IPPB1/415-239/13-5/IF - Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 7 stycznia 2013 r. (data wpływu 10 stycznia 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych uzupełnionym pismem (złożonym osobiście dnia 27 marca 2013 r.) złożonym na wezwanie Nr IPPB1/415-239/13-2/IF z dnia 21 marca 2013 r. (data nadania 22 marca 2013 r., data doręczenia 25 marca 2013 r.) w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 10 stycznia 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego do osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 6 lutego 2014 r. na mocy postanowienia Sądu Rejonowego Wydział III Cywilny Wnioskodawca nabył na podstawie testamentu po swojej babci - zmarłej 22 marca 2003 r. prawo do spadku w całości. Było to prawo do wkładu mieszkaniowego mieszkania spółdzielczo-lokatorskiego.

Do dnia 18 stycznia 2010 r. trwała sprawa o podział spadku z wniosku Pani A. wszczynającej prawo do części po L., mężu H. - babci Wnioskodawcy.

Mieszkanie podniesiono do wartości rynkowej i zasądzono od Wnioskodawcy zapłatę w wysokości 72 948,83 zł tytułem podziału majątku wspólnego małżonków, tj. babci Wnioskodawcy i jej męża oraz kwotę 24 886,19 zł jako nakłady z majątku wspólnego.

W dniu 10 kwietnia 2012 r. na mocy umowy o przekształcenie spółdzielczego prawa lokatorskiego do lokalu w spółdzielcze prawo do lokalu - Wnioskodawca wykupił przedmiotowe mieszkanie, a następnie musiał je sprzedać, ażeby móc spłacić wierzyciela A., która założyła postępowanie komornicze w przedmiotowej sprawie, celem ściągnięcia należności wynikających z wyroku sądu. Przedmiotowe mieszkanie Wnioskodawca wykupił za tzw. "złotówkę". W dniu 3 lipca 2012 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży mieszkania i spłacił wszystkie należności: 101 210,00 zł + należności egzekucyjne, komornicze w wysokości 13 939,97 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Odpowiedź na pytanie drugie stanowi przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej. Wniosek w zakresie pytania pierwszego zostanie rozpatrzony w odrębnym rozstrzygnięciu.

Zdaniem Wnioskodawcy, został on zmuszony do sprzedaży mieszkania nabytego w spadku poprzez założenie sprawy komorniczej co skutkowało kosztami wynikającymi z egzekucji należności spadkowej oraz kosztami na rzecz spadkobiercy.

W opinii Wnioskodawcy, nie wydatkując dochodu osiągniętego ze sprzedaży mieszkania na zakup nowego mieszkania nie jest on zobowiązany do uiszczenia 19% podatku dochodowego.

Wnioskodawca na potwierdzenie swojego stanowiska powołuje się na decyzję Izby Skarbowej w Warszawie sygn. 1401/OR-I/418-3/08 AM, która dotyczy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat od przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przychody uzyskane z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, co do zasady podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości lub udziału w takiej nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu, ma moment jej nabycia.

Na gruncie przedmiotowej sprawy istotne jest zatem wyjaśnienie, kiedy nastąpiło nabycie zbywanego spółdzielczego prawa do lokalu.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca otrzymał w spadku na podstawie testamentu po swojej babci zmarłej w dniu 22 marca 2003 r. prawo do wkładu mieszkaniowego mieszkania spółdzielczo-lokatorskiego. Następnie została założona sprawa o podział spadku przez Panią A.- jako spadkobierczynię po mężu babci Wnioskodawcy. Wnioskodawca został zobowiązany do spłaty na rzecz spadkobierczyni. W dniu 10 kwietnia 2012 r. Wnioskodawca dokonał przekształcenia spółdzielczego-lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W dniu 3 lipca 2012 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży przedmiotowego mieszkania, a następnie spłacił spadkobierczynię, która założyła postępowanie komornicze celem ściągnięcia należności wynikających z wyroku sądu.

W przypadku "mieszkania lokatorskiego" właścicielem i zarządzającym mieszkaniem jest spółdzielnia mieszkaniowa. Osoby zamieszkujące w takich mieszkaniach jedynie je użytkują, nie posiadają do nich tytułu własności. Mogą używać mieszkanie, ale nie są jego właścicielami.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.), przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni.

Natomiast, zgodnie z art. 9 ust. 3 ww. ustawy, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.

Stosownie do art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

Z przepisu tego wynika, że po spełnieniu określonych warunków, na rzecz osoby której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu spółdzielnia ma obowiązek przenieść własność lokalu na rzecz członka spółdzielni. Pomimo, iż umowa zawarta na podstawie tego przepisu nie jest umową kupna-sprzedaży, nabycie prawa własności następuje zatem dopiero z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, iż nabycie przez Wnioskodawcę przedmiotowego lokalu mieszkalnego nastąpiło w 2012 r., tj. w momencie zawarcia ze Spółdzielnią Mieszkaniową umowy o przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

Zatem mając ma uwadze powyższe przepisy oraz przedstawiony stan faktyczny wskazać należy, iż w związku z tym, iż sprzedane mieszkanie zostało nabyte w 2012 r., wówczas do przychodu uzyskanego z jej odpłatnego zbycia, zastosowanie będą miały przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono bowiem m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

I tak zgodnie z art. 30e ust. 1 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Stosownie do art. 30e ust. 2, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl przepisu art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r., po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z powołanym przepisem wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe i uwarunkowania, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25, ust. 26, ust. 27, ust. 28, ust. 29 i ust. 30 cytowanej ustawy.

W myśl art. 21 ust. 25 za wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 uważa się:

Należy również wskazać, iż przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30).

Należy wyjaśnić, iż zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. Jeżeli przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Odnosząc zatem przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż powołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia - w warunkach określonych w ustawie - uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Zatem podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy - jest fakt wydatkowania (nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw - w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych - na wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy cele mieszkaniowe.

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane wyżej przepisy należy wskazać, iż sprzedaż w dniu 3 lipca 2012 r. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nabytego w dniu 10 kwietnia 2012 r., tj. przed upływem pięciu lat od dnia jego nabycia stanowić będzie źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych i rozliczeniu w PIT-39. Niemniej jednak uzyskana ze sprzedaży kwota wydatkowana w całości na zakup lokalu mieszkalnego, będzie korzystała ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w wyżej cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, na zasadach określonych w tych przepisach.

Z uwagi na powyższe stanowisko Wnioskodawcy, iż nie wydatkując dochodu osiągniętego ze sprzedaży nieruchomości na zakup nowego mieszkania nie jest On zobowiązany do uiszczenia 19% podatku dochodowego w kontekście przedstawionego we wniosku pytania Nr 2, należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.