IP-PB3-423-338/07-3/ER

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Z 2007 r. Nr 112 poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej przedstawione we wniosku z dnia 3 października 2007 r. (data wpływu 16 października 2007 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia dochodów uzyskanych przez Wspólnotę z odsetek od zaległości w czynszach, odsetek od środków na rachunku bankowym oraz wynajmu dachu-jest nieprawidłowe.

W dniu 16 października 2007 r., został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie opodatkowania dochodów uzyskanych przez Wspólnotę z odsetek od zaległości w czynszach, odsetek od środków na rachunku bankowym oraz wynajmu dachu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wspólnotę mieszkaniową tworzy na mocy art. 6 ustawy o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.), ogół właścicieli lokali wchodzących w skład nieruchomości, przy czym w skład nieruchomości wchodzą wyłącznie lokale mieszkalne. Wspólnota Mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana, określana jako ułomna osoba prawna.

Wspólnota Mieszkaniowa zarządza nieruchomością wspólną tj. tą częścią budynku i urządzeniami, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali). Jej zadania w tym zakresie określa art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) i polegają one na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz utrzymaniu nieruchomości w stanie niepogorszonym, zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzgodnionego inwestowania w tę nieruchomość. Gospodarka ekonomiczno-finansowa Wspólnoty Mieszkaniowej polega na tym, że w imieniu wszystkich właścicieli zawiera umowy na wykonanie usług i dostawę materiałów do nieruchomości wspólnej oraz pośredniczy w dostawie ciepła i wody do lokali. W celu zapłacenia za usługi i materiały Wspólnota pobiera zaliczki od właścicieli lokali na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i lokali indywidualnych. Co najmniej raz w roku Wspólnota dokonuje rozliczenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i lokali indywidualnych. Rozliczenie polega na porównaniu należnych zaliczek za rok kalendarzowy z kosztami odniesionymi do tego okresu. Obowiązek wpłaty zaliczki wynika wprost z art. 15 ust. 1 w zawiązku z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali i jest on bezpośrednią konsekwencją posiadania lokalu. Termin wpłaty zaliczki został ustawowo ustalony na 10 każdego miesiąca z góry. Oznacza to, że wpłata zaliczki powinna nastąpić przed potencjalnym terminem zapłaty za zamówione materiały i usługi. Wspólnota Mieszkaniowa nie posiada żadnego kapitału własnego, dlatego wpłata zaliczek z góry jest podstawowym narzędziem zachowania płynności finansowej, a wszelkie działania dyscyplinujące terminowość wpłat, jak monitorowanie dłużników czy naliczanie i pobieranie odsetek za nieterminowe wpłaty, należą do głównych zadań Zarządu Wspólnoty. Specyficzną cechą gospodarki finansowej Wspólnoty Mieszkaniowej jest określony w art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy o własności lokali obowiązek prowadzenia rozliczeń za pośrednictwem rachunku bankowego, co równoznaczne jest z obowiązkiem jego posiadania. Wspólnota Mieszkaniowa jako ułomna osoba prawna, uznawana jest za jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej. Z tej racji, na mocy art. 1 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych jest podatnikiem tego podatku. Z kolei art. 17 ust. 1 pkt 44 zwalnia z podatku "dochody (...) wspólnot mieszkaniowych (...) prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi-w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi".

Pojęcie "gospodarka zasobami mieszkaniowymi" nie jest zdefiniowane w ustawie podatkowej, ani żadnej innej ustawie.

Wspólnota nie prowadzi działalności gospodarczej, nie gospodaruje lokalami i nie pobiera czynszów najmu lokali mieszkalnych, lecz dokonuje zakupów materiałów i usług w imieniu wszystkich właścicieli lokali łącznie, pobiera od nich zaliczki w celu opłacenia tych zakupów, dba o nieruchomość wspólną i dokonuje podziału kosztów tych zakupów na poszczególnych właścicieli. Wspólnota Mieszkaniowa osiąga przychody z wynajmu dachu, na którym umieszczona jest antena operatora sieci komórkowej. Przychody uzyskane z tego tytułu przeznaczone są na remonty części wspólnej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania, oznaczone we wniosku numerami:

Zdaniem wnioskodawcy.

Ad. 1) Przychody z odsetek od środków pieniężnych Wspólnoty znajdujących się na rachunku bankowym są przychodami z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a uzyskany z tego źródła przychód podlega zwolnieniu z podatku na mocy art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Wspólnota Mieszkaniowa jest zobowiązana przez ustawę do posiadania rachunku bankowego i prowadzenia rozliczeń za jego pośrednictwem. Nie ulega wątpliwości, ze koszty prowadzenia rachunku i przeprowadzonych rozliczeń są kosztami gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Z drugiej strony bezpośrednią konsekwencją utrzymania środków na rachunku bankowym są odsetki wypłacane przez bank. Skoro ustawa nakazuje, aby Wspólnota Mieszkaniowa posiadała i wykorzystywała rachunek bankowy, to należy uznać, że konsekwencje togo działania, zarówno negatywne (ponoszone koszty), jaki i pozytywne (odsetki od zgromadzonych środków) mieszczą się w ramach gospodarki zasobów mieszkaniowych.

