IPPB1/415-306/14-5/JB - Ustalenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w arszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 21 marca 2014 r. (data wpływu 24 marca 2014 r.) uzupełnione pismem z dnia 5 czerwca 2014 r. (data nadania 6 czerwca 2014 r., data wpływu 9 czerwca 2014 r.) na wezwanie z dnia 28 maja 2014 r. Nr IPPB1/415-306/14-2/JB (data nadania 29 maja 2014 r., data odbioru 30 maja 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 24 marca 2014 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenia przyszłe.

Wnioskodawczyni i Jej mąż są współwłaścicielami nieruchomości (dalej zwanej: Nieruchomością),

Mąż Wnioskodawczyni nabył do swojego majątku odrębnego udział w Nieruchomości wynoszący 27/42 (dwadzieścia siedem łamane przez czterdzieści dwa) w drodze darowizny (akt notarialny z dnia 28 marca 2013 r. sporządzony przez notariusza).

Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła natomiast do wspólnego majątku małżeńskiego:

Pomiędzy małżonkami istnieje ustawowa wspólność małżeńska.

Wnioskodawczyni wraz z mężem oraz inni współwłaściciele Nieruchomości zamierzają złożyć wspólne oświadczenie o ustanowieniu odrębnej własności lokali w trybie art. 10 ustawy o własności lokali, mocą którego w częściach odpowiadających przysługującym im udziałom ustanowią dla siebie odrębną własność dwóch lokali znajdujących się w budynku przy ul. Skolimowskiej 3 tj. lokalu nr 7 oraz lokalu 8.

Następnie, Wnioskodawczyni wraz z mężem zamierzają zawrzeć umowę darowizny, na mocy której nabędą oni do wspólnego majątku małżeńskiego udziały we współwłasności ww. lokali nr 7 i nr 8 znajdujące się w majątku odrębnym męża Wnioskodawczyni.

Następnie lokale nr 7 i nr 8 zostaną przeniesione przez nich na inne osoby z rodziny Wnioskodawczyni i Jej męża, które nabyły udziały w Nieruchomości w drodze dziedziczenia i darowizn w ramach najbliższej rodziny, w zamian za przeniesienie na Wnioskodawczynię i Jej męża posiadanych przez te osoby udziałów w Nieruchomości. Przeniesienie odrębnej własności lokali nr 7 i 8 zostanie dokonane w drodze wzajemnego potrącenia należności, bez spłat i dopłat, a jego celem jest zniesienie współwłasności Nieruchomości pomiędzy Wnioskodawczynią i Jej mężem i tymi osobami.

Wnioskodawczyni i Jej mąż dokonają następnie wyodrębnienia dla siebie pozostałych lokali znajdujących się w Nieruchomości (oprócz ww. lokali 7 i 8 będzie to 6 lokali).

Wnioskodawczyni i Jej mąż zamierzają sprzedać lokale wyodrębnione w Nieruchomości. Sprzedaż lokali nie nastąpi jednocześnie; przykładowo część lokali może zostać sprzedana w połowie 2014 r. zaś część w końcowych miesiącach roku 2014 r., bądź w roku 2015.

Środki uzyskane ze sprzedaży przedmiotowych lokali małżonkowie zamierzają przeznaczyć na nabycie nieruchomości na terenie Unii Europejskiej, bądź państwa należącego do EOG bądź Konfederacji Szwajcarskiej. Mąż Wnioskodawczyni prowadzi interesy zagranicą, w związku z czym często musi wyjeżdżać, niejednokrotnie na dłuższe okresy czasu.

Jednocześnie Wnioskodawczyni i Jej mąż nie wykluczają, że za parę lat zmieni się ich sytuacja życiowa i ekonomiczna, w związku z czym zmuszeni będą do sprzedaży ww. nieruchomości.

W odpowiedzi na wezwanie z dnia 28 maja 2014 r. Nr IPPB1/415-306/14-2/JB Wnioskodawczyni doprecyzowała przedstawione zdarzenie przyszłe, wskazując, że jak to wynika z treści wniosku, odrębna własność lokali nr 7 i 8 miała zostać ustanowiona w trybie art. 10 ustawy o własności lokali na rzecz wszystkich współwłaścicieli budynku. Na chwilę obecną została ustanowiona odrębna własności lokali nr 7 i 8. Wnioskodawczyni w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej nabyła 2/14 części udziału w prawie odrębnej własności, mąż Wnioskodawczyni w ramach majątku osobistego nabył 9/14 części udziału w prawie odrębnej własności w obu tych lokalach, natomiast udział 1/14 oraz 2/14 części nabyli pozostali współwłaściciele.

