ILPP3/4512-1-81/16-4/TK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 5 marca 2016 r. (data wpływu 17 marca 2016 r.) uzupełnionego pismem z dnia 28 kwietnia 2016 r. (data wpływu 4 maja 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości zabudowanej - jest nieprawidłowe.

W dniu 17 marca 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 28 kwietnia 2016 r. (data wpływu 4 maja 2016 r.) o pytanie i stanowisko.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca w dniu 23 kwietnia 2001 r. nabył zabudowaną nieruchomość w postaci zespołu "Pałacowo - parkowego" (nr działki 190/3). Nieruchomość ma 8,47 ha i w jej skład wchodzi: (wynika to z rejestru gruntów) rola V i VI klasy, grunty zakrzewione, wody stojące i tereny zabudowy mieszkaniowej. Zabudowa to zdewastowany budynek dawnego pałacu (budynek nie posiada okien, instalacji ani wewnętrznych ścian działowych, lecz przykryty jest szczelnym dachem, a wszelkie otwory okienne i drzwiowe zabezpieczone są wmurowaną cegłą lub deskowaniem). Poza tym, na terenie działki znajduje się budynek wielorodzinny (osiem mieszkań) w złym stanie technicznym, zamieszkały w dniu zakupu nieruchomości przez 6 rodzin. Obecnie w budynku zamieszkałe są dwa mieszkania i od wielu lat Zainteresowany nie pobiera od lokatorów czynszu (Zarówno na pałac jak i na budynek Wnioskodawca nie ponosił i nie ponosi żadnych nakładów z wyjątkiem trudno policzalnych drobnych kosztów związanych z bieżącymi naprawami zabezpieczenia budynku pałacu). Na terenie nieruchomości znajdują się również dwa budynki gospodarcze w postaci budynku z komórkami lokatorskimi oraz budynku z garażami. Są również jeszcze 3 resztki budynków gospodarskich, pozbawione części ścian i dachów. Nieruchomość Zainteresowany zakupił od Spółki z o.o., która w dniu 25 października 1993 r. nabyła ją od Gminy. W dniu nabycia nieruchomości przez Spółkę z o.o. w jej skład wchodziły opisane wyżej budynki, wraz z budynkiem zamieszkałym przez wspomnianych wyżej 6 rodzin.

Zakupu przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca dokonał ze środków pochodzących z majątku osobistego, niezwiązanych z prowadzoną działalnością gospodarczą (Zainteresowany był w tym czasie wspólnikiem ww. Spółki z o.o.). Nieruchomość Wnioskodawca zakupił z zamiarem wyremontowania jej i zamieszkania wraz z rodziną. Nie była ona w jakikolwiek sposób związana z prowadzoną przez Zainteresowanego działalnością gospodarczą. Wnioskodawca nie czerpał z niej żadnych pożytków. Przy zakupie tej nieruchomości nie wystąpił również podatek VAT.

W dniu 24 lutego 2005 r. Rada Gminy podjęła uchwałę "w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (...)". Nowy plan obejmował cały teren wsi, w tym między innymi również należącą do Zainteresowanego działkę nr 190/3. Nowy plan przewiduje dla tej działki, jako funkcję wiodącą terenu, "usługi inne w obrębie zabytkowego zespołu pałacowo - parkowego", a ponadto m.in. "lokalizację zabudowy mieszkalnej o wysokim standardzie w formie apartamentowej i rezydencji mieszkalnych o charakterze pałacowym". Od chwili zakupu do chwili obecnej, zmieniły się plany Wnioskodawcy związane z nieruchomością. Po pierwsze, w sposób drastyczny wzrosły koszty planowanej renowacji i przebudowy budynku Pałacu. Po drugie, zmieniła się sytuacja rodzinna Zainteresowanego.

