IP-PP2-443-466/07-2/ASi - Metoda rozliczania dodatkowych świadczeń związanych z wynajmem (możliwość refakturowania).

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 9 października 2007 r. (data wpływu 17 października 2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej prawidłowej metody rozliczania dodatkowych świadczeń związanych z wynajmem - jest nieprawidłowe.

W dniu 17 października 2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawidłowej metody rozliczania dodatkowych świadczeń związanych z wynajmem.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawiony następujący stan faktyczny.

W ramach prowadzonej pozabudżetowej działalności gospodarczej Wnioskodawca wynajmuje powierzchnie użytkowe. Za świadczone usługi najmu Strona obciąża wynajmujących fakturami VAT w wysokości ustalonej w zawartych umowach. Przychody z tej działalności podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (podatek należny).

W związku z wynajmem powierzchni, wynajmujący korzystają ze świadczeń dodatkowych - energii, kanalizacji, gazu - i niezależnie od czynszu zobowiązują się do pokrycia ww. kosztów, w części ustalonych w umowach. Rozliczenia za świadczenia dodatkowe odbywają się również za pomocą faktur VAT. Wnioskodawca refakturuje koszty poniesione w związku z wynajmem na podstawie otrzymanych faktur od dostawców ww. usług. Ustalony podatek VAT umieszcza w deklaracji VAT-7 jako podatek należny i jednocześnie wykazuje go jako podatek naliczony - w tej samem wysokości, traktując wydzielone koszty z ogólnej faktury dostawców, jako zakup usług dotyczący prowadzonej działalności.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jaka powinna być prawidłowa metoda rozliczania prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, głównie rozliczania dodatkowych świadczeń związanych z wynajmem...

Zdaniem Wnioskodawcy rozliczenia świadczeń dodatkowych związanych z wynajmem, winny być dokonywane za pomocą faktury VAT wystawianej przez najemcę w oparciu o faktury otrzymane od dostawców poszczególnych usług, z których korzystają wynajmujący - zgodnie z zawartą umową.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem", podlegają:

W myśl zapisu art. 5 ust. 2 ww. ustawy czynności określone w powyższym ust. 1 podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Natomiast o refakturowaniu usług mówimy wówczas, gdy u świadczącego usługę (np. najmu) powstaje konieczność przeniesienia na usługobiorcę kosztu usług obcych niezbędnych do wykonania tego świadczenia (np. usług w zakresie dostawy wody, wywozu nieczystości, usług telekomunikacyjnych itp.). Wówczas przedmiotem sprzedaży danego podatnika jest nie tylko czynność własna (np. najem, czyli oddanie w odpłatne użytkowanie rzeczy lub nieruchomości), ale także wchodzące w jej skład usługi obce, które są ściśle i nierozłącznie związane z czynnością własną tego podatnika oraz które w aspekcie gospodarczym stanowią jedną całość.

Obowiązujące przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do ustawy nie regulują kwestii refakturowania kosztów. Jednak przyjęta praktyka i orzecznictwo dopuszczają sytuację, w której koszty niektórych usług, których odbiorcą jest inny podmiot niż podmiot obciążony przez świadczącego usługę mogą być w ramach zawartych umów przenoszone na faktycznego odbiorcę, poprzez wystawianie tzw. "refaktur".

Przyjmuje się, że z refakturowaniem mamy do czynienia, gdy występują następujące okoliczności:

"Refaktura" jest więc zwykłą fakturą VAT, tyle że wystawioną przez podmiot pośredniczący pomiędzy właściwym usługodawcą, a rzeczywistym nabywcą tej usługi. W rezultacie więc ostateczne obciążenie spoczywa nie na pierwotnym nabywcy usługi, lecz na jej rzeczywistym użytkowniku.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca otrzymuje faktury VAT od dostawców mediów, a następnie refakturuje je na wynajmujących lokale użytkowe. Przy czym ustalony podatek należny umieszcza w deklaracji VAT-7 jako podatek należny i jednocześnie odlicza jako podatek naliczony - w tej samej wysokości, traktując wydzielone koszty z ogólnej faktury dostawców, jako zakup usług dotyczący prowadzonej działalności.

Refakturowanie poszczególnych usług obcych niezbędnych dla wykonania czynności własnej podatnika stanowi bezspornie przedmiot odrębnego opodatkowania podatkiem VAT. Refakturowane usługi opodatkowane są w sposób właściwy dla ich rodzaju, niezależnie od tego, jak opodatkowana jest czynność główna. Ponadto terminem powstania obowiązku podatkowego dla refakturowanej usługi jest termin dla niej właściwy, a nie ten właściwy dla czynności głównej.

Zgodnie z art. 7 ust. 8 ww. ustawy w przypadku gdy kilka podmiotów dokonuje dostawy tego samego towaru w ten sposób, że pierwszy z nich wydaje ten towar bezpośrednio ostatniemu w kolejności nabywcy, uznaje się, że dostawy dokonał każdy z podmiotów biorących udział w tych czynnościach. Przyjmuje się, że jego celem jest przeniesienia kosztów na podmiot, który z danego towaru faktycznie korzysta.

Jeżeli z umowy wynika, że najemca niezależnie od czynszu z tytułu najmu będzie ponosić koszty m.in. energii elektrycznej, kanalizacji i gazu wynajmujący może na zasadzie odsprzedaży refakturować te koszty na najemcę wg stawek podatku obowiązujących dla tych towarów.

Zatem, jeśli ten kto refakturuje daną sprzedaż jest uznawany za dokonującego sprzedaży również w zakresie powstania obowiązku podatkowego i wystawiania faktur jest on traktowany jako podmiot faktycznie dokonujący sprzedaży.

W złożonym wniosku określono zaś, że refakturowane są nie poszczególne usługi lecz ogólnie koszty poniesione w związku z wynajmem.

Dlatego też zgodnie z powyższym w przypadku refakturowania dostaw energii elektrycznej, kanalizacji i gazu obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług powstaje z chwilą upływu terminu płatności, jeżeli został on określony w umowie właściwej dla rozliczeń z tytułu tych dostaw. Przy czym umową właściwą dla rozliczeń z tytułu refakturowanych usług, dokonywanych w ramach usługi najmu, nie jest umowa z zakładem energetycznym czy jednostką właściwą w sprawie wodociągów lub kanalizacji, ale umowa zawarta pomiędzy wynajmującym a najemcą.

Uwzględniając powyższe, postanowiono jak na wstępie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktyczny przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.