IPB2/4117-0011/06/3 - Przychody z najmu u współwłaścicieli.

"(...) Ze złożonego wniosku wynika, iż podatnik wraz ze swoją żoną i synem jest współwłaścicielem zakupionego lokalu mieszkalnego. Lokal ten podatnik zamierza przeznaczyć na wynajem. Wydatki związane z przedmiotem najmu (zakup mieszkania, wykończenie, wyposażenie, umeblowanie) zostały poniesione przez podatnika. Współwłaściciele zawarli pisemne porozumienie, zgodnie z którym wyłącznie podatnik jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania, zawierania umów najmu, pobierania czynszu i ponoszenia kosztów eksploatacji. Dochód z najmu będzie wyłącznie własnością podatnika.

Zdaniem podatnika zawarcie porozumienia (umowy) przez współwłaścicieli mieszkania o takiej treści powoduje, że przychody otrzymywane z tytułu najmu mieszkania przez jednego współwłaściciela nie stanowią przychodu u pozostałych współwłaścicieli. Dlatego obowiązek podatkowy z tytułu najmu mieszkania powstanie wyłącznie u podatnika.

(...) Współwłasność normują przepisy działu IV ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.). Wspólna własność rzeczy ma miejsce wtedy, kiedy prawo własności tej samej rzeczy przysługuje więcej niż jednej osobie (art. 195 ww. ustawy). (...) Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe (art. 197 ww. ustaw). Według zasady zawartej w art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Z unormowania zawartego w tym przepisie wynika jednoznacznie, że współposiadanie rzeczy i wspólne korzystanie z niej jest regułą. Współwłaściciele - w ramach czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną - mogą uregulować korzystanie z rzeczy wspólnej w sposób pozwalający na indywidualne używanie wydzielonych części i pobieranie z nich korzyści. Następuje to w drodze tzw. podziału, dokonywanego z reguły umową współwłaścicieli. Dokonanie takiego podziału, oznacza wewnętrzne "zorganizowanie" sposobu korzystania (przy współposiadaniu samoistnym) z rzeczy wspólnej. Z podziału rzeczy wspólnej do korzystania wynika także podział dochodów i pożytków oraz wydatków, odpowiadający podziałowi współposiadania i korzystania między współwłaścicielami. Każdy ze współwłaścicieli, używając fizycznie wydzielonej części na podstawie umowy, odpowiadającej wielkości jego udziału, ponosi wszystkie wydatki związane z eksploatacją tej części nieruchomości. Z kolei przychody wygenerowane z części wspólnej nieruchomości przypisanej do danego współwłaściciela podlegają zaliczeniu do przychodów tego współwłaściciela.

Przenosząc powyższe na grunt prawa podatkowego należy stwierdzić, że zgodnie z brzmieniem przepisu art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 ze zm.), jednym ze źródeł przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze (...) z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. W myśl art. 8 ww. ustawy, przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku oraz (...) łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

Powyższy przepis nakazuje podatnikom określać przychody i koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do ich praw w udziale zysku ze współwłasności, wspólnego przedsięwzięcia, posiadania lub użytkowania rzeczy lub praw majątkowych. Jeżeli zatem nieruchomość stanowiąca wspólną własność jest wynajmowana i uzyskiwane są przychody z tego tytułu, to dochód uzyskiwany z tytułu najmu tej nieruchomości winien być opodatkowany przez każdego ze współwłaścicieli nieruchomości adekwatnie do posiadanego udziału we współwłasności.

Powyższe zasady mają również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 przychody ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu osiągniętego z tego źródła przez jednego z nich - art. 8 ust. 3 ww. ustawy. (...)

W świetle powołanych wyżej przepisów prawa należy stwierdzić, że istota współwłasności polega na tym, że dana rzecz należy niepodzielnie do wszystkich współwłaścicieli, a dochody z tytułu najmu współwłasności, jaką jest wynajmowane mieszkanie, opodatkowuje się osobno u każdego ze współwłaścicieli w stosunku do udziału we wspólnym majątku i na każdym ze współwłaścicieli z osobna ciąży obowiązek podatkowy.

Dlatego pomimo zawarcia ww. porozumienia wszyscy współwłaściciele są obowiązani w przypadku najmu współwłasności do opodatkowania tych przychodów adekwatnie do posiadanego udziału we współwłasności, w oparciu o dokumenty potwierdzające stosunki własnościowe pomiędzy współwłaścicielami.

Zatem zgodnie z powołanymi przepisami prawa oraz stanem faktycznym przedstawionym we wniosku, obowiązek podatkowy w przypadku przychodów z najmu powstanie zarówno po stronie małżonków, jak i po stronie syna. Małżonkowie, pomiędzy którymi istnieje wspólność majątkowa, mogą całość dochodu osiągniętego z najmu opodatkować przez jednego z nich, pod warunkiem złożenia stosownego oświadczenia, zgodnie z art. 8 ust. 3 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (...)".