IPPB1/415-1101/12-4/MS - Opodatkowanie przychodów z najmu.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 31 sierpnia 2012 r. (data wpływu 6 września 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu - jest prawidłowe.

W dniu 6 września 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawcy małżeństwo G. i P. zamieszkali w D. woj. XXX wraz z małżeństwem I. i Z. zamieszkałym w L. woj..XXX, są współwłaścicielami dwóch budynków usługowo-mieszkalnych, które są budowane przy ul. XXX.

Do G. i P., należą poszczególne części obu nieruchomości z tym założeniem, że część nieruchomości będąca ich własnością jest budowana na ich gruncie, natomiast części pozostałych współwłaścicieli znajdują się na gruncie należących do współwłaścicieli. Budowane budynki są na etapie zakończenia prac związanych z przystąpieniem do procedury uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Zgodnie z pozwoleniem na budowę wydanym w dniu 6 września 2010 r. przez Prezydenta Miasta O. o numerze 215/10, 50% powierzchni użytkowej nieruchomości stanowi powierzchnia mieszkalna, tj. piętro 2 i 3, natomiast pozostała część tj. parter i 1 piętro budowana jest z przeznaczeniem dla celów usługowo-handlowych. W drugiej z budowanych nieruchomości zgodnie z pozwoleniem na budowę wydanym w dniu 16 września 2011 r. przez Prezydenta Miasta O. o numerze 240/11, 75% powierzchni użytkowej stanowi powierzchnia mieszkalna tj. piętro 1,2,3, natomiast parter budowany jest z przeznaczeniem dla celów usługowo-handlowych. Realizowana inwestycja finansowa jest z prywatnych środków G. i P. Małżonkowie oświadczają, że pozostają w związku małżeńskim, w którym istnieje ustawowa wspólność majątkowa. G. i P. zamierzają po otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie wynająć lokale usługowe i mieszkalne zgodnie z przeznaczeniem w ramach najmu prywatnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 1 i 2 odnośnie skutków podatkowych Wnioskodawczyni w zakresie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Odnośnie skutków podatkowych męża Wnioskodawczyni w zakresie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (pytanie nr 1 i 2) oraz skutków podatkowych w zakresie podatku od towarów i usług zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia (pytanie nr 3,4,5,6).

Zdaniem Wnioskodawczyni:

Wnioskodawcy G. i P. zamierzają po otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie wynająć lokale usługowe i mieszkalne zgodnie z ich przeznaczeniem w ramach najmu prywatnego. Każdy z małżonków ma zamiar zawrzeć umowy najmu z najemcami samodzielnie w dowolnie ustalonej proporcji. Przychody z najmu prywatnego planują rozliczać na zasadach ryczałtu w wysokości 8,5% proporcjonalnie do prawa do udziału w zysku (czyli standardowo - po 50% tzn. zsumować przychody z najmu dwojga małżonków, podzielić na dwa, gdzie uzyskany wynik stanowi podstawę opodatkowania przychodów z najmu prywatnego dla każdego z małżonków). Każdy z małżonków złoży pisemne oświadczenie o wyborze formy opodatkowania ryczałtem najpóźniej w terminie opłacania ryczałtu za pierwszy okres najmu w danym roku. Przychód zostanie ustalony na podstawie faktycznie otrzymanych należności w danym miesiącu. P. może skorzystać ze zwolnienia podmiotowego VAT, jeżeli obrót z najmu z umów podpisanych przez P. nie przekroczy 150 000,00 zł w proporcji do okresu prowadzonego najmu w roku podatkowym. W momencie przekroczenia limitu podatnik powinien zarejestrować się na potrzeby VAT i rozliczać ten podatek. Natomiast G. z racji prowadzonej działalności w której dochód jest opodatkowany podatkiem liniowym, jest jednocześnie czynnym podatnikiem VAT, zobowiązana będzie wystawiać faktury VAT z najmu prywatnego i rozliczania podatku w deklaracji VAT-7.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie art. 9a ust. 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

W myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.) osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ww. ustawy, do przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5%.

Pamiętać jednak należy, iż możliwość opodatkowania przychodów uzyskiwanych z wynajmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych uzależniona jest od złożenia w terminie oświadczenia o wyborze tej formy opodatkowania.

W myśl bowiem art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego, natomiast podatnik rozpoczynający działalność gospodarczą w trakcie roku podatkowego - do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z treścią art. 9 ust. 4 w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio, z tym że podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Jak z powyższego wynika, w przypadku nie złożenia wspomnianego oświadczenia w terminie ustawowym, podatnik jest obowiązany do opłacania podatku na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie w formie określonej w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Złożone prawidłowo oświadczenie o wyborze formy opodatkowania, skutkuje również tym, że jeżeli do dnia 20 stycznia następnego roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że rezygnacja ze wskazanej zryczałtowanej formy opodatkowania przychodów z najmu wymaga również dokonania przez podatnika złożenia odrębnego oświadczenia woli.

Wskazać należy, że przychody z najmu uzyskiwane przez małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, co do zasady, podlegają opodatkowaniu odrębnie przez każdego ze współmałżonków.

Z treści art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne wynika bowiem, że przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

W myśl art. 12 ust. 6 ustawy zasada, o której mowa w ust. 5, ma również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody, o których mowa w art. 6 ust. 1a, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich.

W tym celu małżonkowie - zgodnie z art. 12 ust. 7 ww. ustawy - składają oświadczenie, o którym mowa w ust. 6, właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego najpóźniej do dnia 20 stycznia roku podatkowego, a w przypadku rozpoczęcia osiągania przychodów w trakcie roku podatkowego w terminie pierwszej wpłaty na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W świetle art. 12 ust. 8 wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków wyrażony w oświadczeniu obowiązuje przy dokonaniu wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych za cały dany rok podatkowy, chyba że w wyniku rozwodu albo orzeczenia przez sąd separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył obowiązek dokonywania wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Reasumując, mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz przytoczone przepisy prawa, stwierdzić należy iż Wnioskodawczyni może samodzielnie opodatkować przychody z najmu prywatnego ryczałtem ewidencjonowanym w wysokości 8,5% proporcjonalnie do prawa do udziału w zysku tj. 50% pod warunkiem złożenia przez nią oświadczenia o wyborze opodatkowania przychodów z najmu ww. lokali w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.