IPPB1/415-305/11-5/IF - Brak możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu, z tytułu odpłatnego zbycia mieszkania, zaległych opłat za czynsz, gaz, energię elektryczną i innych opłat eksploatacyjnych oraz kosztów remontu i zapłaconego podatku od spadków i darowizn.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 24 marca 2011 r. (data wpływu 28 marca 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie:

* zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia mieszkania zaległych opłat za czynsz, gaz, energię elektryczną i innych opłat eksploatacyjnych - jest nieprawidłowe,

* zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia mieszkania kosztów remontu i zapłaconego podatku od spadków i darowizn - jest prawidłowe.

W dniu 28 marca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia mieszkania zaległych opłat za czynsz, gaz, energię elektryczną i innych opłat eksploatacyjnych oraz kosztów remontu i zapłaconego podatku od spadków i darowizn.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 13 stycznia 2010 r. prawomocnym postanowieniem sądu Wnioskodawca nabył w całości spadek po zmarłej ciotce (siostrze Wnioskodawcy matki). Całością spadku było mieszkanie w bloku. 11 marca 2010 r. Wnioskodawca zapłacił należny podatek spadkowy oraz zapłacił zaległy czynsz dla spółdzielni mieszkaniowej i inne zaległe opłaty eksploatacyjne. Była to duża kwota, ponieważ do końca nie wiadomo było, kto nabędzie spadek i kto poniesie koszty tych zaległości. Sprawa spadkowa toczyła się 1,5 roku z udziałem 7 osób w tym m.in. brata ciotki, który cały czas zgłaszał pretensje do spadku i powodował odroczenia procesu. Tuż przed ostatnią rozprawą wuj zmarł i w związku z tym, że nikt inny nie zgłosił sprzeciwu spadek przypadł Wnioskodawcy w całości. Mieszkanie zostało przez Wnioskodawcę wyremontowane, pierwszy raz od 50 lat. Wnioskodawca poniósł koszty remontu, ale dokumenty na remont posiada z datą późniejszą, ponieważ z braku pieniędzy na materiały na remont pożyczył od kolegi - hurtownika, umawiając się na zapłatę w późniejszym terminie. Wnioskodawca sam wykonał całą pracę. W dniu 24 marca 2010 r. mieszkanie zostało sprzedane. Pismem z dnia 13 czerwca 2011 r. Wnioskodawca doprecyzował, iż jego ciotka zmarła 9 marca 2008 r.

Następnie pismem z dnia 17 czerwca 2011 r. Wnioskodawca wskazał, że faktury na remont mieszkania i część robocizny są z okresu, kiedy był on właścicielem lokalu mieszkalnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Zdaniem Wnioskodawcy słuszne jest pomniejszenie podstawy opodatkowania o kwotę zapłaconego podatku od spadku, koszty remontu i zaległe opłaty za czynsz, gaz, wodę, prąd i inne opłaty eksploatacyjne. Według Wnioskodawcy koszty remontu powinien odliczyć, gdyż faktycznie je poniósł, jedynie faktury i dokumenty wydania materiałów są z datami późniejszymi, tj. z datami, kiedy za te materiały Wnioskodawca zapłacił. Zdaniem Wnioskodawcy koszty zaległych opłat również powinien odliczyć, gdyż od chwili nabycia spadku Wnioskodawca nie wiedział, czy to on ma je ponosić, czy ewentualnie inna osoba, która nabyła spadek.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie m.in.:

Z powyższych uregulowań prawnych wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości i praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób jej nabycia.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż w dniu 13 stycznia 2010 r. prawomocnym postanowieniem sądu Wnioskodawca nabył w całości spadek po ciotce zmarłej w dniu 9 marca 2008 r. Następnie w dniu 24 marca 2010 r. Wnioskodawca sprzedał przedmiotowe mieszkanie.

W przypadku nabycia nieruchomości i praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w drodze spadku pięcioletni termin, o którym mowa powyżej winien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło otwarcie spadku czyli śmierć spadkodawcy.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) spadek - to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. Stosownie do zapisu art. 924 i 925 Kodeksu spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, a spadkobierca nabywa spadek z chwilą jego otwarcia. Oznacza to, że nabycie przez spadkobiercę spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ww. ustawie w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. - podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Stosownie do art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem lit. d), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Stosownie do powołanych przepisów należy stwierdzić, że przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania może zostać pomniejszony o koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 oraz art. 22 ust. 6d ww. ustawy. Przy czym, jak wynika z cytowanego powyżej art. 22 ust. 6d ww. ustawy do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia mieszkania nabytego w drodze spadku zaliczane są wyłącznie:

* udokumentowane nakłady na to mieszkanie zwiększające jego wartość,

* kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na to mieszkanie.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca zapłacił należny podatek spadkowy oraz zapłacił zaległy czynsz dla spółdzielni mieszkaniowej i inne zaległe opłaty eksploatacyjne. Mieszkanie, które otrzymał w spadku Wnioskodawca najpierw wyremontował za materiały pożyczone od kolegi - hurtownika, a dopiero później uzyskał faktury za remont. Jednakże wydatki na remont poniesione były w czasie, gdy Wnioskodawca był właścicielem lokalu mieszkalnego.

Przepis art. 22 ust. 6d ww. ustawy w sposób jednoznaczny wskazuje co może być kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży mieszkania nabytego w drodze spadku i jak te koszty muszą być udokumentowane.

Niewątpliwie w przypadku sprzedaży mieszkania nabytego w drodze spadku kosztem uzyskania przychodu jest kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn oraz ewentualnie udokumentowane fakturą VAT nakłady poczynione w czasie jego posiadania, które zwiększyły wartość tego mieszkania. Powołany przepis nie daje możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innego rodzaju wydatków niż wymienione tym przepisem.

Poniesione zaległe opłaty za czynsz, gaz, energię elektryczną i inne opłaty eksploatacyjne nie są nakładem zwiększającym wartość nieruchomości, udokumentowanym fakturą VAT, a zatem brak jest podstaw prawnych do zaliczenia tych wydatków do kosztów uzyskania przychodów. Poniesione wydatki nie stanowią również kosztów nabycia lokalu mieszkalnego.

Reasumując Wnioskodawca płacąc należny podatek dochodowy z tytułu sprzedaży przedmiotowego mieszkania, podstawę opodatkowania może pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu tj. zapłacony podatek od spadku i koszt remontu.

Osiągniętego przychodu ze zbycia mieszkania Wnioskodawca nie będzie mógł natomiast pomniejszyć o spłatę zaległych opłat za czynsz, gaz, energię elektryczną i inne opłaty eksploatacyjne, ponieważ ich spłata nie mieści się w pojęciu nakładów powodujących zwiększenie wartości nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.