IPPB1/415-105/10-4/EC - Opodatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 30 stycznia 2010 r. (data wpływu 1 lutego 2010 r.) uzupełnionym pismem z dnia 30 marca 2010 r., (data nadania 31 marca 2010 r., data wpływu 1 kwietnia 2010 r.) złożonym na wezwanie Nr IPPB1/415-105/10-2/EC z dnia 19 marca 2010 r. (data doręczenia 26 marca 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 1 lutego 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 9 lutego 1996 r. Wnioskodawczyni nabyła w drodze dziedziczenia po zmarłym ojcu udział w nieruchomości (#189;), co zostało potwierdzone postanowieniem Sądu Rejonowego Wydział Cywilny dnia 3 kwietnia 1996 r.

Pozostałe udziały (2 x #188;) w nieruchomości należały do pozostałych 2 spadkobierców.

W dniu 20 sierpnia 2008 r. na drodze sądowej zniesiona została współwłasność z jednym ze spadkobierców, nastąpił podział nieruchomości w wyniku, którego jej 73 % stało się współwłasnością Wnioskodawczyni i drugiego ze spadkobierców.

Dnia 28 maja 2009 r. dokonana została, wspólnie z ww. spadkobiercą, sprzedaż ww. nieruchomości, co znalazło zapis ujawniony w księdze wieczystej. Ponieważ nabycie w drodze spadku nastąpiło w 1996 r., a jej sprzedaż dokonana została w roku 2009, czyli po upływie 5 lat od daty nabycia, Wnioskodawczyni uważa, że jest zwolniona z opodatkowania tej sprzedaży zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawczyni pismem z dnia 30 marca 2010 r. (data wpływu 1 kwietnia 2010 r.) doprecyzowała opis stanu faktycznego przedstawiony we wniosku ORD-IN.

Wnioskodawczyni wskazała, że nieruchomość, o której mowa została nabyta przez jej dziadka aktem notarialnym w dniu 10 września 1928 r., następnie w 1936 r. został na niej postawiony dom piętrowy o powierzchni zabudowy 136 m². Dziadek zmarł dnia 25 kwietnia 1965 r. Spadek po nim nabyli: syn, córka i żona - po 1/3 każde z nich. Żona zmarła dnia 17 marca 1984 r., a spadek po niej nabyli wymienieni wcześniej syn i córka po 1/2.

Córka zmarła dnia 18 grudnia 1991 r., a spadek po niej nabyli: córka - J. i syn - A. po 1/2 części postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 20 listopada 1992 r.

Ojciec Wnioskodawczyni - zmarł dnia 9 lutego 1996 r., spadek po nim Wnioskodawczyni nabyła w całości postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 3 kwietnia 1996 r.

Tak więc spadkobiercami zostali J. - 1/4 całości, A. - 1/4 całości i Wnioskodawczyni - 1/2 całości. Taki stan miał miejsce, aż do chwili zniesienia współwłasności w dniu 20 sierpnia 2008 r.

Początkowo wszyscy spadkobiercy planowali zbyć odpłatnie nieruchomość w całości. Dnia 14 maja 2007 r. została podpisana notarialnie umowa przedwstępna sprzedaży - niestety A. (właściciel 1/4 nieruchomości) zrezygnował z udziału w sprzedaży pragnąc pozostać na ojcowiźnie. Zaplanowane zostało zawarcie umowy zniesienia współwłasności z A. Natomiast Wnioskodawczyni i J. postanowiły wspólnie zbyć ich część nieruchomości - 3/4 całości.

Ponieważ dom był posadowiony dość niefortunnie - zbyt blisko środka działki, a dodatkowo konieczne było zachowanie wymaganej odległości od okien do planowanej sąsiedniej posesji, po długich negocjacjach udało się znaleźć rozwiązanie.

Postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 20 sierpnia 2008 r. o zniesieniu współwłasności wydzielono dwie działki. Zabudowaną działkę (o powierzchni 26,93 % całości) przyznano A., a pozostałą niezabudowaną część (73,07 % całości) J. (1/3 części) oraz Wnioskodawczyni (2/3 częściach). Zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat.

Wnioskodawczyni wskazała, iż proste wyliczenia wskazują, że przed zniesieniem współwłasności jej udział wynosił 50 %, a po jej zniesieniu około 48,71 %. Wraz z J. wyraziły zgodę na ten niezbyt równy podział, nie dochodziły również wartości i praw do posadowionego na działce domu, którego właścicielem stał się A. W innym przypadku sprawa byłaby pewnie jeszcze dziś nierozstrzygnięta.

