IPPB1/415-1211/08-4/JB

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 15 października 2008 r. (data wpływu 23 października 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości-jest nieprawidłowe.

W dniu 23 października 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest podatnikiem prowadzącym działalność gospodarczą między innymi w zakresie budowy i sprzedaży domów mieszkalnych, rozliczającym się na zasadach ogólnych (KPiR).

Wnioskodawca wskazuje, iż buduje domy na własnym gruncie, którego jest współwłaścicielem od dziesięciu lat. Przed przystąpieniem do prac budowlanych (sierpień 2007) Wnioskodawca wydzielił powierzchnię gruntu z przeznaczeniem pod zabudowę. Na tą okoliczność Wnioskodawca sporządził dowód wewnętrzny (zgodnie z § 12.3 Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 26 sierpnia 2003 r. z późn. zm. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów) zawierający powierzchnię gruntu pod zabudowę, cenę za metr kwadratowy gruntu według średnich cen z terenu na dzień 30 listopada 2006 r. oraz wartość gruntu. Dowód wewnętrzny został wprowadzony do ewidencji księgowej w dniu jego sporządzenia w kolumnie 16 jako materiał obcy (własność osobista Wnioskodawcy).

Na dzień 31 grudnia 2007 r. wartość gruntu została ujęta w spisie z natury na arkuszu dla materiałów obcych.

W lutym 2008 r. Wnioskodawca aktem notarialnym sprzedał pierwsze dwa domy. Następna sprzedaż miała miejsce w maju 2008 r. W treści tych aktów notarialnych zawarto elementy sprzedaży poprzez oddzielenie sprzedaży gruntu z majątku osobistego strony od sprzedaży budynku mieszkalnego w stanie deweloperskim wybudowanego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Równolegle z aktami notarialnymi Wnioskodawca wystawiał faktury VAT (sprzedaż działki zabudowanej), w których dla celów podatku dochodowego Wnioskodawca uwidocznił wartość gruntu oraz wartość budynku, a od całości naliczył 7% podatku VAT.

Faktury sprzedaży Wnioskodawca zaewidencjonował następująco:

* Kolumna 7 - przychód ze sprzedaży budynku (do opodatkowania)

* Kolumna 15 - przychód ze sprzedaży gruntu (zwolnione z podatku dochodowego)

* Rejestr VAT łączny przychód netto w stawce 7%.

W celu bieżącej kontroli sprzedawanego gruntu założona została ewidencja dodatkowa (pozaksięgowa), w której odnotowywane są poszczególne transakcje sprzedaży gruntu.

Wnioskodawca doprecyzował swój wniosek informując, iż podatkowa księga przychodów i rozchodów prowadzona jest z zastosowaniem metody memoriałowej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Odpowiedź na pytanie pierwsze w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych jest przedmiotem niniejszej interpretacji. Wniosek dotyczący pytania drugiego zostanie rozpatrzony odrębną interpretacją indywidualną.

Zdaniem Wnioskodawcy sposób rozliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie wyłączenia z podstawy opodatkowania wartości sprzedanego gruntu, stanowiącego majątek osobisty, jest zgodny z art. 10 ust. 1 pkt 3 i 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ze względu na czas posiadania sprzedawanego gruntu powyżej pięciu lat).

Przyjęty sposób rozliczający prowadzoną działalność gospodarczą w powiązaniu ze sprzedażą majątku osobistego zdaniem strony może być realizowany w odniesieniu do zdarzeń obecnych, jak i przyszłych.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z art. 1 reguluje opodatkowanie dochodów osób fizycznych.

Zgodnie z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. z 2000 r. Dz. U. Nr 14 poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodów jest:

* odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Artykuł 10 ust. 1 pkt 8 ustanawiający jako odrębne źródło przychodów odpłatne zbycie nieruchomości, wyraźnie wyłącza spod regulacji sytuację, w której sprzedaż nieruchomości następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Ustawodawca potwierdza odrębność sposobów opodatkowania sprzedaży nieruchomości dokonywanej przez osoby prywatne oraz gdy sprzedaż taka jest przedmiotem działalności gospodarczej.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Definicję przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych zawiera natomiast art. 14 ust. 1 ww. ustawy, który stanowi, że za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z działalności uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Sposób prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów określa rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (Dz. U. Nr 152, poz. 1475 z późn. zm.).