W następnej kolejności mąż Wnioskodawczyni w drodze darowizny przeniósł przysługujący mu udział w prawie odrębnej własności do majątku wspólnego, tj. w wyniku tej umowy udział wynoszący 11/14 części w prawie odrębnej własności lokalu 7 i 8 został objęty wspólnością majątkową małżeńską pomiędzy Wnioskodawczynią i Jej mężem.

Wnioskodawczyni wraz z mężem przenieśli (umowa na chwilę sporządzania niniejszego pisma już została wykonana) przysługujący im wspólnie w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej udział w prawie odrębnej własności lokalu nr 7 wynoszący 11/14 części na rzecz jednego z pozostałych współwłaścicieli w drodze umowy sprzedaży. Na tej samej zasadzie, tj. w drodze umowy sprzedaży Wnioskodawczyni wraz z mężem przenieśli przysługujący im w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej udział w odrębnej własności lokalu nr 8 wynoszący 11/14 części na rzecz drugiego z pozostałych współwłaścicieli.

W zamian za powyższe pozostali współwłaściciele przenieśli w drodze umowy sprzedaży na Wnioskodawczynię i Jej męża przysługujące im udziały w użytkowaniu wieczystym nieruchomości oraz własności budynku. Transakcja została rozliczona w drodze wzajemnych potrąceń.

Własność wszystkich lokali, które zamierzają wyodrębnić Wnioskodawczyni i Jej mąż w budynkach będzie należała zarówno do wspólnego majątku małżeńskiego Wnioskodawczyni i jej męża oraz do majątku osobistego jej męża. Wartość udziałów w prawie odrębnej własności wyodrębnionych lokali będzie ustalana w oparciu o udziały w prawie użytkowania wieczystego i prawie odrębnej własności budynku przypadające na majątek wspólny oraz majątek osobisty męża Wnioskodawczyni.

Niemniej jednak może zdarzyć się sytuacja, w której Wnioskodawczyni i jej mąż nie będą dokonywać wyodrębnienia pozostałych lokali. W takim przypadku przedmiotem sprzedaży będą udziały w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości oraz w prawie odrębnej własności budynków wchodzące obecnie zarówno do wspólnego majątku małżeńskiego Wnioskodawczyni i jej męża oraz do majątku osobistego męża Wnioskodawczyni.

Należy mieć również na uwadze, że przedmiotem sprzedaży (zarówno w przypadku sprzedaży wyodrębnionych lokali, jak również w przypadku niewyodrębniania tych lokali) będą zarówno udziały w prawie użytkowania wieczystego i prawie własności obu budynków położonych na nieruchomości (Front i Oficyna), jak również udziały w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanych nieruchomości stanowiących podwórko pomiędzy dwoma budynkami oraz część nieruchomości za budynkiem Oficyny - nieruchomości te stanowią odrębne od budynków Oficyny i Frontu nieruchomości i stanowią odrębny przedmiot sprzedaży.

Przedmiotem sprzedaży będą lokale oraz udziały w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, w których część udziałów będzie należeć do majątku wspólnego a część do majątku osobistego męża Wnioskodawczyni.

Może jednak mieć miejsce sytuacja, w której nie będzie miało miejsca wyodrębnienie lokali a przedmiotem sprzedaży będą udziały w prawie użytkowania wieczystego i w prawie odrębnej własności budynków położonych na nieruchomości oraz niezabudowane części nieruchomości w postaci. Udziały te będą wchodzić zarówno do majątku wspólnego małżeńskiego Wnioskodawczyni i Jej męża oraz do majątku osobistego męża Wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni wnosi o wydanie interpretacji indywidualnej obejmującej obie wskazane powyżej ewentualności.

Jak wynika z treści wniosku Wnioskodawczyni wraz z mężem zamierzają przeznaczyć przychód uzyskany ze sprzedaży wyodrębnianych lokali na zakup nieruchomości w celu zapewnienia mężowi Wnioskodawczyni miejsca zamieszkania w trakcie odbywania licznych wyjazdów służbowych. Nabyta nieruchomość zostanie zatem nabyta głównie na cel mieszkaniowy małżonka Wnioskodawczyni. Nie wykluczone, że Wnioskodawczyni również będzie korzystała z nabytego lokalu na cele mieszkaniowe.

Środki będą wydatkowane w ciągu dwóch lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie.

