IPPB1/415-324/09-4/IF - Ustalenie wartości początkowej budynku mieszkalnego nabytego w drodze kupna oraz określenie podstawy amortyzacji w przypadku wynajmowania części tego budynku.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 27 kwietnia 2009 r. (data wpływu 30 kwietnia 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych uzupełnionym pismem (data nadania 15 lipca 2009 r., data wpływu 20 lipca 2009 r.) złożonym na wezwanie Nr IPPB1/415-324/09-2/IF z dnia 9 lipca 2009 r. (data nadania 9 lipca 2009 r., data doręczenia 21 lipca 2009 r.) w zakresie ustalenia wartości początkowej środka trwałego oraz określenia podstawy amortyzacji - jest nieprawidłowe.

W dniu 30 kwietnia 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia wartości początkowej środka trwałego oraz określenia podstawy amortyzacji.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W roku 2006 Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość zabytkową z zamiarem wykorzystania jej w przyszłości dla własnych potrzeb mieszkaniowych. W trakcie remontu zmieniła zamiar i po uzyskaniu stosownych zezwoleń nieruchomość uzyskała status użytkowo- mieszkaniowy.

Nieruchomość jest współwłasnością małżonków, którzy nie mają rozdzielności majątkowej. Dochody z nieruchomości będą rozliczane na zasadach ogólnych ze wskazaniem na Wnioskodawczynię (tj. na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f.).

Wnioskodawczyni dodaje, iż dochody z najmu zamierza rozliczać w całości sama, ponieważ samodzielnie będzie nieruchomością zarządzać.

Przed oddaniem w najem Wnioskodawczyni poniosła nakłady na konieczne remonty i modernizację obiektu dokonane metodą gospodarczą, tj. bez szczegółowej ewidencji nakładów.

Wnioskodawczyni zaznacza, iż poniesienie tych nakładów jest jednak bezsporne, ponieważ jednoznacznie wynika z opisu stanu technicznego nieruchomości dokonanych przed i po remoncie przez biegłych rzeczoznawców.

Obecnie Wnioskodawczyni zamierza wynająć ww. nieruchomość pod działalność komercyjną.

Po oddaniu obiektu do używania wartość nieruchomości została wyceniona przez biegłego rzeczoznawcę.

Wnioskodawczyni jest zarejestrowanym podatnikiem VAT, mąż nie jest podatnikiem VAT.

Dochody z najmu nie będą głównym źródłem utrzymania.

Wnioskodawczyni pismem z dnia 29 lipca 2009 r. (data wpływu 3 sierpnia 2009 r.) doprecyzowała, iż ww. nieruchomość została zakupiona w 2006 r. na rynku wtórnym, ze środków pochodzących w całości z majątku wspólnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Zdaniem Wnioskodawczyni:

Ad 1)

Na podstawie art. 22g ust. 8 u.p.d.o.f. podstawę amortyzacji mogła określić sama posiłkując się wyceną rzeczoznawcy.

Ad 2)

Przeznaczenie części budynku na własne cele powoduje proporcjonalne obniżenie podstawy amortyzacji, ponieważ tylko część wynajmowana powoduje powstanie przychodu.

Natomiast w przypadku przeznaczenia całej nieruchomości na wynajem, dla celów amortyzacji nie ma znaczenia czy nieruchomość jest wynajęta w całości czy tylko częściowo, zatem podstawa nie ulega zmniejszeniu.

Odpowiedź na pytanie pierwsze i drugie stanowi przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej. Natomiast Pani z zakresu pozostałych pytań został rozpatrzony odrębnymi interpretacjami.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje.

Zgodnie z treścią art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Stosownie do postanowień art. 22 ust. 8 ww. ustawy kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23 powołanej ustawy.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ww. ustawy amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

Podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych stanowi wartość początkowa środków trwałych ustalona zgodnie z zasadami określonymi w art. 22g ww. ustawy.

W myśl art. 22g ust. 1 pkt 1 ww. ustawy za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie nabycia w drodze kupna - cenę ich nabycia. Natomiast w przypadku wytworzenia we własnym zakresie za wartość początkową środków trwałych uważa się koszt wytworzenia (art. 22g ust. 1 pkt 2 ww. ustawy).

Za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku. (art. 22g ust. 3 ww. ustawy).

Za koszt wytworzenia - zgodnie z art. 22g ust. 4 ww. ustawy - uważa się natomiast wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania.

Jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu, o których mowa w art. 22n, to - stosownie do treści art. 22g ust. 8 ww. ustawy - wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.

Jednocześnie zauważyć należy, iż ustalenie wartości początkowej nabytego środka trwałego w sposób określony w art. 22g ust. 8 ww. ustawy, tj. w drodze wyceny dokonywanej przez podatnika, stanowi sytuację szczególną, wyjątek od obowiązującej zasady ustalania tejże wartości wg ceny nabycia. Niemożność ustalenia wartości początkowej środka trwałego zgodnie z ww. generalną zasadą winna mieć przy tym charakter obiektywny, a więc w szczególności dotyczyć tych sytuacji, w których podatnik nie posiada - bo nie musi (nie musiał) posiadać stosownych dokumentów stwierdzających wysokość poniesionych na nabycie określonego środka trwałego, wydatków.

Zgodnie z treścią art. 22g ust. 9 ww. ustawy jeżeli podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia, o którym mowa w ust. 4, wartość początkową środków trwałych ustala się w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych, o których mowa w ust. 8, przez biegłego, powołanego przez podatnika.

Z powyższego wynika, iż ustalenia wartości początkowej środka trwałego w oparciu o wycenę biegłego rzeczoznawcy można dokonać jedynie w przypadku, gdy środek trwały został wytworzony przez podatnika we własnym zakresie a kosztu jego wytworzenia nie można ustalić w sposób określony w cyt. wyżej art. 22g ust. 4 ww. ustawy. Nie może zatem być stosowany w przypadku ustalania wartości początkowej nieruchomości nabytej w drodze kupna.

W myśl zaś ww. art. 22g ust. 17 ustawy, jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 zł.

W przedstawionym we wniosku zdarzeniu przyszłym przedmiotowa nieruchomość została przez Wnioskodawczynię i jej męża zakupiona w 2006 r. na rynku wtórnym, z zamiarem wykorzystania jej w przyszłości na własne cele mieszkaniowe. Już w trakcie remontu i modernizacji, Wnioskodawczyni zmieniła zamiar - co do sposobu jej wykorzystywania i po uzyskaniu stosownych zezwoleń nieruchomość uzyskała status użytkowo-mieszkaniowy. Obecnie Wnioskodawczyni zamierza wynająć ww. nieruchomość pod działalność komercyjną.

Przed oddaniem w najem poniosła nakłady na konieczne remonty i modernizację.

Reasumując, mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa, stwierdzić należy, iż w przedstawionym zdarzeniu przyszłym wartość początkową nabytej nieruchomości należy ustalić co do zasady zgodnie z treścią art. 22g ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 22g ust. 3 ww. ustawy tj. wg ceny nabycia powiększonej o udokumentowane wydatki na jej remont i modernizację do dnia wprowadzenia przedmiotowej nieruchomości do ewidencji środków trwałych.

Remont był przeprowadzony z myślą o wynajmie a zatem posiadane stosowne dokumenty mogą być podstawą do zwiększenia wartości początkowej nieruchomości nabytej w drodze kupna.

Odnosząc się natomiast do pytania drugiego wniosku stwierdzić należy, iż wartość początkową określa się dla całej nieruchomości, a nie tylko dla części która ma być wynajmowana. Jednakże odpisy amortyzacyjne od części nieruchomości przeznaczonej na własne potrzeby nie będą stanowiły kosztów uzyskania przychodu z najmu nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 22f ust. 4 ww. ustawy jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana - odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawczyni, że przeznaczenie części budynku na własne cele powoduje obniżenie podstawy amortyzacji (czyli wartości początkowej nieruchomości) jest nieprawidłowe.

Natomiast w przypadku, gdy całość nieruchomości jest przeznaczona na wynajem Wnioskodawczyni może dokonywać odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej całej nieruchomości, zaliczając je do kosztów uzyskania przychodów w myśl art. 22 ust. 1 ww. ustawy, jeżeli w istocie udowodni, że czyniła starania dla pozyskania najemców, czyli nie zrezygnowała z najmu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Z uwagi na fakt, iż Strona opłaciła wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych w kwocie odpowiadającej 5 zdarzeniom przyszłym (w wysokości 200 zł), natomiast winna być uiszczona kwota odpowiadająca 4 zdarzeniom przyszłym, opłata w wysokości 40 zł dokonana w dniu 27 kwietnia 2009 r. będzie zwrócona zgodnie z art. 14f § 2a Ordynacji podatkowej - na rachunek bankowy podany we wniosku ORD-IN.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.