Informacja dla osób prawnych o zasadach wydawania zezwoleń na nabycie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców.

1.Podstawa prawna: ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jednolity: Dz.U. z 1996 r. Nr 54, poz. 245) w związku z art. 7 pkt 1 ustawy z dnia 8 sierpnia 1996 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące funkcjonowanie gospodarki i administracji publicznej (Dz.U. Nr 106, poz. 497 z późn. zm.).

2.Przepisów ustawy nie stosuje się do przekształcenia spółki handlowej oraz do nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego (art. 7 ust. 2).

3."Cudzoziemcem" w rozumieniu ustawy z 1920 r. jest (art. 1 ust. 2): 1) osoba fizyczna nie mająca obywatelstwa polskiego, 2) osoba prawna mająca siedzibę za granica, 3) osoba prawna mająca siedzibę w Polsce, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby wymienione w pkt 1 i 2. Spółkę handlową uważa się za kontrolowana, jeżeli osoby wymienione w pkt 1 i 2 posiadają (bezpośrednio lub pośrednio) co najmniej 50% jej kapitału zakładowego (art. 1 ust. 3).

4.Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców wydaje Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji za zgodą Ministra Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych - również za zgodą Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej (art. 1 ust. 1).

W MSWiA sprawy te załatwia Departament Nieruchomości, Zezwoleń i Koncesji (poniedziałki, wtorki, środy, czwartki - w godz. 9³⁰-13³⁰).

5.Wymóg uzyskania zezwolenia dotyczy nabycia własności nieruchomości oraz nabycia prawa użytkowania wieczystego (art. 1 ust. 4). Nabycie nieruchomości wbrew przepisom ustawy jest nieważne (art. 6 ust. 1).

Zezwolenia MSWiA wymaga również (w pewnych przypadkach) nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą w Polsce, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości (art. 3e; wymagane dokumenty przedstawiają Informacje Nr 3/96 i 4/96).

6.Nie wymaga zezwolenia MSWiA nabycie przez osobę prawną z siedzibą w Polsce (będącą "cudzoziemcem"), na jej cele statutowe, nieruchomości nie zabudowanych na obszarach miejskich, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha. Nie wymaga uzyskania zezwolenie także: 1) nabycie przez cudzoziemca samodzielnego lokalu mieszkalnego; 2) nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Polsce co najmniej 5 lat od dnia uzyskania karty stałego pobytu; 3) nabycie przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Polsce co najmniej 2 lata od uzyskania karty stałego pobytu, nieruchomości, które w wyniku nabycia będą stanowić wspólność ustawową małżonków; 4) nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest on uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat (art. 8 ust. 1). Powyższego nie stosuje się do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha (art. 8 ust. 3).

7.Przesłanką umożliwiającą uzyskanie zezwolenia jest prowadzenie w Polsce działalności gospodarczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego. Zezwolenie mogą więc otrzymać: 1) spółki handlowe z siedzibą w Polsce na uzasadnione potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej; 2) podmioty gospodarcze z siedzibą za granicą, prowadzące działalność na podstawie ustawy z 6 lipca 1982 r. o zasadach prowadzenia na terytorium PRL działalności gospodarczej w zakresie drobnej wytwórczości przez zagraniczne osoby prawne i fizyczne (na potrzeby prowadzonego w Polsce przedsiębiorstwa); 3) podmioty gospodarcze z siedzibą za granicą, posiadające w Polsce (za zezwoleniem właściwego ministra) przedstawicielstwo - na jego potrzeby.

Warunkiem uzyskania zezwolenia jest udokumentowanie, iż nabywana nieruchomość jest faktycznie niezbędna na cele planowanej inwestycji. Wnioski takie będą załatwiane pozytywnie, chyba że nabycie nieruchomości byłoby niezgodne z interesem Państwa, a w szczególności - gdyby to godziło w jego obronność lub bezpieczeństwo. Ta liberalna zasada nie dotyczy jednak nieruchomości rolnych.

Rutynowo załatwiane będą wnioski podmiotów gospodarczych z siedzibą w Polsce, z udziałem kapitału pochodzącego z państw należących do OECD, podyktowane ich potrzebami inwestycyjnymi - po przyjęciu Polski do tej organizacji.