Nieruchomość, którą zamierzają nabyć Wnioskodawczyni wraz z mężem stanie się ich własnością w ciągu dwóch lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie, tzn. Wnioskodawczyni i jej mąż nabędą tę nieruchomość w terminie wskazanym przez Organ w udzielonej interpretacji indywidualnej. Do majątku wspólnego wejdzie część prawa własności odpowiadająca udziałowi w prawie własności sprzedanych przez Wnioskodawczynię i Jej męża lokali.

Sprzedaż lokali nie będzie dokonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni, ani jej mąż nie prowadzą takiej działalności.

Wnioskodawczyni wskazuje, że nieruchomość, jak również żaden lokal w tej nieruchomości nie jest wykorzystywany na cele działalności gospodarczej. Nieruchomość nabyta przez Wnioskodawczynię i Jej męża ze środków pochodzących ze sprzedaży wyodrębnionych lokali w nieruchomości również nie będzie wykorzystywana na cele działalności gospodarczej.

Nieruchomość (budynek) jest budynkiem mieszkalnym. Wyodrębnione ostatnio lokale nr 7 i 8 są lokalami mieszkalnymi. Lokale, które zamierzają wyodrębnić Wnioskodawczyni i jej mąż są również lokalami mieszkalnymi.

Nieruchomość, którą zamierzają kupić Wnioskodawczyni i jej mąż ze środków pochodzących ze sprzedaży wyodrębnionych lokali będzie również budynkiem (lokalem) mieszkalnym.

W związku z powyższym Wnioskodawczyni zadała następujące pytania:

1. Czy w przedstawionym stanie faktycznym wydatkiem na cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 UoPIT jest zakup nieruchomości na terytorium Unii Europejskiej lub kraju należącego do EOG albo Konfederacji Szwajcarskiej?

2. W jakim terminie powinny zostać poniesione wydatki na cele mieszkaniowe, biorąc pod uwagę, że dochód ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni i Jej mąż uzyskają w połowie 2014 r. oraz końcowych miesiącach roku 2014, a także w roku 2015?

3. Czy jeżeli Wnioskodawczyni i Jej mąż po skorzystaniu z ulgi, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 UoPIT, następnie, przed upływem terminu przedawnienia zobowiązania podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości, sprzedadzą nieruchomość zakupioną z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe to utracą prawo do zwolnienia?

4. Czy Wnioskodawczyni i Jej mężowi przysługuje prawo do skorzystania z ulgi, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 UoPIT, jeżeli odpłatne zbycie części nieruchomości nastąpi z majątku odrębnego Jej męża, a nabycie nieruchomości z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe nastąpi do majątku wspólnego małżonków?

Odpowiedź na pytanie 1, 2 i 3 stanowi przedmiot niniejszego rozstrzygnięcia. Odpowiedź na pytanie 4 zostanie udzielona w odrębnym rozstrzygnięciu.

Ad. 1.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 UoPIT wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest wydatkowanie pieniędzy na własne cele mieszkaniowe, co oznacza, że preferencja dotyczy zakupu nieruchomości mieszkalnej, która ma jednocześnie spełniać potrzeby mieszkaniowe podatnika.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 UoPIT za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na:

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Przychód ze sprzedaży musi zostać przeznaczony tylko i wyłącznie na cele mieszkaniowe, a zatem na nieruchomość, która w jakikolwiek sposób będzie spełniała potrzeby mieszkaniowe podatnika.

W sytuacji gdy podatnik nabywa kolejne mieszkanie, cel mieszkaniowy może być spełniony jeżeli jest to odpowiednio uzasadnione. Czyli np. jeżeli podatnik mieszka w Polsce i kupuje nieruchomość w państwie Unii Europejskiej to powinien wykazać, że ta nieruchomość spełnia jego cele mieszkaniowe, albowiem przez jakiś czas tam mieszka, albo przebywa w interesach itp.

Zatem, mając na uwadze powyższe, należy wskazać, że istnieje możliwość skorzystania z ulgi określonej w art. 21 ust. 1 pkt 131 UoPIT, jeżeli podatnik przeznaczy środki ze sprzedaży nieruchomości na zakup nieruchomości na cele mieszkaniowe, w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Zakup nieruchomości powinien zaspokajać potrzeby mieszkaniowe podatnika. Należy wskazać, że w niniejszym stanie faktycznym zostanie spełniony ten warunek, albowiem Wnioskodawczyni często wyjeżdża zagranicę w sprawach służbowych, co wiąże się z koniecznością wynajmowania noclegów, co z kolei wiąże się z dużymi kosztami. Zakup nieruchomości zagranicą pozwoli Wnioskodawczyni na mieszkanie w czasie tych wyjazdów w własnej nieruchomości.

