IP-PB3-423-424/07-2/KB

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 24 października 2007 r. (data wpływu 2 listopada 2007 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych, w zakresie momentu powstania przychodu podatkowego-jest prawidłowe.

W dniu 2 listopada 2007 r. wpłynął wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych zakresie momentu powstania przychodu podatkowego w podatku dochodowym od osób prawnych.

W przedmiotowym wniosku został przestawiony następujący stan faktyczny.

Spółka zakupiła w lipcu 2007 trzy działki gruntu, z tym że na jednej znajdują się budynki do rozbiórki, które przyjęto na środki trwałe w wartości "0". Na ww. działki prowadzone są dwie różne księgi wieczyste. W miesiącu październiku 2007 r. podpisano w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży tej nieruchomości a w grudniu 2007 r. planowana jest ostateczna umowa notarialna.

Umowa określa terminy płatności za nieruchomość w następujących ratach: - 500.000,00 zł + 22% VAT, w dniu podpisania umowy przedwstępnej tj. 11 października 2007 r. - 500.000,00 zł + 22% VAT, do dnia 15.11 2007 r.

* 1.315.000,00 zł + 22% VAT, do dnia 20 grudnia 2007 r. (ostateczna umowa sprzedaży)

W umowie tej zawarto zapis, iż "wydanie przedmiotu umowy i odebranie przez kupującą Spółkę następuje w dniu podpisania umowy przedwstępnej" tj. 11 października 2007 r. Zapisu takiego domagali się kupujący chcąc prowadzić na ww. nieruchomości prace przygotowawcze do planowanej inwestycji. Ww. działki będą stanowiły jedną nieruchomość a zakupione zostały od dwóch właścicieli w różnych terminach, ale z przeznaczeniem pod jedną zabudowę i scalenie.

Spółka w październiku 2007 r. wystawiła następujące faktury:

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Kiedy powstanie obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób prawnych.

Zdaniem wnioskodawcy obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób prawnych powstanie w m-cu grudniu 2007 r., gdyż wtedy ostatecznie przeniesione zostanie prawo własności nieruchomości na kupującą Spółkę (akt notarialny-umowa sprzedaży) (art. 12 ust. 3a - zbycie prawa majątkowego).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 i pkt 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym osób prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 13 i 14, są w szczególności:

Stosownie do art. 12 ust. 3 ww. ustawy za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. Za datę powstania przychodu stosownie do art. 12 ust. 3a ww. ustawy uważa się z zastrzeżeniem ust. 3c-3e, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień: wystawienia faktury albo wykonania należności.

Jednocześnie na podstawie art. 12 ust. 4 pkt 1 ww. ustawy do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, a także otrzymanych lub zwróconych pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów). Z przepisu tego wynika, że pobrana wpłata (zaliczka) na poczet ceny sprzedaży, która ma być wykonana w następnym okresie sprawozdawczym staje się przychodem dopiero po realizacji umowy przez jej strony.

Stosownie do art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się zapłacić sprzedawcy cenę. Do istotnych postanowień umowy sprzedaży należy więc wskazanie ceny sprzedaży. Stąd też stosownie do uregulowań art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych, z zastrzeżeniem ust. 4 i 5, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy kodeks cywilny, zaś art. 158 tej ustawy, określa wyraźnie formę czynności prawnej koniecznej do dokonania takiego przeniesienia. Za moment zbycia nieruchomości uznaje się więc dzień przeniesienia własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową, co następuje z chwilą zawarcia aktu notarialnego. A zatem umowa sprzedaży nieruchomości przenosi własność na nabywcę, a transakcję uznaje się za zrealizowaną z datą podpisania umowy finalnej, na mocy której dochodzi do przeniesienia prawa do nieruchomości. Umowa przedwstępna nawet gdy jest sporządzona w formie aktu notarialnego nie powoduje przeniesienia praw własności nieruchomości, stanowi zaś przyrzeczenie zawarcia właściwej umowy kupna-sprzedaży.

Zgodnie ze stanem faktycznym opisanym we wniosku umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawiera zapis, zgodnie z którym przedmiot umowy (nieruchomość) zostanie wydany w dniu podpisania umowy przedwstępnej tj. w dniu 11 października 2007 r. Faktury sprzedaży Spółka wystawiła przed podpisaniem umowy finalnej. Należy zauważyć, iż wydanie rzeczy kupującemu łączy się z wystąpieniem szczególnych skutków w sferze prawa cywilnego. Zgodnie bowiem z art. 458 § 1 kodeksu cywilnego z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą oraz niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy. Strony umowy mogą określić te skutki inaczej. Wydanie rzeczy przez sprzedawcę musi być połączone z wolą władania rzeczą jak właściciel i jednocześnie rezygnacją z władania rzeczą jak właściciel przez sprzedawcę. Tak daleko idących skutków władania rzeczy nie wywołuje udostępnienie nieruchomości spółce kupującej na podstawie umowy przedwstępnej celem prowadzenia na tej nieruchomości prac przygotowawczych do planowanej inwestycji. Czynności tej nie można utożsamiać z wydaniem rzeczy związanym z przeniesieniem własności w rozumieniu art. 535 kodeksu cywilnego oraz art. 12 ust. 3a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Reasumując powyższe należy stwierdzić, iż przychód w podatku dochodowym od osób prawnych powstanie w momencie przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę, tj. momencie podpisania umowy finalnej sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1-go Maja 10,09-402 Płock.