IPPB1/415-1355/12-4/MT - Określenie skutków podatkowych zbycia nieruchomości w ujęciu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 12 października 2012 r. (data wpływu 15 października 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 15 października 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 22 lipca 2004 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła od syndyka masy upadłościowej P. Sp. z o.o. prawo współwłasności w zabudowanej nieruchomości (w formie aktu notarialnego). Na mocy tego dokumentu Wnioskodawczyni wraz z mężem zostali współwłaścicielami (na zasadach współwłasności ustawowej) zabudowanej nieruchomości położonej w P. przy ul. M., objętej księgą wieczystą XXX w części 6430/502892.

Wspomniany akt notarialny był poświadczeniem zakupu mieszkania nr x w budynku numer xx wraz z przynależną mu częścią gruntu. Z racji tego, że w momencie zawierania aktu notarialnego budynek nie został jeszcze oddany do użytku, a deweloper znajdował się wstanie upadłości, tylko taka forma nabycia nieruchomości była dopuszczalna. Od tego momentu Wnioskodawczyni wraz z mężem zamieszkiwali w mieszkaniu a od 2005 r., płacą podatki od tej nieruchomości do US.

Cała nieruchomość przy ul. M. składa się z 5 budynków. W 2004 r. w momencie upadłości dewelopera część z nich została już oddana do użytku, a ich właściciele posiadali akty notarialne potwierdzające ich nabycie. Pozostali mieszkańcy (w tym Wnioskodawczyni z mężem) zamieszkali swoje mieszkania, będąc współwłaścicielami swojej części tej nieruchomości.

Następne kilka lat upłynęło na kompletowaniu dokumentów nie skończonej przez dewelopera inwestycji oraz na zbieraniu zgody wszystkich już właścicieli mieszkań na zniesienie współwłasności nieruchomości, tak aby pozostałe lokale zostały wydzielone, a ich właściciele nabyli do nich prawa w formie aktów notarialnych. Dopiero w 2012 r. udało się ukończyć ten proces i Wnioskodawczyni wraz z mężem mogli przystąpić do podpisania aktu notarialnego o przeniesieniu praw własności do już wydzielonego mieszkania.

W dniu 8 maja 2012 r. udało się zawrzeć akt ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego w drodze jednostronnej czynności prawnej. W sierpniu 2012 r. została także wydzielona księga wieczysta dla lokalu Wnioskodawczyni i jej męża. Jeszcze w tym roku Wnioskodawczyni i jej mąż planują sprzedaż mieszkania, a z tym wiążą się poniższe pytania.

Pismem z dnia 14 listopada 2012 r. (data wpływu 20 listopada 2012 r.) Strona uzupełniła wniosek ORD-IN wskazując, że zniesienie współwłasności z dnia 8 maja 2012 r. dokonane w formie aktu notarialnego, za zgodą właścicieli samodzielnych lokali mieszkalnych wydzielonych z nieruchomości oraz współwłaścicieli nieruchomości, odbyło się bez spłat i dopłat.

W dniu 22 lipca 2004 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem zostali właścicielami zabudowanej nieruchomości w części wynoszącej 6430/502892. Sporządzony wówczas akt notarialny potwierdza także, że cała cena sprzedaży została zapłacona przed sporządzeniem tegoż aktu. W dalszej części dokumentu jest mowa o tym, że nabywcy udziału (czyli Wnioskodawczyni z mężem) posiadają i używają lokal mieszkalny oznaczony numerem 5 położony w budynku numer 47 oraz wyrażają zgodę na dokonywanie podziałów nieruchomości wspólnej do wyłącznego użytkowania na rzecz uprawnionych z tego tytułu kolejnych nabywców lokali mieszkalnych bądź nabywców udziałów w nieruchomości wspólnej.

