IPPB1/415-161/12-4/MS - Zwolnienie od podatku dochodowego kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, przeznaczonej na zakup nowego mieszkania, które czasowo jest wynajmowane.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 13 lutego 2012 r. (data wpływu 17 lutego 2012 r.) oraz piśmie (data nadania 13 kwietnia 2012 r., data wpływu 16 kwietnia 2012 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie Nr IPPB1/415-161/12-2/MS z dnia 3 kwietnia 2012 r. (data nadania 4 kwietnia 2012 r., data odbioru 13 kwietnia 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na zakup lokalu mieszkalnego i przeznaczenia tego mieszkania na wynajem - jest prawidłowe.

W dniu 17 lutego 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na zakup lokalu mieszkalnego i przeznaczenia tego mieszkania na wynajem.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W roku 2011 Wnioskodawca dokonał sprzedaży mieszkania w A., które nabył w drodze spadku po zmarłej mamie. Całą otrzymaną kwotę w wysokości 88000 zł tj. 1/2 całej kwoty sprzedaży mieszkania (Wnioskodawca dziedziczył razem z bratem) zamierza przeznaczyć na zakup jednego, nowego mieszkania. W dalszej części roku 2011 Wnioskodawca podpisał umowę z deweloperem oraz w tym samym roku wpłacił już część środków na ten cel. Pozostałą kwotę wpłaci w roku 2012. Wnioskodawca chciałby skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego od kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania. Ze względu na to, że Wnioskodawca kwotę tę przeznaczy w całości na cel wymieniony w art. 21 ust. 25 pkt 1a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uważa, że takie zwolnienie mu przysługuje. Jednakże Wnioskodawca natrafił niedawno na artykuły prasowe, w których wyrażano opinie, że warunkiem skorzystania z takiego zwolnienia jest faktyczne zamieszkiwanie podatnika w nabywanym lokalu, gdyż tylko wtedy można uznać, że środki zostały przeznaczone na "własne cele mieszkaniowe" o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 wyż. wym. ustawy. Nabywane mieszkanie, choć niewielkie (ok. 57,30 m²), będzie wyposażone w kominek, jest ono zlokalizowane w spokojnej dzielnicy z dala od centrum, okolica sprzyja wycieczkom rowerowym i pieszym, niedaleko jest biblioteka i pływalnia. Wnioskodawca planował, aby w nim zamieszkać na stałe dopiero po przejściu na emeryturę, zaś do tego czasu chciał w nim mieszkać jedynie kilka miesięcy w roku zaś w pozostałym okresie miał je odpłatnie wynajmować.Pismem z dnia 13 kwietnia 2012 r. Wnioskodawca doprecyzował zdarzenie przyszłe poprzez wskazanie, iż matka Wnioskodawcy zmarła w dniu 18 lutego 2010 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawcy przysługuje zwolnienie od podatku dochodowego od środków otrzymanych ze sprzedaży mieszkania, jeżeli przeznaczy je w całości na cel wymieniony w art. 21 ust. 25 pkt 1a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i gdy będzie w nim zamieszkiwać na stałe dopiero po przejściu na emeryturę zaś do tego czasu jedynie kilka miesięcy w roku, natomiast w pozostałym okresie mieszkanie będzie wynajmowane.

Zdaniem Wnioskodawcy, takie zwolnienie mu przysługuje. Zwolnienie przewidziane w art. 21 ust. 1 pkt 131 stosuje się pod warunkiem wydatkowania przychodu na własne cele mieszkaniowe, których katalog zawiera ust. 25. Ustawa wprost więc wyjaśnia jakie cele należy uważać za "własne cele mieszkaniowe", nie formułuje ona dodatkowego warunku faktycznego zamieszkiwania właściciela w nabywanym lokalu. Zdaniem Wnioskodawcy ma on prawo do takiego określenia własnych potrzeb mieszkaniowych jakie w danym momencie życia uważa za stosowne. Dlatego Wnioskodawca uważa, że ma swobodę decydowania kiedy i w jakim okresie roku będzie w mieszkaniu zamieszkiwał.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

We wniosku Wnioskodawca wskazał, że w 2010 r. nabył w drodze spadku udział w mieszkaniu. Natomiast w 2011 r. Wnioskodawca sprzedał przedmiotowy udział w mieszkaniu. Całą otrzymana kwotę Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na zakup nowego mieszkania. Wnioskodawca planował, aby zamieszkać w nowym mieszkaniu na stałe dopiero po przejściu na emeryturę, zaś do tego czasu chciał w nim mieszkać jedynie kilka miesięcy w roku zaś w pozostałym okresie miał je odpłatnie wynajmować.

Z uwagi na fakt, iż nabycie sprzedanej nieruchomości nastąpiło w 2010 r., dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z zapisem art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (m.in. sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Natomiast za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) rzeczy lub praw nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, iż wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

Z treści art. 21 ust. 26 ww. ustawy wynika, że przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Zgodnie natomiast z ust. 28 ww. przepisu, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

Z przedstawionego zdarzenia wynika, iż po sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia Wnioskodawca zakupił lokal mieszkalny. Obecnie Wnioskodawca nosi się z zamiarem wynajmu nabytego lokalu mieszkalnego.

W niniejszej sprawie wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwestia konsekwencji takiego zachowania, a mianowicie, czy w dalszym ciągu nie będzie on zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego, jeżeli będzie wynajmował mieszkanie zakupione za środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości.

Z literalnego brzmienia ww. przepisu wynika, że aby podatnik mógł skorzystać z powyższego zwolnienia, przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości bądź udziału w nieruchomości musi zostać wydatkowany nie później niż w okresie dwóch lat od sprzedaży na cele w nim określone, m.in. na nabycie lokalu mieszkalnego. Innymi słowy, przeznaczenie przez Wnioskodawcę przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego będzie mogło korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r., pod warunkiem, że zakupiony lokal kwalifikowany był w chwili zakupu jako lokal mieszkalny. Bez znaczenia natomiast jest fakt, czy po zakupie lokal mieszkalny będzie wynajmowany przez Wnioskodawcę. Możliwości skorzystania z przedmiotowej ulgi nie reguluje bowiem późniejsze przeznaczenie zakupionego lokalu. Aby skorzystać z przedmiotowego zwolnienia przychód uzyskany ze sprzedaży musi zostać wydatkowany nie później niż w okresie dwóch lat od sprzedaży na nabycie określonych ww. zwolnieniem nieruchomości.

Reasumując, mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, iż przeznaczenie przez Wnioskodawcę przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego będzie mogło korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r., pod warunkiem, że zakupiony lokal kwalifikowany był w chwili zakupu jako lokal mieszkalny. Bez znaczenia natomiast jest fakt, czy po zakupie lokal mieszkalny będzie wynajmowany przez Wnioskodawcę.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.