Podsumowując, Wnioskodawczyni będzie miała możliwość skorzystania z ulgi z art. 21 ust. 1 pkt 131 UoPiT, jeżeli zakupi nieruchomość położoną w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Jednocześnie, cel mieszkaniowy będzie zrealizowany, jeżeli nieruchomość ta jest potrzebna Wnioskodawczyni do zamieszkiwania w niej podczas częstych wyjazdów zagranicę w celach służbowych.

Ad. 2.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 UoPiT wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zatem, jeżeli przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości powstanie w roku 2014 (czyli lokal zostanie zbyty w ciągu roku 2014), wydatkowanie w ten sposób uzyskanego dochodu na cele mieszkaniowe musi nastąpić do końca 2016 r., tj, w ciągu dwóch lat od końca 2014 r., jeżeli zaś przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości powstanie w roku 2015, wydatkowanie w ten sposób uzyskanego dochodu na cele mieszkaniowe musi nastąpić do końca 2017 r.

Ad. 3.

Warunkiem skorzystania z ulgi, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 UoPiT, jest przeznaczenie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Warunek nabycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe nie zostanie spełniony gdy, przychód z odpłatnej sprzedaży nieruchomości zostanie przeznaczony na zakup innego lokalu, z przeznaczeniem na jego wynajęcie lub sprzedaż z zyskiem. W takim przypadku nie przysługuje prawo do ww. ulgi.

Jednakże, jeżeli Wnioskodawczyni przeznaczy środki z odpłatnego zbycia nieruchomości, na zakup nieruchomości w innym kraju Unii Europejskiej, EOG lub Konfederacji Szwajcarskiej, a zakup tej nieruchomości związany będzie z realizacją celu mieszkaniowego Wnioskodawczyni, albowiem Wnioskodawczyni często przebywa zagranicą w celach służbowych i podczas tych wyjazdów będzie zamieszkiwała w przedmiotowej nieruchomości - warunek przeznaczenia środków na cele mieszkaniowe zostanie spełniony.

Nawet jeżeli w terminie późniejszym, Wnioskodawczyni podejmie decyzję o sprzedaży nieruchomości (przy czym decyzja ta zostanie podyktowana zmianą sytuacji życiowej lub ekonomicznej Wnioskodawców), Wnioskodawczyni zachowa prawo do skorzystania z ulgi.

Należy przy tym zaznaczyć, że Wnioskodawczyni nie utraci prawa do skorzystania z ulgi, nawet jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana przed upływem przedawnienia zobowiązania podatkowego, jeżeli decyzja o sprzedaży została podjęta w terminie późniejszym, i nie była planowana już w momencie przeznaczenia przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na zakup przedmiotowej nieruchomości.

Przepisy prawa podatkowego, ani orzecznictwo organów podatkowych oraz sądów administracyjnych nie określa minimalnego okresu, po którym nieruchomość może zostać sprzedana, tak by Wnioskodawczyni nie zostało odebrane prawo do skorzystania z ulgi.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej opisanych zdarzeń przyszłych w zakresie skutków podatkowych związanych z:

* możliwością skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego, określonego w treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku nabycia nieruchomości na terytorium Unii Europejskiej lub kraju należącego do EOG albo Konfederacji Szwajcarskiej (pytanie Nr 1) - jest prawidłowe.

* ustalenia terminu poniesienia wydatków na cele mieszkaniowe (pytanie Nr 2) - jest prawidłowe,

* skutków podatkowych sprzedaży nabytej nieruchomości (pytanie Nr 3) - jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej - w zakresie pytania oznaczonego we wniosku Nr 2 i Nr 3 - odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Poniższe uzasadnienie dotyczy pytania Nr 1.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, przychody uzyskane z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, co do zasady podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości lub udziału w takiej nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu, ma moment jej nabycia.

Z wniosku wynika, że przedmiotem sprzedaży są/będą udziały w nieruchomościach, które Wnioskodawczyni nabyła do majątku wspólnego małżonków w roku 2013 i 2014. Środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży udziału w tych nieruchomościach Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć na nabycie nieruchomości na terenie Unii Europejskiej, bądź państwa należącego do EOG bądź Konfederacji Szwajcarskiej. Nieruchomości te nie były wykorzystywane na cele działalności gospodarczej.