W związku z powyższym, Wnioskodawca gotów jest sprzedać przedmiotową nieruchomość. Do Zainteresowanego zgłosiła się firma deweloperska z propozycją jej zakupu. (Nieruchomość do dzisiaj nie została formalnie wystawiona do sprzedaży, ani w formie ogłoszenia ani u pośredników zajmujących się obrotem tego rodzaju obiektami). Wnioskodawca podkreślił, że przez 15 lat posiadania działki, nie dokonał żadnych czynności związanych z jej podziałem, uzbrojeniem, wytyczeniem dróg, jej ogrodzeniem itp. Był i jest to majątek osobisty Zainteresowanego, nie związany z działalnością gospodarczą i ewentualna sprzedaż będzie sprzedażą majątku osobistego, a pieniądze uzyskane z tej transakcji wpłyną na jego konto osobiste. Podmiot zainteresowany zakupem nieruchomości, będzie na niej chciał zrealizować inwestycję w postaci budownictwa wielorodzinnego.

Wnioskodawca od października 2014 r. jest (jako osoba fizyczna) właścicielem lokalu użytkowego położonego w centrum (...). Lokal ten wydzierżawiony jest Spółce z o.o., która prowadzi w nim działalność gastronomiczną. Od uzyskiwanego czynszu, z tytułu dzierżawy wspomnianego wyżej lokalu, Zainteresowany uiszcza zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 8,5%. W związku z faktem, że w połowie 2015 r. przychód z tytułu czynszu przekroczył kwotę 150 tys. zł, od sierpnia 2015 r. Wnioskodawca wystawia dzierżawcy fakturę VAT i co miesiąc odprowadza do Urzędu Skarbowego, zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 8,5%, jak również kwotę 4 485,00 zł, z tytułu VAT-7 (wcześniej w Urzędzie Skarbowym złożyłem deklarację VAT-R).

Reasumując, lokal ten został zakupiony z majątku osobistego Zainteresowanego, niezwiązanego z prowadzoną działalnością gospodarczą i nie jest on ujęty w żadnych rejestrach firmy Wnioskodawcy, a przychody z czynszu, zasilają jego majątek osobisty.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (sformułowane w uzupełnieniu do wniosku z dnia 28 kwietnia 2016 r.).

Czy transakcja ta podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a jeśli tak to, czy odrębnymi stawkami dla poszczególnych obiektów.

Zdaniem Wnioskodawcy, mocą art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Artykuł 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, stanowi, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem że:

Zainteresowany uważa, że spełnia wymogi obu artykułów zwalniających z obowiązku naliczenia podatku od towarów i usług. Ponieważ sprzedaż gruntu zabudowanego podlega opodatkowaniu w stawce VAT przypisanej zabudowanym obiektom, wnioskuje on, że dla tej transakcji nie jest zobowiązany do naliczenia podatku VAT i może ją zrealizować dla wszystkich obiektów łącznie w ramach jednej czynności.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy - przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Podkreślić należy, że nie każda czynność która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Artykuł 15 ust. 1 ustawy stanowi, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwe zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W związku z tym nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10 wskazał m.in., że zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 112 (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. O tym, że dokonujący sprzedaży nieruchomości działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykonując prawo własności, decyduje stopień jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługobiorców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej.

Z powołanego wyżej orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej jednoznacznie wynika, że rozstrzygnięcie, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

W świetle powołanych powyżej przepisów, dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w sytuacji, gdy działaniom dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca w dniu 23 kwietnia 2001 r. nabył zabudowaną nieruchomość w postaci zespołu "Pałacowo-parkowego" (nr działki 190/3). Nieruchomość ma 8,47 ha. Na terenie działki znajduje się budynek wielorodzinny (osiem mieszkań) w złym stanie technicznym, zamieszkały w dniu zakupu nieruchomości przez 6 rodzin. Obecnie w budynku zamieszkałe są dwa mieszkania i od wielu lat Zainteresowany nie pobiera od lokatorów czynszu (Zarówno na pałac jak i na budynek Wnioskodawca nie ponosił i nie ponosi żadnych nakładów z wyjątkiem trudno policzalnych drobnych kosztów związanych z bieżącymi naprawami zabezpieczenia budynku pałacu). Na terenie nieruchomości znajdują się również dwa budynki gospodarcze w postaci budynku z komórkami lokatorskimi oraz budynku z garażami. Są również jeszcze 3 resztki budynków gospodarskich, pozbawione części ścian i dachów.

