IPPB1/415-108/14-2/ES - Brak możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości kosztów związanych z wprowadzeniem właścicieli w posiadanie majątku w drodze egzekucji komorniczej, w ujęciu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 10 stycznia 2014 r. (data wpływu 14 stycznia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości kosztów związanych z wprowadzeniem właścicieli w posiadanie majątku w drodze egzekucji komorniczej - jest nieprawidłowe.

W dniu 14 stycznia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości kosztów związanych z wprowadzeniem właścicieli w posiadanie majątku w drodze egzekucji komorniczej.

W wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 24 października 2012 r. Sąd Rejonowy wydał postanowienie o przysądzeniu własności lokalu mieszkalnego położonego w budynku przy ul. S. z G. w W. małżonkom A. i J. L. Lokal ten został nabyty w drodze licytacji komorniczej. W dniu 19 grudnia 2012 r. ww. Sąd Rejonowy nadal klauzulę wykonalności postanowieniu z dnia 24 października 2012 r. której treścią było wydanie właścicielom lokalu mieszkalnego. W związku z niewykonaniem powyższego orzeczenia przez dłużniczkę, właściciele zwrócili się do komornika sądowego o wszczęcie egzekucji świadczeń niepieniężnych, której przedmiotem było wydanie ww. nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny. Pomimo wezwania przez komornika do dobrowolnego wydania nieruchomości, czynność ta nie została wykonana przez dłużniczkę. W czerwcu 2013 r. komornik sądowy wyegzekwował przejęcie nieruchomości. Łączny koszt związany z wprowadzeniem właścicieli w posiadanie majątku w drodze egzekucji komorniczej wyniósł 3.897 zł. Na powyższą kwotę składały się koszty pomieszczenia mieszkalnego zastępczego dla dłużniczki, koszty transportu i magazynowania mienia dłużniczki oraz wynagrodzenie za czynności komornicze. Warunkiem wszczęcia egzekucji przez komornika było zapewnienie pomieszczeń zastępczych i magazynowych. Z uwagi na fakt, iż dłużniczka nie posiada majątku komornik przesłał zawiadomienie o braku możliwości wyegzekwowania kosztów postępowania od dłużniczki. Tak więc koszty te zostały w całości pokryte przez właścicieli. W dniu 29 sierpnia 2013 r. dokonana została transakcja sprzedaży powyższego lokalu mieszkalnego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy przy ustaleniu dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu wydatki poniesione przez właścicieli na wprowadzenie ich w posiadanie majątku stanowiącego ich źródło przychodu a wynikające z konieczności przeprowadzenia postępowania egzekucyjnego wobec dłużniczki uchylającej się od wydania nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawcy zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości, o ile nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Zawarta transakcja sprzedaży spełnia oba te kryteria.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Działania prowadzone przez komornika i związane z tym wydatki mają związek i wpływ na uzyskanie przychodu, skoro tylko w wyniku poniesienia tych kosztów właściciele nieruchomości mogli wejść w posiadanie ww. nieruchomości, która następnie stała się źródłem przychodu w postaci odpłatnego zbycia. Gdyby bowiem wydatki te nie zostały poniesione, właściciele nie mogliby dysponować przedmiotową nieruchomością, a tym samym nie mogliby dokonać jej zbycia. Wydatki poniesione na pokrycie kosztów postępowania egzekucyjnego stanowią tym samym element kosztu nabycia, ich poniesienie ma bowiem na celu wejście w posiadanie nieruchomości, której zbycie stanowi źródło przychodu. Wydatki te pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z uzyskanym przychodem a tym samym spełniają także ogólną definicję kosztów uzyskania przychodu określoną w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tzn. kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Powyższe stanowisko znajduje także potwierdzenie w interpretacjach wydanych przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach sygnatura: IBPBII/2/415-631/09/MW i IBPBII/2/415-632/09/MW.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego przepisu, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że Wnioskodawczyni w dniu 29 sierpnia 2013 r. dokonała zbycia nieruchomości nabytej w dniu 24 października 2012 r.

Zgodnie z ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2008 r. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

I tak zgodnie z zapisem art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (m.in. sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Natomiast za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

W myśl natomiast art. 22 ust. 6e tej ustawy wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W stanie faktycznym wątpliwość Wnioskodawcy budzi kwestia możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze licytacji komorniczej kosztów związanych z wyegzekwowaniem nieruchomości t.j.:

* kosztów pomieszczenia mieszkalnego zastępczego dla dłużniczki, kosztów transportu i magazynowania mienia dłużniczki,

* wynagrodzenia za czynności komornicze.

Przenosząc zatem powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy w kontekście zapytania ujętego we wniosku stwierdzić należy, iż przepis art. 22 ust. 6c ustawy w sposób jednoznaczny stanowi co może być uznane za koszt uzyskania przychodu z tytułu odpatnego zbycia.

Nabycie lokalu mieszkalnego nastąpiło w 2012 r. i w żaden sposób nie było uzależnione od poniesienia kosztów związanych z egzekucją komorniczą. Oznacza to, że koszty pomieszczenia mieszkalnego zastępczego dla dłużniczki oraz wynagrodzenia za czynności komornicze poniesione w 2013 r. nie stanowią kosztów nabycia, jak również nie są nakładami na przedmiotowy lokal, zwiększającymi jego wartość.

Reasumując wydatki poniesione przez Wnioskodawczynię w związku z egzekucją komorniczą w żaden sposób nie wpływają na obniżenie przychodu z tytułu dokonanej sprzedaży. Poniesione wydatki nie mieszczą się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.