IPPB1/415-300/09-4/AM - Zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów spłaconych odsetek w związku z wynajmem mieszkań.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 20 kwietnia 2009 r. (data wpływu 22 kwietnia 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów spłaconych odsetek w związku z wynajmem mieszkań - jest prawidłowe.

W dniu 22 kwietnia 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów spłaconych odsetek w związku z wynajmem mieszkań.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką trzech mieszkań, które wynajmuje i rozlicza się z US ryczałtowo. Wszystkie mieszkania zostały zakupione ze środków z kredytów hipotecznych.

Mieszkanie 1 - położone przy ul. Ś. współwłasność z mężem zakupione w 2003 r. w przeważającej części ze środków uzyskanych z kredytu hipotecznego udzielonego na podstawie umowy Nr z dnia 17 listopada 2003 r. przez bank S.A (obecnie bank S.A)

Mieszkanie 2 - położone w W przy ul. K. współwłasność z rodzicami (po 50% wnioskodawczyni, 50% rodzice) - zakupione w 2008 r. w całości ze środków z kredytu hipotecznego na podstawie umowy Nr z dnia 28 maja 2007 r. przez E. S.A Spółka Akcyjna Oddział w Polsce (P.).

Mieszkanie 3 położone w W przy ul. K. współwłasność z mężem, zakupione w 2008 r. w całości ze środków uzyskanych z kredytu hipotecznego udzielonego na podstawie umowy Nr z dnia 12 stycznia 2007 r. przez Bank S.A 30.

30 czerwca 2008 r. spłaciliśmy ze środków uzyskanych z kredytu hipotecznego udzielonego na podstawie umowy Nr z dnia 30 kwietnia 2008 r. przez P. (refinansowe).

Dochody z wynajmu ww. mieszkań Wnioskodawczyni chciałaby opodatkować wraz z mężem i rodzicami na zasadach ogólnych i odsetki od ww. kredytów hipotecznych odliczyć jako koszt uzyskania przychodów.

Jednocześnie pismem z dnia 15 czerwca 2009 r. będącym odpowiedzią na wezwanie organu z dnia 8 czerwca 2009 r. Nr IPPB1/415-300/09-2/AM Wnioskodawczyni wskazała, iż:

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawczyni może traktować odsetki od ww. kredytów hipotecznych jako koszt uzyskania przychodu rozliczając dochód z wynajmu mieszkań na zasadach ogólnych.

Wnioskodawczyni uważa, że ma prawo traktować odsetki od ww. kredytów hipotecznych jako koszt uzyskania przychodu rozliczając dochody z wynajmowanych mieszkań na zasadach ogólnych.

Jednocześnie Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, iż umowy kredytowe dotyczące ww. kredytów hipotecznych nie muszą podawać jako celu finansowania zakupu bądź modernizacji mieszkań pod wynajem. Wystarczy, że kredyty udzielono na zakup i modernizację ww. mieszkań.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Artykuł 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) wymienia najem jako odrębne źródło przychodu. W odniesieniu do przychodów z najmu ma zastosowanie ogólna definicja kosztu podatkowego, zawarta w art. 22 ust. 1 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo - skutkowego tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów.

A zatem kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki: zostały faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w racjonalnym związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Należy podkreślić, że o tym co jest celowe i potrzebne w ramach wynajmu lokalu, decyduje podatnik, a nie organ podatkowy. Na podatniku spoczywa zatem obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów oraz okoliczności, iż ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiągniętych przychodów, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii.

Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy, nie stanowią również kosztów uzyskania przychodów naliczone, lecz niezapłacone albo umorzone odsetki od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów). W świetle powyższego należy uznać, że dopiero zapłacenie odsetek daje możliwość zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów.

Natomiast w myśl art. 23 ust. 1 pkt 33 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów: odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Z wyżej powołanych przepisów wynika, że odsetki od kredytu mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów pod warunkiem łącznego spełnienia następujących warunków:

Należy przy tym podkreślić, że ustawodawca nie różnicuje rodzaju kredytu, od którego spłacane są odsetki. Jednakże to na Wnioskodawczyni spoczywa obowiązek udowodnienia faktu, że pobrane środki zostały przeznaczone na cel związany najmem lokalu mieszkalnego.

W opisie stanu faktycznego Wnioskodawczyni wskazała, iż zakupione lokale mieszkalne zostały sfinansowane w przeważającej części z kredytów hipotecznych. Zakupione lokale będą przedmiotem najmu prywatnego.

W związku z powyższym, odsetki od kredytu będą mogły stanowić koszty uzyskania przychodów związane z najmem lokali, z tym jednak zastrzeżeniem, że zaciągnięty kredyt musi pozostawać w związku z uzyskiwanymi przez Wnioskodawczynię z tego źródła przychodami (przychody z najmu), a odsetki od kredytu muszą zostać faktycznie zapłacone i nie mogą zwiększać kosztów inwestycji. Bez znaczenia pozostaje natomiast fakt, na jaki cel został zaciągnięty kredyt.

Dodatkowo wskazać należy, iż jeżeli ww. lokale mieszkalne będą amortyzowane - odsetki od kredytu zapłacone do dnia wprowadzenia lokali mieszkalnych do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych będą powiększać ich wartość początkową ustaloną w oparciu o art. 22g ust. 1 ww. ustawy, stanowiący podstawę do dokonywania odpisów amortyzacyjnych zgodnie z art. 22 ust 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast odsetki zapłacone po tym dniu będą bezpośrednio stanowiły koszty uzyskania przychodów z najmu lokali.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawego obowiązującego w dniu jej wydania.

Z uwagi na fakt, iż Strona opłaciła wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w kwocie odpowiadającej kilku zdarzeniom przyszłym, natomiast winna być uiszczona kwota odpowiadająca 1-mu zdarzeniu przyszłemu, opłata w wysokości 135 zł dokonana w dniu 20 kwietnia 2009 r. będzie zwrócona zgodnie z art. 14f § 2a Ordynacji podatkowej - na konto bankowe z którego dokonano wpłaty.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.