IPPB1/415-1605/12-2/JB

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 4 grudnia 2012 r. (data wpływu 7 grudnia 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości w części dotyczącej:

* uznania za koszt uzyskania przychodu zapłaconego zachowku - jest nieprawidłowe,

* możliwości dokumentowania wydatków poniesionych na remont mieszkania na podstawie paragonów-jest nieprawidłowe,

* w pozostałej części - jest prawidłowe.

W dniu 7 grudnia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Mama Wnioskodawcy zmarła w dniu 9 stycznia 2011 r. pozostawiając testament notarialny, na mocy którego Wnioskodawca został ustanowiony jedynym jej spadkobiercą. Całą masę spadkową po mamie stanowi mieszkanie własnościowe o powierzchni 46,88 mkw., w którym jest zameldowany od stycznia 1965 r. do chwili obecnej.

W dniu 29 lipca 2011 r. Wnioskodawca nabył ww. masę spadkową w całości. W dniu 9 marca 2012 r. decyzją Urzędu Skarbowego ww. nabycie spadku zostało zwolnione z podatku od spadków i darowizn. Wnioskodawca wskazuje, iż jest żonaty, posiada z żoną ustawową wspólnotę majątkową ale od marca 2008 r. nie mieszka z żoną. Jedynym majątkiem Wnioskodawcy jest mieszkanie po mamie.

W dniu 19 marca 2012 r. siostra Wnioskodawcy wystąpiła do sądu o zachowek. Obecnie toczy się postępowanie mediacyjne w tej sprawie. W związku z tym, że mieszanie po mamie jest jedynym majątkiem, jaki Wnioskodawca posiada, zmuszony będzie sprzedać to mieszkanie aby zaspokoić żądanie siostry Wnioskodawcy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Zdaniem Wnioskodawcy ad. 1 może sprzedaż najwcześniej mieszkanie w dniu 1 stycznia 2017 r.

Zdaniem Wnioskodawcy ad. 2 do celów podatkowych Wnioskodawca może od kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania odjąć kwotę zapłaconego siostrze zachowku, gdyż kwota zachowku obniża wartość Jego dochodu.

Zdaniem Wnioskodawcy ad. 3, jeżeli całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży mieszkania przeznaczy na zakup innego mieszkania, zapłatę zachowku i nakłady poniesione w związku z remontem mieszkania, wówczas będzie zwolniony z obowiązku zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania.

Zdaniem Wnioskodawcy ad. 4 wydatki poniesione przez Wnioskodawcę na remont i modernizację może udowodnić za pomocą rachunków, paragonów i faktur otrzymanych na zakup materiałów użytych do wykonania remontu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się, w części.

* uznania za koszt uzyskania przychodu zapłaconego zachowku - za nieprawidłowe,

* możliwości dokumentowania wydatków poniesionych na remont mieszkania na podstawie paragonów - za nieprawidłowe,

* w pozostałej części - za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca nabył na mocy testamentu w drodze spadku po zmarłej 9 stycznia 2011 r. matce lokal mieszkalny w całości. Siostra Wnioskodawcy w dniu 19 marca 2012 r. wystąpiła do sądu o zachowek. Obecnie Wnioskodawca jest zmuszony sprzedaż przedmiotowe mieszkanie, aby zaspokoić żądania siostry.

Wskazać w tym miejscu należy, iż zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą jego otwarcia (art. 925 Kodeksu cywilnego).

Powyższe oznacza, iż dniem nabycia przez Wnioskodawczynię spadku jest data śmierci spadkodawcy, tj. 9 stycznia 2011 r.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, w przypadku sprzedaży nieruchomości zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 2009 r.

Zgodnie z treścią art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości itp.).

Natomiast stosownie do przepisu art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Tym samym kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku mogą być wyłącznie:

* udokumentowane nakłady na nieruchomość zwiększające jej wartość,

* kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na tę nieruchomość.

Powołany powyżej przepis nie daje możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innego rodzaju wydatków niż wymienione tym przepisem.

Zatem wypłacony na rzecz siostry zachowek nie stanowi ani kosztu odpłatnego zbycia, ani w żaden sposób nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 22 ust. 6d cyt. ustawy.

W tym miejscu, wskazać należy, iż wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d art. 22 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Zatem, za koszt uzyskania przychodu jako nakłady zwiększające wartość przedmiotowego lokalu mieszkalnego, o których mowa w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mogą zostać uznane poniesione wydatki na remont zbywanego lokalu.

Jednakże wszystkie wydatki poczynione na remont, mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu, pod warunkiem ich faktycznego poniesienia i należytego udokumentowania. Nakłady poniesione na remont lokalu winny zostać udokumentowane na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych, przy czym za fakturę VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług uznać należy również rachunek wystawiony przez osobę nie posiadającą statusu podatnika VAT czynnego.

Zgodnie z przepisem art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Istotą zwolnienia określonego w ww. przepisie jest objęcie tym zwolnieniem wyłącznie przychodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych

Natomiast w myśl art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Zgodnie z art. 21 ust. 27 ww. ustawy w przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

Ponadto zgodnie z art. 21 ust. 28 ww. ustawy za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Reasumując, mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz przywołane przepisy prawa podatkowego, stwierdzić należy, iż:

* przychód ze sprzedaży nabytego w 2011 r. lokalu mieszkalnego nie będzie stanowił źródła przychodu, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli jego sprzedaż nastąpi po 31 grudnia 2016 r.

* w przypadku sprzedaży mieszkania przed upływem pięciu lat od jego nabycia, wysokość zachowku należnego siostrze Wnioskodawcy nie może pomniejszać podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych,

* nakłady poczynione przez Wnioskodawcę na remont zbywanego mieszkania mogą stanowić koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia tej nieruchomości, jednakże wyłącznie te, które będą udokumentowane fakturami VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług bądź rachunkami, stosownie do treści art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wydatki dokumentowane paragonami nie będą stanowiły podstawy uznania ich za koszt uzyskania przychodu.

* w przypadku sprzedaży przedmiotowego mieszkania przed upływem pięciu lat od jego nabycia, jeżeli Wnioskodawca środki pieniężne uzyskane z tej sprzedaży przeznaczy na nabycie innego mieszkania, to środki te będą korzystały ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pod warunkiem spełnienia przesłanek w nich zawartych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.