Zakupu przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca dokonał ze środków pochodzących z majątku osobistego, niezwiązanych z prowadzoną działalnością gospodarczą (Zainteresowany był w tym czasie wspólnikiem ww. Spółki z o.o.). Nieruchomość Wnioskodawca zakupił z zamiarem wyremontowania jej i zamieszkania wraz z rodziną. Nie była ona w jakikolwiek sposób związana z prowadzoną przez Zainteresowanego działalnością gospodarczą. Wnioskodawca nie czerpał z niej żadnych pożytków.

Przy zakupie tej nieruchomości nie wystąpił również podatek VAT.

W dniu 24 lutego 2005 r. Rada Gminy podjęła uchwałę "w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (...)" - obejmował on cały teren wsi, w tym między innymi również należącą do Zainteresowanego działkę nr 190/3 - jako funkcję wiodącą terenu wskazano "usługi inne w obrębie zabytkowego zespołu pałacowo-parkowego", a ponadto m.in. "lokalizację zabudowy mieszkalnej o wysokim standardzie w formie apartamentowej i rezydencji mieszkalnych o charakterze pałacowym". Od chwili zakupu do chwili obecnej, zmieniły się plany Wnioskodawcy związane z nieruchomością.

W związku z powyższym, Wnioskodawca zamierza sprzedać przedmiotową nieruchomość. Do Zainteresowanego zgłosiła się firma deweloperska z propozycją jej zakupu. Nieruchomość nie została wystawiona do sprzedaży, ani w formie ogłoszenia ani u pośredników zajmujących się obrotem tego rodzaju obiektami). Wnioskodawca podkreślił, że przez 15 lat posiadania działki, nie dokonał żadnych czynności związanych z jej podziałem, uzbrojeniem, wytyczeniem dróg, jej ogrodzeniem itp.

Był i jest to majątek osobisty Zainteresowanego, nie związany z działalnością gospodarczą i ewentualna sprzedaż będzie sprzedażą majątku osobistego, a pieniądze uzyskane z tej transakcji wpłyną na jego konto osobiste.

Wnioskodawca od października 2014 r. jest (jako osoba fizyczna) właścicielem lokalu użytkowego położonego w centrum (...). Lokal ten wydzierżawiony jest Spółce z o.o., która prowadzi w nim działalność gastronomiczną. W związku z faktem, że w połowie 2015 r. przychód z tytułu czynszu przekroczył kwotę 150 tys. zł, od sierpnia 2015 r. Wnioskodawca wystawia dzierżawcy fakturę VAT.

Mając na uwadze przytoczone regulacje prawne oraz przedstawiony stan sprawy należy stwierdzić, że Wnioskodawca dokonując sprzedaży opisanej nieruchomości nie będzie działał w charakterze podatnika, a czynność ta nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy. Wskazuje na to okoliczność, że zakupu przedmiotowej nieruchomości Zainteresowany dokonał ze środków pochodzących z majątku osobistego, niezwiązanych z prowadzoną działalnością gospodarczą (Wnioskodawca był w tym czasie wspólnikiem Spółki z o.o.). Zainteresowany podkreślił też, że nieruchomość zakupił z zamiarem wyremontowania jej i zamieszkania wraz z rodziną. Nie była ona w jakikolwiek sposób związana z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Wnioskodawca nie czerpał z niej żadnych pożytków.

W tym miejscu zasadne jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), dotyczącego kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. "Majątek prywatny" - zdaniem TSUE - to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego, co w przedmiotowej sprawie miało miejsce, gdyż Zainteresowany przeznaczył i wykorzystywał posiadaną nieruchomość do celów osobistych. Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy jest to, że Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą, ponieważ nie angażował on tej nieruchomości dla potrzeb prowadzenia działalności gospodarczej.

Z uwagi na opis przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa podatkowego tut. Organ podatkowy stwierdza, że planowana sprzedaż nieruchomości zabudowanej stanowiącej zespół "Pałacowo - parkowy", może być uznana za czynność wykonywaną w ramach zarządu majątkiem prywatnym Zainteresowanego i nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż ww. nieruchomości zabudowanej nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z uwagi na to, że Wnioskodawca w stanowisku swoim wskazał, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie zwolniona od podatku VAT, stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

W niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Natomiast, w kwestii dotyczącej zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zauważyć należy, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

Zatem podkreśla się, że tut. Organ wydając przedmiotową interpretację oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie przedstawionego zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.