Akt ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego, który Wnioskodawczyni wraz z mężem podpisali w dniu 8 maja 2012 r. na wstępie potwierdza ich prawo własności w udziale wynoszący 6430/502892 części, z czym związany jest również wniosek wieczysto księgowy wnoszący o wpis prawa własności na rzecz każdo czesnego właściciela lokalu we wspomnianej części.

W związku z tym można jednoznacznie stwierdzić, że nabyta przez Wnioskodawczynię i jej męża w 2012 r. nieruchomość mieściła w ramach nabytych udziałów w 2004 r.

Podsumowując Wnioskodawczyni wyraża opinię, że w związku z przedstawionymi powyżej argumentami pytanie nr 2 zawarte we wniosku, dotyczące zapłaty podatku dochodowego, staje się bezzasadne, gdyż nieruchomość została nabyta w 2004 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Zdaniem Wnioskodawczyni

Data nabycia ww. nieruchomości to rok 2004. Od tego momentu Wnioskodawczyni i jej mąż zamieszkują lokal oraz płacą podatek od nieruchomości. W związku z tym powinny ich obowiązywać przepisy prawa podatkowego z roku 2004, czyli Ustawa z 26 lipca 1991 r., o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 1991 r. Nr 80, poz. 350 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy opodatkowaniu pod lega przychód ze sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W przypadku Wnioskodawczyni i jej męża minęło już 8 lat w związku z tym powinni być zwolnieni z płacenia podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości,

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a - c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, iż przepis cytowanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości upłynęło 5 lat, sprzedaż nieruchomości nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Z powyższego wynika, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii ewentualnego opodatkowania podatkiem dochodowym ma moment i podstawa jej nabycia przez Wnioskodawcę.

Odnosząc się instytucji zniesienia współwłasności, należy wskazać, że współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegająca na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 ustawy). W myśl art. 196 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej.

Natomiast w myśl art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu. Na podstawie art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego czy działu spadku, jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli

* podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub

* wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku dokonanego podziału mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej w majątku wspólnym.

Jeżeli w wyniku zniesienia współwłasności, przedmiotem którego była nieruchomość, udział w niej się zwiększa, tj. przekracza udział dotychczas posiadany to data zniesienia współwłasności będzie również datą nabycia tej części nieruchomości, o którą zwiększył się udział w niej po dokonaniu tej czynności. Zatem nabycie w wyniku zniesienia współwłasności części majątku, który należał do innych współwłaścicieli, co do zasady należy traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego i jego uzupełnienia wynika, iż w dniu 22 lipca 2004 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła od syndyka masy upadłościowej P. Sp. z o.o. prawo współwłasności w zabudowanej nieruchomości (w formie aktu notarialnego). Na mocy tego dokumentu Wnioskodawczyni wraz z mężem zostali współwłaścicielami (na zasadach współwłasności ustawowej) zabudowanej nieruchomości położonej w P przy ul. M. W 2012 r. dokonano zniesienia współwłasności przedmiotowej nieruchomości. Zniesieniu współwłasności nie towarzyszyły spłaty ani dopłaty. W wyniku zniesienia współwłasności w 2012 r. wartość udziałów w nieruchomości nie przekroczyła wartości udziału jaki przysługiwał Wnioskodawczyni i jej mężowi w 2004 r.

Jeżeli zatem w istocie wartość nieruchomości otrzymanej w wyniku zniesienia współwłasności odpowiada wartości udziału nabytego 2004 r., to w dacie zniesienia współwłasności nie doszło do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, iż nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w 2004 r., co oznacza, iż pięcioletni termin, określony zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy upłynął z końcem 2009 r. A zatem przedmiotowa sprzedaż nie skutkuje powstaniem przychodu, a co za tym idzie zapłatą podatku dochodowego od osób fizycznych.

Należy dodatkowo wskazać, iż z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, a zatem wywierają skutki prawne w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Pani, jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie chroni Pani męża.

W związku z powyższym w celu uzyskania pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego przez Pana męża, winien on złożyć odrębny wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej i uiścić odpowiednia opłatę.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.