IPPB1/415-296/11-6/JC

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku (data wpływu 24 marca 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów przy zbyciu nieruchomości i ulgi mieszkaniowej - jest nieprawidłowe.

W dniu 24 marca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów przy zbyciu nieruchomości i ulgi mieszkaniowej.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawiony następujący stan faktyczny:

Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 11 marca 2010 r. ustalił, że w skład majątku wspólnego byłych małżonków - Wnioskodawczyni i Jej byłego małżonka - wchodzi m.in. lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego wraz ze zgromadzonym wkładem mieszkaniowym. Sąd dokonał podziału majątku wspólnego w ten sposób, że prawo do lokalu przyznał Wnioskodawczyni zasądzając spłatę na rzecz Jej byłego męża w kwocie 129.135,49 zł W dniu 2.09.2010 i 20 września 2010 r. Wnioskodawczyni dokonała spłaty kredytu lokatorskiego na łączną kwotę 3.076,99 zł W dniu 30 września 2010 r. ustanowiona została na rzecz Wnioskodawczyni odrębna własność przedmiotowego lokalu mieszkalnego w formie aktu notarialnego, kosztem 808,39 zł.

W dniu 22 grudnia 2010 r. Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży przedmiotowego lokalu w formie aktu notarialnego za kwotę 270.000,00 zł W dniu 30.12. 2010 r. Wnioskodawczyni przekazała byłemu mężowi przed notariuszem kwotę 129.135,49 zł, co zostało potwierdzone w oświadczeniu.

Podsumowując Wnioskodawczyni uzyskała przychód ze sprzedaży nieruchomości 270.000,00 zł.

Koszt uzyskania przychodu: 3.076,99 zł + 808,39 zł = 3.885,38 zł

Spłata na rzecz Jerzego M.: 129.135,49 zł

Dochód: 270.000,00 zł - 3.885,38 zł - 129.135,49 zł = 136.979,13 zł

Uzyskaną w ten sposób kwotę Wnioskodawczyni chce przeznaczyć na cele mieszkaniowe.

Pismem z dnia 23 maja 2011 r. Wnioskodawczyni uzupełniła przedstawiony stan faktyczny oraz własne stanowisko w sprawie. W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni poinformowała, iż pozostała kwotę po spłacie byłego małżonka przeznaczy na zakup lokalu mieszkalnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Zdaniem Wnioskodawczyni może ona być zobowiązana co najwyżej do zapłaty podatku tylko od kwoty 139.979,13 zł. Bowiem kwota 3.885,38 zł stanowiła koszt uzyskania tego przychodu i podlegała odliczeniu w całości. Natomiast kwota 129.135,49 zł dotycząca spłaty na rzecz byłego męża Wnioskodawczyni wynikała z postanowienia Sądu, stanowiła jego udział w prawie do lokalu i to były mąż Wnioskodawczyni powinien rozliczać się podatkowo w zakresie tej kwoty, za co Wnioskodawczyni odpowiedzialności ponosić nie może.

Z powodu obowiązku spłaty na rzecz byłego męża, Wnioskodawczyni nie mogła zadysponować całością kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania. Zaś skoro pozostałą kwotę 139.979,13 zł. Wnioskodawczyni przeznaczy na cele mieszkaniowe to zdaniem Wnioskodawczyni nie powinna być Ona obciążona żadnym podatkiem korzysta ze zwolnienia podatkowego w odniesieniu do wskazanej kwoty w zakresie 19% stawki podatku dochodowego. A skoro zwolnienie dotyczy kwoty pozostałej Wnioskodawczyni, to uznać je należy za zwolnienie całkowite, bowiem nie posiada ona nic ponad tą kwotę i raz jeszcze należy podkreślić, nie może ponosić odpowiedzialności i obciążeń podatkowych za byłego męża, który sam powinien rozliczyć podatek od otrzymanej spłaty.