Ad. 2) Przychody z odsetek od nieterminowych wpłat zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i lokali indywidualnych, uiszczanych przez właścicieli lokali we wspólnocie na podstawie art. 481 Kodeksu cywilnego, są przychodami z gospodarki zasobem mieszkaniowym, a uzyskany z tego źródła dochód podlega zwolnieniu na mocy art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Ad. 3) Przychody z tytułu wynajmu dachu na antenę są przychodami z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a uzyskany z tego źródła dochód podlega zwolnieniu z podatku na mocy art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Wynajem dachu jest działalnością wykorzystującą część wspólną budynku, a dochody z tego tytułu wykorzystane są na remonty budynku.

Po przeanalizowaniu przedstawionego stanu faktycznego oraz obowiązującego stanu prawnego stwierdzam, co następuje:

Z dniem 1 stycznia 2007 r. na mocy ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1589) wprowadzony został do ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.), art. 17 ust. 1 pkt 44 stanowiący, że wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez wspólnoty mieszkaniowe składają się wpływy z opłat pobieranych od lokatorów oraz pokrywane z nich koszty. Przychody z opłat pokrywają zarówno utrzymanie lokali mieszkalnych, jak i pozostałych pomieszczeń przynależnych do nich oraz koszty ich zarządzania (administracji).

Przez zasoby mieszkaniowe należy rozumieć:

* budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami (dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże),

* pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych (budynki - pomieszczenia administracji biurowe; kotłownie i hydrofornie wolno stojące, osiedlowe warsztaty - zakłady konserwacyjno - remontowe),

* urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki ww. (zbiorniki - doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne - studnie itp., budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki, inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia).

Wspólnota mieszkaniowa powstaje w celu realizacji wspólnych działań właścicieli lokali mieszkalnych w danej nieruchomości, związanych z utrzymaniem danej nieruchomości, w tym - dla rozliczenia na poszczególnych właścicieli ponoszonych w związku z tymi działaniami wydatków. Zakres i kompetencja działania wspólnoty mieszkaniowej zostały ściśle określone w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Zgodnie z treścią art. 6 cytowanej ustawy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Ad. pytania 1) i 2)

Wspólnota Mieszkaniowa pobierając od swoich lokatorów zaliczki na wykonanie usług i dostawę materiałów na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, zobowiązana jest do utrzymania jej w należytym stanie. Na mocy art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych zaliczki te stanowią dla Wspólnoty przychód podatkowy w dacie ich otrzymania, natomiast wydatki poniesione na utrzymanie nieruchomości stanowią koszt podatkowy. Mieszczą się one w katalogu przychodów i kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi i będą korzystały ze zwolnienia od podatku zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Jeżeli jednak wpływy te zostaną przeznaczone na cele inne niż gospodarka mieszkaniowa, będą podlegały opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Otrzymywane przez Wspólnotę należności z tytułu: odsetek od zaległości czynszowych, oraz odsetek od środków na rachunku bankowym, nie stanowią przychodów związanych z gospodarką zasobami mieszkaniowymi, bowiem przychody te nie są związane z działalnością Wspólnoty polegającą na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych swoich członków.

Zgodnie z definicją występującą w literaturze przedmiotu, odsetki stanowią wynagrodzenie za korzystanie z pieniędzy lub innych rzeczy oznaczonych tylko rodzajowo, gdy zostają one obliczone według pewnej stopy procentowej, czyli w stosunku do wartości sumy, od której są pobierane w stosunku do czasu użycia tej sumy.

W przedmiotowym wniosku odsetki stanowią wartość wynagrodzenia otrzymanego przez wspólnotę od banku, z tytułu ulokowania środków na rachunku bankowym oraz od lokatorów za nieterminowe wpłaty zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Na gruncie ww regulacji, przytoczonych pojęć (zasoby mieszkaniowe, gospodarka zasobami mieszkaniowymi, odsetki) należy stwierdzić, iż gromadzenie przedmiotowych środków finansowych nie może być uznane za gospodarkę zasobami mieszkaniowymi, na którą składają się wpływy z opłat pobieranych od lokatorów oraz pokrywane z nich koszty.

W konsekwencji wynagrodzenie dla Wspólnoty w postaci ww odsetek nie stanowi przychodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a ewentualny dochód z tego tytułu będzie podlegał opodatkowaniu. Należy bowiem przypomnieć, że dla zwolnienia z podatku istotny jest nie tylko cel, na jaki ma być przeznaczony dochód, ale również źródło pochodzenia tego dochodu.

Reasumując, odsetki od zaległości w czynszach oraz odsetki od środków na rachunku bankowym nie są przychodami z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. W związku z tym, uzyskany dochód z wyżej wymienionych tytułów podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych, na zasadach określonych w art. 7 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Ad. pytania 3)

Jak wspomniano wyżej, dochód (różnica przychodów i kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi), w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Jeżeli jednak dochody uzyskane z gospodarowania ww zasobami nie zostaną przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, wówczas zwolnienie, o którym mowa w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44, nie będzie mieć zastosowania. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych będą podlegały również dochody z działalności gospodarczej innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, np. dochody z najmu lokali użytkowych, powierzchni reklamowych na budynkach, miejsc na dachach pod anteny satelitarne oraz anteny telefonii komórkowej - bez względu na cel, na jaki zostaną przeznaczone.

Ze zwolnienia nie będą więc korzystały dochody Wspólnoty Mieszkaniowej otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, gdyż nie będzie spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww ustawy.

Takim rodzajem dochodów są dochody uzyskiwane przez Wspólnotę Mieszkaniową z wynajmu dachu na rzecz osób trzecich, nie będą one traktowane jak zasoby mieszkaniowe i nie będą korzystały ze zwolnienia, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Uzyskany w ten sposób dochód podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych, na zasadach określonych w art. 7 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.