Zgodnie z § 17 ust. 1 ww. rozporządzenia. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów zakup materiałów podstawowych oraz towarów handlowych musi być wpisany do księgi, z zastrzeżeniem § 30, niezwłocznie po ich otrzymaniu, najpóźniej przed przekazaniem do magazynu, przerobu lub sprzedaży.

Objaśnienia do podatkowej księgi przychodów i rozchodów wskazują, że do wpisywania zakupu materiałów oraz towarów handlowych wg cen zakupu przeznaczona jest kol. 10.

Według § 3 pkt 1 lit. a) rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów towarami są: towary handlowe, materiały podstawowe i pomocnicze, półwyroby (półfabrykaty), wyroby gotowe, braki i odpady oraz materiały przyjęte od zamawiających do przerobu lub obróbki, z tym że towarami handlowymi są wyroby przeznaczone do sprzedaży w stanie nieprzerobionym; towarami handlowymi są również produkty uboczne uzyskiwane przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej.

Jeżeli na koniec roku podatkowego, w którym podatnik nabył grunty (towary handlowe) nie osiągnął przychodu z ich zbycia jest on zobowiązany do ujęcia tych gruntów w spisie z natury na koniec roku zgodnie z § 27 ww. rozporządzenia.

Sposób sporządzenia spisu i jego wycenę regulują przepisy § 28 i 29 ww. rozporządzenia Ministra Finansów.

Zgodnie z art. 24 ust. 2 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych u podatników osiągających dochody z działalności gospodarczej i prowadzących księgi przychodów i rozchodów dochodem z działalności jest różnica pomiędzy przychodem w rozumieniu art. 14a kosztami uzyskania powiększona o różnicę pomiędzy wartością remanentu końcowego i początkowego towarów handlowych, materiałów (surowców) podstawowych i pomocniczych, półwyrobów, wyrobów gotowych, braków i odpadków, jeżeli wartość remanentu końcowego jest wyższa niż wartość remanentu początkowego, lub pomniejszona o różnicę pomiędzy wartością remanentu początkowego i końcowego, jeżeli wartość remanentu początkowego jest wyższa.

Z przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego wynika, iż prowadzi on działalność gospodarczą między innymi w zakresie budowy i sprzedaży domów mieszkalnych. Rozlicza się na zasadach ogólnych (KPiR). Wnioskodawca buduje domy na własnym gruncie, którego jest współwłaścicielem od dziesięciu lat. W momencie sprzedaży nieruchomości w akcie notarialnym Wnioskodawca wyodrębnił sprzedaż gruntu, jako jego majątku osobistego od sprzedaży budynku mieszkalnego wybudowanego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w stanie deweloperskim.

W tym miejscu podkreślenia wymaga fakt, iż przedmiotowy grunt jest wykorzystywany przez Wnioskodawcę dla celów prowadzonej działalności gospodarczej.

Z racji specyfiki prowadzonej działalności gospodarczej, o którym mowa powyżej pod budowę budynków na sprzedaż stanowi towar handlowy - bowiem będzie elementem sprzedawanego produktu.

Należy więc wskazać, iż sprzedaż gruntu wraz z budynkami mieszkalnymi stanowi u Wnioskodawcy przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowany wg wybranej przez podatnika formy opodatkowania.

A zatem nie można więc zgodzić się ze stanowiskiem Wnioskodawcy, iż przedmiotowy grunt będzie podlegał opodatkowaniu stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa podatkowego uznać należy, iż grunt stanowiący majątek osobisty Wnioskodawcy, a wykorzystywany dla potrzeb tej działalności winien zostać zaewidencjonowany w podatkowej księdze przychodów i rozchodów w kolumnie 10 (zakup towarów handlowych i materiałów). Przychód ze sprzedaży przedmiotowego gruntu wraz z budynkami mieszkalnymi stosownie do postanowień art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej i tym samym podlega wpisaniu do podatkowej księgi przychodów i rozchodów w kolumnie 7.

W świetle przedstawionego stanu faktycznego stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.