Stanowiącą współwłasność J. i Wnioskodawczyni działkę zbyły wspólnie w dniu 28 maja 2009 r.

Zdaniem Wnioskodawczyni, gdyby do sprzedaży doszło tak, jak wcześniej planowano - całej nieruchomości w 2007 r., problem opodatkowania nie istniałby, gdyż od daty nabycia praw do spadku (30 kwietnia 1996 r.) upłynęło ponad 10 lat. Wnioskodawczyni dodała, że dnia 13 lipca 2000 r. opłaciła należny podatek od spadku. Problemy z porozumieniem się spowodowały przedłużenie całej procedury i zmusiły do zniesienia współwłasności.

Wnioskodawczyni liczy, że Dyrektor Izby Skarbowej wyda interpretację przepisów prawa podatkowego zwalniającą ją z opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Wnioskodawca prosi o stanowisko, czy prawidłowo interpretuje, że datą nabycia sprzedanej w dniu 28 maja 2009 r. nieruchomości jest data otwarcia spadku, czyli dzień 9 lutego 1996 r.

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych ustalona według ich stanu w dniu nabycia. Od takiej podstawy uiściła podatek od otrzymanego spadku. Jednocześnie zgodnie z art. 924 i art. 925 Kodeksu cywilnego, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, a spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

Z uwagi na powyższe Wnioskodawczyni uważa, że sprzedaną w roku 2009 nieruchomość posiadała przez 13 lat, a więc zgodnie z art. 10.8 jest zwolniona z podatku dochodowego od jej sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po dniu 1 stycznia 2007 r.

W przedmiotowej sprawie - dla określenia właściwej podstawy normującej zasady opodatkowania przychodu, który został uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku po ojcu oraz w drodze zniesienia współwłasności - istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) spadek - to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych.

Stosownie do zapisu art. 924 i 925 Kodeksu spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, a spadkobierca nabywa spadek z chwilą jego otwarcia.

Zgodnie z art. 1035 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Do momentu zniesienia tej współwłasności lub dokonania działu spadku, spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku. Jednak zgodnie z art. 1036 Kodeksu cywilnego istnieje możliwość rozporządzenia przez spadkobierców prawem lub rzeczą należącą do spadku, mimo istnienia współwłasności, jeśli następuje to za zgodną wolą wszystkich spadkobierców.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegająca na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 ustawy). W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 tej ustawy. Zgodnie z nimi każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni, w 1996 r. w drodze spadku nabyła udział w nieruchomości (1/2 nieruchomości). Pozostali dwaj współwłaściciele posiadali po #188; udziału w nieruchomości. W dniu 20 sierpnia 2008 r. dokonano nieodpłatnego zniesienia współwłasności, w wyniku którego wydzielono dwie działki. Zabudowaną działkę (o powierzchni 26,93 % całości) przyznano Andrzejowi D., a pozostałą niezabudowaną część (73,07 % całości) Joannie D. (1/3 części) oraz Wnioskodawczyni - Małgorzacie K. (2/3 części).

Przed zniesieniem współwłasności udział Wnioskodawczyni wynosił 50 %, a po jej zniesieniu wynosił około 48,71 %. Zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat.

Wnioskodawczyni wraz z Joanną D. wyraziły zgodę na niezbyt równy podział, nie dochodziły również wartości i praw do posadowionego na działce domu, którego właścicielem stał się Andrzej D.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat, a udział w nieruchomości nabyty w drodze zniesienia współwłasności tej nieruchomości nie przekracza udziału otrzymanego w spadku.

Z uwagi na powyższe należy stwierdzić, iż zniesienie współwłasności nie zmieni stanu prawnego nabytej nieruchomości, tym samym dla celów zryczałtowanego podatku dochodowego zniesienie współwłasności nieruchomości nie stanowi daty nabycia.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpatrywanej sprawy należy podkreślić, iż nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło z datą śmierci ojca, tj. w dniu 9 lutego 1996 r., zatem pięcioletni termin, określony zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z końcem 2001 r. Przychód z tej sprzedaży nie stanowi zatem źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym nie skutkuje obowiązkiem uiszczenia 10 % zryczałtowanego podatku dochodowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej formacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.