Ponadto - zezwolenie mogą otrzymać "cudzoziemskie" fundacje, stowarzyszenia i inne organizacje zarejestrowane na podstawie prawa polskiego - na uzasadnione potrzeby prowadzonej działalności, pożytecznej dla Państwa Polskiego.

Pozytywnie będą załatwiane także wnioski, mające na celu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych kadry kierowniczej przedsiębiorstw z udziałem kapitału obcego (wymagane dokumenty przedstawia Informacja Nr 1/96).

8.Wniosek o wydanie zezwolenia powinien zawierać:

a)nazwę (firmę) i siedzibę oraz dokładny adres wnioskodawcy (z kodem pocztowym); przedmiot działalności; dane personalne członków zarządu - imiona i nazwisko, data i miejsce urodzenia, obywatelstwo, miejsce zamieszkania (dokładny adres);

b)dane dotyczące udziałowców spółki - osób fizycznych (dane jak wyżej - pod lit. a) i osób prawnych (nazwa i adres) oraz procentowy ich udział w kapitale zakładowym wnioskodawcy; jeżeli udziałowcem wnioskodawcy jest osoba prawna z siedzibą w Polsce - dane (jak wyżej) ojej "cudzoziemskich" udziałowcach (patrz wyżej ust. 3);

c)szczegółowe określenie nabywanej nieruchomości - dokładny adres, powierzchnia i rodzaj, części składowe (np. budynki), nr księgą wieczystej; jeżeli nabywane są tylko niektóre działki objęte daną księgą - numery tych działek;

d)imiona i nazwisko (firmę) osób zbywających nieruchomość, ich miejsce zamieszkania (siedzibę) i kod pocztowy;

e)określenie formy prawnej nabycia nieruchomości, np. umowa sprzedaży, wniesienie aportu do spółki, ustanowienie wieczystego użytkowania itp.;

f)uzasadnienie, wskazujące cel nabycia nieruchomości i jej wielkość, określenie działalności, jaka ma być na niej prowadzona i pożytku tej działalności dla Polski;

g)wskazanie posiadanych środków finansowych, wystarczających na deklarowaną działalność, a w szczególności na deklarowane inwestycje;

h)podpis osoby (osób) uprawnionej do reprezentowania wnioskodawcy.

9.Do wniosku należy dołączyć:

a)kopie aktualnych dokumentów potwierdzających prowadzenie działalności gospodarczej w Polsce, a w szczególności:

-akt założycielski (ze wszystkimi zmianami),

-poświadczony odpis z rejestru handlowego wnioskodawcy - uzyskany nie dawniej niż przed 3 miesiącami,

-zezwolenie właściwego ministra na otwarcie przedstawicielstwa (bądź oddziału), gdy wniosek dotyczy jego potrzeb,

b)dokumenty przedstawiające wielkość posiadanego kapitału (własnego, pożyczonego itp.),

c)pisemne oświadczenie zbywców nieruchomości, wyrażające wolę jej zbycia na rzecz wnioskodawcy, ze wskazaniem formy zbycia (np. umowa sprzedaży) oraz kwoty, za którą nieruchomość ma być zbyta,

d)aktualny wyciąg z księgi wieczystej, założonej dla zbywanej nieruchomości (uzyskany nie dawniej niż przed 6 miesiącami),

e)wypis z rejestru gruntów,

f)zaświadczenie właściwego urzędu gminy o przeznaczeniu nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego, z powołaniem uchwały Rady Gminy i wojewódzkiego dziennika urzędowego, w którym tę uchwałę ogłoszono,

g)gdy nieruchomość nabywana jest z zamiarem dokonania inwestycji - stanowisko lokalnych organów administracji rządowej lub samorządowej,

h)w przypadku nabywania przedsiębiorstw:

-dokumenty, mogące uwiarygodnić deklarowane przedsięwzięcia, w tym określające działalność prowadzoną przez udziałowców, mających siedzibę za granicą (np. informacje z izb gospodarczych danego kraju, informacje pierwszorzędnych banków),

