IP-PB3/423-567/08/MK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 15 kwietnia 2008 r. (data wpływu do tut. Biura 17 kwietnia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia wysokości przychodu z tytułu przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu w trybie art. 231 § 2 Kodeksu Cywilnego (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) - jest prawidłowe.

W dniu 17 kwietnia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia wysokości przychodu z tytułu przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu w trybie art. 231 § 2 Kodeksu Cywilnego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 14 listopada 1995 r. na podstawie decyzji Wojewody Spółka Akcyjna stała się użytkownikiem wieczystym m.in. działki gruntu, dla której Sąd Rejonowy prowadzi Księgi Wieczyste. Przedmiotowa działka była niezabudowana. W dniu 1 lutego 2001 r. postanowieniem Sądu Rejonowego Wydział dla spraw upadłościowych i naprawczych została ogłoszona upadłość Spółki Akcyjnej. Syndyk, przystępując do regulowania stanów prawnych nieruchomości, zlecił biegłemu rzeczoznawcy sporządzenie wyceny działki. W trakcie oględzin biegły ustalił, że na ww. działce osoby trzecie wzniosły samowolę budowlaną w postaci budynku jednorodzinnego i urządzeń gospodarczych. Syndyk uzyskał zgodę na przeniesienie w trybie 231 § 2 k.c. w związku z art. 237 prawa użytkowania wieczystego działki na rzecz posiadacza samowoli budowlanej. Wynagrodzenie za przeniesienie prawa użytkowania wieczystego, zostało ustalone według wartości rynkowej tego prawa. Wartość samowoli budowlanej wielokrotnie przekracza wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego. Na gruncie tego stanu faktycznego powstał problem natury podatkowej polegający na ustaleniu, co stanowi przychód dla N w rozumieniu przepisów Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 Nr 54, poz. 654 z późn. zm.). Ani Spółka ani syndyk nie ponieśli nakładów stanowiących równowartość samowoli budowlanej budynku), ani nie dokonywali żadnych odliczeń związanych z tą inwestycją. Samowola budowlana w postaci budynku mieszkalnego jednorodzinnego nie została ukończona (stan surowy zamknięty).

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Co stanowi przychód dla N w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) przy przeniesieniu prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z własnością samowoli budowlanej (budynku) w trybie art. 231 § 2 k.c. w związku z art. 237 k.c... (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Zdaniem Wnioskodawcy, przeniesienie prawa użytkowania wieczystego w trybie art. 231 § 2 k.c. nie jest sprzedażą w rozumieniu przepisów art. 14 ustawy o podatku dochodowym, zatem przychód stanowi otrzymane wynagrodzenie, stanowiące wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego, bez wartości samowoli budowlanej (budynku) na nim się znajdującym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 237 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 - zwanej dalej "k.c.") do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości.

Zgodnie z art. 231 § 2 k.c. właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości znacznie przekraczającej wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten kto wzniósł budynek lub inne urządzenie nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Przeniesienie własności działki, o którym mowa w powołanym przepisie może nastąpić w trybie umownym lub sądowym.

Artykuł 231 § 2 k.c. dotyczy sytuacji, gdy osoba nie będąca właścicielem wybudowała na obcym gruncie budynek lub inne urządzenie o wartości znacznie przekraczającej wartość zajętej na ten cel działki.

Gramatyczna wykładnia uzasadnia przyjęcie stanowiska, że na podstawie art. 231 § 2 k.c. właścicielowi przysługuje roszczenie w stosunku do każdego posiadacza, a nie tylko do posiadacza samoistnego w dobrej wierze, przepis ten bowiem służy do ochrony interesów właściciela i jest skierowany przeciwko każdemu, kto władając gruntem wzniósł na nim budynek lub inne urządzenie. Zawarcie umowy przenoszącej własność działki za wynagrodzeniem (art. 231 § 2 k.c.) stanowi realizację przysługującego właścicielowi gruntu roszczenia o przeniesienie własności gruntu za odpowiednim wynagrodzeniem.

W niniejszej sprawie przychód należy określić w oparciu o art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm. - zwanej dalej "u.p.d.o.p."), w myśl którego przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych z zastrzeżeniem ust. 4 i 5, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega do wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości rynkowej. Zgodnie z ust. 2 tego artykułu wartość rynkową, o której mowa w ust. 1 określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju lub gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca zbycia.

W świetle powołanego art. 14 u.p.d.o.p. co do zasady przychodem jest cena określona w umowie, jednakże stosownie do ust. 2 i 3 w sytuacji, gdy cena określona w umowie bez uzasadnionej przyczyny rażąco odbiega od obiektywnie ocenianej wartości rzeczy, organ podatkowy może ustalić przychód w wartości rynkowej.

W świetle powyższego, wynagrodzenie za zbycie w trybie umownym prawa wieczystego użytkowania gruntu, o którym mowa w art. 231 § 2 k.c., stanowi cenę (przychód).

Reasumując, stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym przychód z tytułu przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi otrzymane wynagrodzenie, stanowiące wartość rynkową tego prawa bez wartości samowoli budowlanej jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.