ILPP4/4512-1-80/16-2/KB - VAT w zakresie opodatkowania sprzedaży działki.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia - brak daty sporządzenia (data wpływu 18 marca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki - jest prawidłowe.

W dniu 18 marca 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 19 lutego 1971 r. Wnioskodawca zakupił od S działkę rolną w miejscowości X. Grunt ten Wnioskodawca nabył do majątku osobistego, będąc kawalerem. Dla działki tej Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą, zaś zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów, działka ta stanowi użytki rolne, klasy II, III a i III b. Na przedmiotowej działce Wnioskodawca prowadził jedynie działalność rolniczą. Wnioskodawca nie prowadzi i nie prowadził związanej z przedmiotową działką działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie był i nie jest podatnikiem podatku VAT. Z tytułu posiadania prawa własności przedmiotowej działki Wnioskodawca uiszcza podatek rolny.

W 2008 r. dla tej jak również sąsiednich nieruchomości, Rada Miejska uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym przedmiotowa działka przeznaczona jest pod tereny aktywności gospodarczej, m.in.: produkcję, bazy obsługi transportu i logistyki, w tym składy, magazyny i stacje paliw. Przedmiotowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony z inicjatywy Gminy, Wnioskodawca o taką zmianę przeznaczenia działki nie wnioskował, jednak w związku z tym podjął on zamiar sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, zamierza sprzedać ją jednorazowo, a uzyskane z tej transakcji pieniądze przeznaczyć na zaspokojenie potrzeb własnych.

Na przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca prowadził działalność rolniczą, jako rolnik ryczałtowy od 1971 r. do 2001 r. Od 2002 r. nieruchomość udostępniana jest na podstawie umowy dzierżawy innemu rolnikowi, który wykorzystuje ją również na działalność rolniczą. W ramach tej umowy dzierżawca pokrywa podatek rolny za nieruchomość oraz składki Wnioskodawcy na KRUS i opłaty na rzecz spółki wodnej. Przedmiotowa nieruchomość nie jest zabudowana. Oprócz niej, Wnioskodawca jest także właścicielem działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym w X (Wnioskodawca mieszka w nim wraz z rodziną) oraz jest on współwłaścicielem innej nieruchomości w X o powierzchni 0,18 ha, zabudowanej budynkami gospodarczymi. Pozostałych należących do Wnioskodawcy nieruchomości nie zamierza on sprzedawać, gdyby nie uchwalenie opisanego powyżej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przedmiotowej nieruchomości również by nie sprzedawał.

Obecnie Wnioskodawca jest stroną umowy przedwstępnej sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, zgodnie z którą sprzedaż ta powinna nastąpić w bieżącym roku. W związku z zawarciem tej umowy przedwstępnej, Wnioskodawca udzielił przyszłemu Kupującemu pełnomocnictwa do uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci mediów, decyzji o wyłączeniu nieruchomości z produkcji rolniczej oraz podejmowania wszelkich czynności zmierzających do uzyskania przez przyszłego Kupującego pozwolenia na budowę planowanej przez niego na nieruchomości inwestycji - staraniem i na koszt przyszłego Kupującego. Przedmiotową umowę przedwstępną Wnioskodawca zawarł za pośrednictwem biura nieruchomości, któremu wcześniej zlecił on pozyskanie przyszłego Kupującego. W tym celu pośrednik ten ustawił na nieruchomości Wnioskodawcy tablicę informującą, iż działka jest na sprzedaż oraz zawierającą nazwę i nr telefonu tej firmy pośredniczej. Wnioskodawca nadmienia jeszcze, iż przy poprzedniej próbie sprzedaży tej nieruchomości, która nie doszła do skutku, uzyskał on interpretację indywidualną Ministra Finansów, zgodnie z którą dostawa tego gruntu osobie trzeciej, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. interpretacja indywidualna z dnia 26 września 2008 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy powyżej opisana, przyszła sprzedaż przedmiotowej nieruchomości powinna zostać opodatkowana podatkiem VAT, tj. stawką 23%.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przedmiotowej działki, powinna zostać opodatkowana podatkiem VAT, ponieważ przedmiotowa nieruchomość jest przedmiotem dzierżawy, a dodatkowo w celu jej zbycia, Wnioskodawca podjął dodatkowe czynności, takie jak zlecenie pozyskania przyszłego Kupującego - biuru nieruchomości, jak też udzielił on przyszłemu Kupującemu pełnomocnictw, celem przygotowania jej przez niego, pod planowaną przez Kupującego inwestycję, a ponadto taki rodzaj opodatkowania został wskazany w otrzymanej poprzednio interpretacji indywidualnej Ministra Finansów z dnia 26 września 2008 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) - zwanej dalej ustawą - opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy - przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Grunty spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, zatem ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Przepisy art. 7 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy, definiują pojęcie dostawy towarów i świadczenia usług za wynagrodzeniem.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Natomiast na mocy art. 8 ust. 1 ustawy - przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy zatem rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Należy jednak zaznaczyć, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę, w rozumieniu przepisów ustawy. Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:

* w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,

* świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy podkreślić, że oba ww. warunki winny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało, jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do postanowień art. 15 ust. 1 ustawy - podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych - art. 15 ust. 2 ustawy.