-dokumenty dotyczące nabywanego przedsiębiorstwa (w zależności od sposobu i formy ich nabywania) - akt wyznaczenia likwidatora, akt powołania syndyka, zgoda organów założycielskich i rad pracowniczych, ogłoszenia o przetargach,

i)w przypadkach wymienionych pod lit. g) oraz h) - dodatkowo: opracowane przez firmę założenia realizacji przyszłej inwestycji (tzw. business plan), z uwzględnieniem wykorzystania danej nieruchomości, zakładanej produkcji, przewidywanego zatrudnienia oraz nakładów finansowych przeznaczonych na inwestycje - ze wskazaniem, na co środki będą przeznaczone (rozbudowa obiektów, maszyny, urządzenia, zakup technologii),

k)pisemne pełnomocnictwo, jeżeli wnioskodawca występuje przez pełnomocnika (może ono być dokonane bezpośrednio we wniosku) oraz adres pełnomocnika (korzystanie z usług pełnomocnika w kontaktach z MSW w sprawie uzyskania zezwolenia nie jest konieczne),

l)ewentualnie - numery telefonów, telefaksów wnioskodawcy i pełnomocników,

m)znaki opłaty skarbowej w wysokości 1 zł 50 gr od podania i 15 gr od każdego załącznika.

10.Przedkładane dokumenty powinny być skompletowane i uporządkowane.

W przypadku, gdyby przedstawione kopie dokumentów (nie poświadczonych notarialnie) budziły zastrzeżenia, poprosimy o przedstawienie (do wglądu) ich oryginałów.

Jeżeli do rozpatrzenia danego wniosku potrzebne będą dodatkowe informacje lub dokumenty - poprosimy o ich przedstawienie.

Decyzja w sprawie udzielenia zezwolenia podjęta zostanie w terminie do dwóch miesięcy od przedłożenia kompletu dokumentów. W terminie jednego miesiąca rozpatrzone zostaną wnioski dotyczące nieruchomości położonych na terenie specjalnej strefy ekonomicznej oraz wnioski inwestorów z krajów członkowskich OECD (po przyjęciu Polski do tej organizacji). Zezwolenie ważne jest jeden rok od dnia wydania (art. 3 ust. 2).

Minister może określić w zezwoleniu dla nabywcy nieruchomości specjalne warunki, od których spełnienia będzie uzależniona możliwość jej nabycia (art. 2 ust. 2) (w praktyce - rzadko z tego korzysta).

11.Cudzoziemiec może ubiegać się o przyrzeczenie wydania zezwolenia, zwanego "promesą". Promesa jest ważna 6 miesięcy od dnia wydania. Promesa może być wydana również na wniosek założycieli osoby prawnej (art. 3d).

12.Językiem urzędowym w Polsce jest język polski. Do dokumentów sporządzonych w języku obcym powinno być dołączone tłumaczenie, dokonane przez przysięgłego tłumacza. Cudzoziemcy, którzy chcą składać osobiście wyjaśnienia i oświadczenia nie znając języka polskiego, powinni korzystać z pomocy tłumacza. Wszystkie koszty z tym związane ponosi wnioskodawca.

13.Postępowanie w sprawie wydania zezwolenia umarza się, gdy wystąpi o to cudzoziemiec, na którego wniosek je wszczęto, a także - gdy właściciel nieruchomości oświadczy, że nie zamierza jej zbyć na rzecz cudzoziemca ubiegającego się o zezwolenie (art. 3b).

14.Za zezwolenie na nabycie nieruchomości wnioskodawca uiszcza (po jego wydaniu) opłatę skarbową, wynoszącą 1.000 zł, a za promesę 60 zł. Opłata wnoszona jest do kasy Urzędu Skarbowego Warszawa-Mokotów, 02-677 Warszawa, ul. Wynalazek 3 albo na jego rachunek bankowy w Narodowym Banku Polskim - Oddział Okręgowy w Warszawie (nr 10101010-16548-222-7).

Dowód uiszczenia opłaty skarbowej (oryginał) dołączany jest do akt sprawy, a na wydanym zezwoleniu umieszcza się stosowną adnotację.