Sprzedaż ww. nieruchomości nastąpiła/nastąpi więc przed upływem pięciu lat od daty nabycia tych udziałów, zatem opodatkowaniu podatkiem dochodowym, będzie podlegał po stronie Wnioskodawczyni przychód (dochód) z tytułu odpłatnego zbycia, przypadający na Jej udział w nieruchomościach (lokalach mieszkalnych, budynkach, prawie wieczystego użytkowania).

Dokonując oceny skutków podatkowych zbycia ww. udziałów należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z treścią art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 cytowanej ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Stosownie do art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6d cyt. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e cytowanej ustawy).

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Stosownie do art. 30e ust. 5 tej ustawy, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Na podstawie przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

Stosownie do art. 21 ust. 25 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się m.in.:

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

W przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 27 ww. ustawy).

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 cyt. ustawy za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Zauważyć jednakże w tym miejscu należy, że z treści przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że ustawodawca uzależnia skorzystanie z przedmiotowego zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w określonym terminie, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c na realizację własnego celu mieszkaniowego.

Przy czym wydatki, których realizacja uprawnia do zwolnienia określone zostały enumeratywnie w art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Należy zauważyć, że w obowiązującym stanie prawnym ustawodawca nie zastrzegł, że wydatki na własne cele mieszkaniowe podatnika ograniczać się muszą do nabycia np. jednego lokalu czy budynku mieszkalnego. Jednakże warunkiem zastosowania omawianego zwolnienia jest realizowanie w zakupionych lokalach własnych potrzeb mieszkaniowych. Jest to cel nadrzędny, przez pryzmat którego należy interpretować ww. przepis. Intencją ustawodawcy tworzącego to zwolnienie było zachęcenie podatników do nabywania w miejsce zbywanych nieruchomości czy praw majątkowych, innych nieruchomości lub praw majątkowych przeznaczonych do zaspakajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych. Świadczy o tym poprzedzenie wyrażenia "cele mieszkaniowe" przymiotnikiem "własne".

Zwolnieniem tym nie są zatem objęte przychody ze sprzedaży nieruchomości i praw przeznaczone na zakup innych nieruchomości lub praw w sytuacji, gdy czynności te wskazują np. na działanie o charakterze zarobkowym, spekulacyjnym, inwestycyjnym lub innym nie wskazującym na działanie ukierunkowane na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzują, jak należy rozumieć pojęcie "własne cele mieszkaniowe". "Własne cele mieszkaniowe" w takim przypadku należy rozumieć zgodnie z wykładnią literalną. Realizacja własnych celów mieszkaniowych w sytuacji kiedy podatnik był właścicielem innej (innych) nieruchomości (lokalu mieszkalnego) winna polegać na tym, że w przypadku zakupu kolejnego lokalu mieszkalnego również w nim podatnik faktycznie winien takie cele realizować. Wyraz "mieszkaniowe" w wyrażeniu "własne cele mieszkaniowe" należy odnosić do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu na nabycie mieszkania (mieszkań) w znaczeniu przedmiotowym. Istotnym jest zatem, aby podatnik był w stanie racjonalnie udowodnić, że faktycznie mieszka lub ma możliwość mieszkania w nabytej nieruchomości/lokalu mieszkalnym.

W świetle przytoczonych przepisów oraz przedstawionego zdarzenia przyszłego - przyjmując za Wnioskodawczynią, że nabycie lokalu mieszkalnego w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, jest w związku z realizacją Jej celów mieszkaniowych, tj. zamieszkiwaniem w tym lokalu/budynku mieszkalnym - uznać należy, że przychód osiągnięty przez Nią z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomościach, będzie mógł korzystać ze zwolnienia przedmiotowego, określonego w treści art. 21 ust. 25 w zw. z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pod warunkiem spełnienia przesłanek w nich zawartych.

Jednocześnie wskazać należy, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa, Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretacje przepisów prawa podatkowego, a zatem mając na uwadze pytanie zawarte w przedmiotowym wniosku wyjaśnić należy, że interpretacja indywidualna skierowana jest wyłącznie do Wnioskodawczyni i skutki prawne wywołuje tylko w stosunku do Niej. Natomiast mąż Wnioskodawczyni, chcąc uzyskać pisemną interpretację indywidualną, powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem i uiścić stosowną opłatę.

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych przedstawionych przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.