Należy wskazać, że definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie jest znacznie szersza niż definicja działalności gospodarczej uregulowana w ustawie z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (Dz. U. z 2015 r. poz. 584, z późn. zm.), czy też w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.). W konsekwencji ocena określonych stanów na gruncie powołanych aktów prawnych może być odmienna.

Wnioskodawca poinformował, że w dniu 19 lutego 1971 r. zakupił on od S działkę rolną. Grunt ten Wnioskodawca nabył do majątku osobistego, będąc kawalerem. Dla działki tej Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą, zaś zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów, działka ta stanowi użytki rolne, klasy II, III a i III b. Na przedmiotowej działce Wnioskodawca prowadził jedynie działalność rolniczą. Wnioskodawca nie był i nie jest podatnikiem podatku VAT. Z tytułu posiadania prawa własności przedmiotowej działki Wnioskodawca uiszcza podatek rolny.

W 2008 r. dla tej jak również sąsiednich nieruchomości, Rada Miejska uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym przedmiotowa działka przeznaczona jest pod tereny aktywności gospodarczej, m.in.: produkcję, bazy obsługi transportu i logistyki, w tym składy, magazyny i stacje paliw. Przedmiotowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony z inicjatywy Gminy, Wnioskodawca o taką zmianę przeznaczenia działki nie wnioskował, jednak w związku z tym podjął on zamiar sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, zamierza sprzedać ją jednorazowo, a uzyskane z tej transakcji pieniądze przeznaczyć na zaspokojenie potrzeb własnych.

Na przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca prowadził działalność rolniczą, jako rolnik ryczałtowy od 1971 r. do 2001 r. Od 2002 r. nieruchomość udostępniana jest na podstawie umowy dzierżawy innemu rolnikowi, który wykorzystuje ją również na działalność rolniczą. W ramach tej umowy dzierżawca pokrywa podatek rolny za nieruchomość oraz składki Wnioskodawcy na KRUS i opłaty na rzecz spółki wodnej. Przedmiotowa nieruchomość nie jest zabudowana.

Obecnie Wnioskodawca jest stroną umowy przedwstępnej sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, zgodnie z którą sprzedaż ta powinna nastąpić w bieżącym roku. W związku z zawarciem tej umowy przedwstępnej, Wnioskodawca udzielił przyszłemu Kupującemu pełnomocnictwa do uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci mediów, decyzji o wyłączeniu nieruchomości z produkcji rolniczej oraz podejmowania wszelkich czynności zmierzających do uzyskania przez przyszłego Kupującego pozwolenia na budowę planowanej przez niego na nieruchomości inwestycji - staraniem i na koszt przyszłego Kupującego. Przedmiotową umowę przedwstępną Wnioskodawca zawarł za pośrednictwem biura nieruchomości, któremu wcześniej zlecił on pozyskanie przyszłego Kupującego. W tym celu pośrednik ten ustawił na nieruchomości Wnioskodawcy tablicę informującą, że działka jest na sprzedaż oraz zawierającą nazwę i nr telefonu tej firmy pośredniczej.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy przyszła sprzedaż przedmiotowej nieruchomości powinna zostać opodatkowana podatkiem VAT, tj. stawką 23%.

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków na czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz - art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r. poz. 380).

Stosownie do treści powyższego przepisu, dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, i polega na oddaniu rzeczy do używania przez wydzierżawiającego, zaś świadczenie dzierżawcy polega na płaceniu umówionego czynszu. Tak więc, oddanie w ramach umowy dzierżawy innemu podmiotowi nieruchomości, skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowych po stronie Wnioskodawcy.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia "działalność gospodarcza", w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W konsekwencji dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy dzierżawa jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że nieruchomość, która jest udostępniana na podstawie umowy dzierżawy innemu rolnikowi, za którą Wnioskodawcy przysługuje wynagrodzenie (w postaci pokrycia przez dzierżawcę podatku rolnego, składek na KRUS oraz opłaty na rzecz spółki wodnej) jest wykorzystywana przez niego w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy należy stwierdzić, że Wnioskodawca sprzedając ww. nieruchomość, nie będzie dokonywać zbycia majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany przez niego w prowadzonej działalności gospodarczej. Zatem sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy - stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy - w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Od zasady opodatkowania dostawy gruntu według stawki podstawowej 23% przewidziano w ustawie pewne wyjątki, które w przedmiotowej sprawie nie znajdą zastosowania.

W konsekwencji, Wnioskodawca w związku ze sprzedażą nieruchomości, wykorzystywanej w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, wypełni przesłanki zdefiniowane w art. 15 ust. 1 ustawy i wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym dostawa tej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na postawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako odpłatna dostawa towarów i będzie opodatkowana stawką podatku VAT w wysokości 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.

Reasumując, przyszła sprzedaż przedmiotowej nieruchomości powinna zostać opodatkowana przez Wnioskodawcę podatkiem VAT, tj. stawką 23%.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.