IPPB1/415-121/10-2/JB - Opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodów z najmu oraz możliwość wystawienia rachunku dla najemcy.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 2 lutego 2010 r. (data wpływu 8 lutego 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z najmu oraz możliwości wystawienia rachunku dla najemcy

W dniu 8 lutego 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z najmu oraz możliwości wystawienia rachunku dla najemcy.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni posiada własnościowe prawo do lokalu użytkowego oraz odrębną własność lokalu mieszkalnego w budynku wspólnoty mieszkaniowej. Wnioskodawczyni wydzierżawia lokal użytkowy i wynajmuje lokal mieszkalny. Wynajem jest prowadzony jako najem prywatny. Z przychodu uzyskanego z najmu Wnioskodawczyni będzie rozliczać się od bieżącego roku na podstawie ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W umowach z najemcami określone jest, że najemcy będą uiszczać bezpośrednio do moich rąk lub na indywidualne konto bankowe czynsz za najem (rozumiany jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie) oraz dodatkowo najemcy będą ponosić zwykłe koszty utrzymania lokalu na rzecz podmiotów świadczących usługi (np. opłaty eksploatacyjne do spółdzielni mieszkaniowej i wspólnoty mieszkaniowej, za energię elektryczną, za energię cieplną, wodę, itp.).

Wnioskodawczyni zawarła w umowach zapisy mówiące w jaki sposób opłaty te powinny być uiszczane. Zapisy te stanowią, że:

Takie rozwiązanie zapewni Wnioskodawczyni możliwość kontroli terminowości regulowania przez najemcę Jego zobowiązań.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Odpowiedź na pytanie 1 i pytanie 2 w części dotyczącej możliwości wystawienia rachunku dla najemcy stanowi przedmiot niniejszej interpretacji. Odpowiedź na pytanie 2 w części dotyczącej możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu u najemcy opłat ponoszonych przez Niego na podstawie rachunku wystawionego przez Wnioskodawczynię lub faktury wystawionej na nazwisko Wnioskodawczyni, zostanie udzielona w odrębnym rozstrzygnięciu.

Zdaniem Wnioskodawczyni ad. 1 za przychód osiągnięty z najmu należy uznać wyłącznie kwotę czynszu za najem przedmiotu najmu, rozumianego jako wynagrodzenie, że oddanie przedmiotu najmu do użytkowania. Z umowy będzie bowiem jasno wynikało, że wszystkie opłaty związane z używaniem przedmiotu najmu ponoszone będą przez najemcę. W opinii Wnioskodawczyni Jej pośredniczenie w uiszczaniu opłat będzie czynnością o charakterze czysto technicznym i ma na celu kontrolę nad prawidłowością realizacji umowy najmu.

Zdaniem Wnioskodawczyni ad. 2 może wystawiać rachunek (podobnie jak wystawia się refakturę) na opłaty eksploatacyjne na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, wspólnoty mieszkaniowej i na opłaty na rzecz usługobiorców i dostawców mediów, który najemcy będzie umożliwiał zaliczenie poniesionych i opisanych powyżej opłat do kosztów uzyskania przychodu, a u Wnioskodawczyni nie będzie zwiększał przychodu do opodatkowania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodem w myśl art. 11 ust. 1 powołanej ustawy, zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia ww. art. 11 ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

W myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998 r. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami.

Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu, jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 z późn. zm.), jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Natomiast w myśl art. 87 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.), jeżeli odrębne przepisy nie stanowią inaczej, podatnicy prowadzący działalność gospodarczą obowiązani są na żądanie kupującego lub usługobiorcy wystawić rachunek potwierdzający dokonanie sprzedaży lub wykonanie usługi.

Jednocześnie stosownie do art. 3 pkt 9 Ordynacji podatkowej ilekroć w tej ustawie jest mowa o działalności gospodarczej - rozumie się przez to każdą działalność zarobkową w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności gospodarczej, w tym wykonywanie wolnego zawodu, a także każdą inną działalność zarobkową wykonywaną we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek, nawet gdy inne ustawy nie zaliczają tej działalności do działalności gospodarczej lub osoby wykonującej taką działalność - do przedsiębiorców.

W świetle tego przepisu zatem pojęcie działalności gospodarczej w rozumieniu Ordynacji podatkowej ma szerokie znaczenie i obejmuje swoim zakresem działalność zarobkową również w sytuacji, gdy przepisy innych ustaw nie zaliczają tej działalności do działalności gospodarczej lub osoby wykonującej taką działalność - do przedsiębiorców.

A zatem zarówno osoby prowadzące działalność gospodarczą, jak również nieprowadzące działalności gospodarczej mają prawo do wystawiania rachunków.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni wybrała formę opodatkowania uzyskiwanych przychodów z tytułu najmu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Przedmiotem najmu jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego oraz lokal mieszkalny. W umowach z najemcami określone jest, że najemcy będą uiszczać czynsz za najem (rozumiany jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie) oraz dodatkowo najemcy będą ponosić zwykłe koszty utrzymania lokalu na rzecz podmiotów świadczących usługi (np. opłaty eksploatacyjne do spółdzielni mieszkaniowej i wspólnoty mieszkaniowej, za energię elektryczną, za energię cieplną, wodę, itp.), po przedstawieniu przez Wnioskodawczynię rachunków lub innych dokumentów wystawionych przez usługodawców określających wysokość tych należności.

Reasumując, w świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz powołanych przepisów prawa podatkowego, uznać należy, iż przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym stanowi u Wnioskodawczyni otrzymana kwota czynszu wynikająca z umowy najmu. Natomiast należności z tytułu opłat, do których zobowiązani są najemcy, nie stanowią przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, jeśli z umowy wynika, że najemcy zobowiązani są do ich ponoszenia. Wnioskodawczyni może wystawiać najemcy rachunek na opłaty eksploatacyjne na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, wspólnoty mieszkaniowej i na opłaty na rzecz usługodawców, a regulowane przez najemcę w oparciu ten rachunek opłaty nie będą stanowić u Wnioskodawczyni przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Jednocześnie podkreślić należy, że przepis art. 87 § 1 Ordynacji podatkowej nie znajdzie zastosowania w sytuacjach, gdy odrębne przepisy stanowią inaczej, np. nakładają na Wnioskodawczynię obowiązek wystawienia faktury VAT.

Ponadto wskazać należy, iż zgodnie z art. 14a § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, a zatem mając na uwadze powyższe interpretacja indywidualna skierowana jest wyłącznie do Wnioskodawcy i skutki prawne wywołuje tylko w stosunku do niego.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.