicy ustalają stawki amortyzacyjne dla poszczególnych wartości niematerialnych i prawnych na cały okres amortyzacji przed rozpoczęciem dokonywania odpisów amortyzacyjnych.

Według art. 22g ust. 10 ww. ustawy, podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

W myśl art. 22g ust. 8 ww. ustawy, jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu, o których mowa w art. 22n, wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.

Jak wynika z treści tego artykułu, nie ma on zastosowania do wartości niematerialnych i prawnych, a jedynie do środków trwałych lub ich części.

Wartość początkową spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego można więc ustalić wyłącznie na podstawie ceny nabycia, bądź też według podanej powyżej metody uproszczonej.

Konsekwencją zaliczenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego do wartości niematerialnych i prawnych jest także brak możliwości ustalenia indywidualnej stawki amortyzacyjnej o której mowa w art. 22j ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, który stanowi, że podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22l, mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż dla budynków (lokali) i budowli, innych niż wymienione w pkt 4 - 10 lat.

Artykuł ten podobnie jak art. 22g ust. 8 nie ma zastosowania do wartości niematerialnych i prawnych, a jedynie do środków trwałych.

Reasumując, istnieją dwie przedstawione powyżej możliwości ustalenia wartości początkowej - spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego stanowiącego wartość niematerialną i prawną. Wybór jednej z nich ma bezpośredni wpływ na wysokość rocznej stawki amortyzacyjnej o której mowa w cyt. art. 22m ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na tej podstawie odpisów amortyzacyjnych można dokonywać przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5% (jako wartość początkową przyjmując cenę nabycia); przy ustalaniu wartości początkowej tych praw podatnicy mogą stosować zasadę określoną w art. 22g ust. 10 (metoda uproszczona ustalania wartości początkowej), z tym że wówczas roczna stawka amortyzacyjna wynosi 1,5%.

Mając na uwadze powyższe, stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Należy dodać, iż dokumenty dołączone przez Wnioskodawczynię do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji. Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.