Zdaniem Wnioskodawczyni będzie Ona korzystała ze zwolnienia od podatku dochodowego w związku ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości i przeznaczeniem kwoty uzyskanego przychodu na zakup lokalu mieszkalnego.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Stosownie do treści art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Z powyższego wynika, ze w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego Wnioskodawczyni na mocy postanowienia sądu z dnia 11 marca 2010 r. w wyniku podziału majątku wspólnego małżonków zostało przyznane spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wraz ze zgromadzonym wkładem mieszkaniowym i zasądzona spłata na rzecz Jej byłego męża. W dniach 2 i 20 września 2010 r. Wnioskodawczyni dokonała spłaty kredytu lokatorskiego. Na mocy aktu notarialnego z dnia 30 września 2010 r. na rzecz Wnioskodawczyni została ustanowiona odrębna własność przedmiotowego lokalu. W dniu 22 grudnia 2010 r. Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży tej nieruchomości i przekazała byłemu mężowi należną kwotę tytułem spłaty.

Mając na względzie przedstawiony we wniosku stan faktyczny, stwierdzić należy, iż przedmiotem podziału majątku dorobkowego małżonków nie był lokal mieszkalny, lecz wkład mieszkaniowy, bowiem w czasie trwania związku małżeńskiego Wnioskodawczyni i Jej mężowi przysługiwało wyłącznie prawo do lokatorskiego spółdzielczego mieszkania, a nie prawo własności lokalu mieszkalnego.

Wnioskodawczyni przekształciła ww. spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu we własność w dniu 30 września 2010 r. zatem w przedmiotowej sprawie pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo odrębnej własności, tj. od końca roku 2010.

W konsekwencji, wiec odpłatne zbycie ww. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość przed upływem 5 - letniego terminu, o którym mowa powyżej stanowić będzie źródło przychodu, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi - 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawa obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Artykuł 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten okresla organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkowa, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Pojecie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z ta czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć np.:

* koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

* prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

* koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

* wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

* koszty i opłaty sadowe oraz notarialne.

W związku z tym, stwierdzić należy, iż ponoszony przez Wnioskodawczynię wydatek związany ze spłatą byłego męża nie stanowi kosztu odpłatnego zbycia (w myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), jak również nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (określonego w art. 22 ust. 6c ustawy). Zatem kwota z tytułu spłaty byłego męża w wyniku podziału majątku, którą Wnioskodawczyni była zobowiązana zapłacić, nie ma wpływu na wysokość podatku z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Spłata dokonana przez Wnioskodawczynię na rzecz Jej męża jest wydatkiem Wnioskodawczyni dokonanym z tytułu podziału majątku wspólnego małżonków w wyniku ustania małżeńskiej wspólności majątkowej. Nie stanowi ona wydatku poniesionego na zakup przedmiotowego lokalu ani kosztu jego odpłatnego zbycia.

Natomiast do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego można zaliczyć opłaty związane z nabyciem lokalu m.in. opłaty notarialne, prowizje pośredników, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty sadowe, koszty uiszczone na rzecz spółdzielni na nabycie lokalu (wkład mieszkaniowy).

Jednakże w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 21 ust. 27 ww. ustawy, w przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których strona jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 29 ww. ustawy wskazuje, iż w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c). Należy również wskazać, iż przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30).

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w oparciu o opisany we wniosku stan faktyczny, Wnioskodawczyni może skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Z uwagi na fakt, iż Wnioskodawczyni zamierza wydatkować kwotę uzyskanego przychodu ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości na zakup lokalu mieszkalnego, nie wystąpi obowiązek zapłaty 19% podatku od uzyskanego dochodu.

Reasumując, mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię nieruchomości przed upływem 5-letniego okresu posiadania jej na własność powoduje powstanie źródła przychodów do opodatkowania. Dochód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości podlega opodatkowaniu 19% podatkiem. Poniesiony przez Wnioskodawczynię wydatek związany ze spłatą na rzecz byłego męża nie stanowi kosztu odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości, ani nie jest kosztem związanym z nabyciem tego mieszkania. Zatem nie można takiego wydatku uwzględnić przy ustalaniu dochodu. Natomiast kwotę poniesionych wydatków poniesionych na spłatę kredytu lokatorskiego oraz kwotę opłaty notarialnej Wnioskodawczyni może uwzględnić przy ustalaniu dochodu ze zbycia tej nieruchomości. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 zwolnieniem z opodatkowania może być objęty dochód w wysokości kwoty, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Ponadto podkreślić należy, iż wydając interpretacje w trybie art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa tut. organ nie dokonuje wyliczeń. W związku z tym Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie nie ustosunkował się do przedstawionych przez Wnioskodawczynię obliczeń.

Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego wyliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie, ul. M. C. Skłodowskiej 40, 20 - 029 Lublin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.