ILPP3/4512-1-52/16-2/DC - VAT w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia - brak daty sporządzenia (data wpływu 22 lutego 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 22 lutego 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W 2007 r. jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej Wnioskodawca nabył na licytacji komorniczej lokal użytkowy. Po zapłaceniu wylicytowanej kwoty otrzymał fakturę VAT na kwotę 344.569,00 - zł netto + 75.805,33 zł VAT co daje 420.375,00 - zł brutto. Wnioskodawca od razu zakładał, że lokal będzie przeznaczony na wynajem więc zarejestrował się jako podatnik VAT i odliczył VAT naliczony z faktury zakupu nieruchomości. Od razu też zaczął ten lokal wynajmować i co miesiąc wystawiał faktury VAT dla najemcy i rozliczał się z urzędem skarbowym na druku VAT-7. Lokal jest wynajmowany od momentu zakupu do dnia dzisiejszego. Od momentu zakupu nieruchomości w 2007 r. Zainteresowany nie ponosił nakładów na remont czy modernizację tej nieruchomości. Nieruchomość jest majątkiem prywatnym Wnioskodawcy i wynajmuje ją jako osoba prywatna nieprowadząca działalności gospodarczej. Wcześniej nie sprzedawał żadnej nieruchomości i nie planuje sprzedaży żadnej innej nieruchomości w przyszłości. Wnioskodawca planuje sprzedaż jednorazową, która nie będzie czynnością powtarzalną.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Czy pomimo odliczenia podatku naliczonego od zakupu nieruchomości, sprzedaż tej nieruchomości nie podlega pod przepisy ustawy o podatku od towarów i usług z uwagi na jednorazowy charakter sprzedaży majątku osobistego.

Zdaniem Wnioskodawcy, pomimo, że przy nabyciu nieruchomości został odliczony podatek naliczony to sprzedaż tej nieruchomości nie jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej tylko jest sprzedażą majątku osobistego i nie podlega pod przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary, na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem, aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 i ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U.UE. L 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą - "podatnikiem" jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel, czy też rezultaty takiej działalności. Natomiast "działalność gospodarcza" obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Pojęcia "podatnik" i "działalność gospodarcza", na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, gdyż związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku lokalu użytkowego, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie.

Podobne stanowisko zajął TSUE w sprawie C-97/90 (Hansgeorg Lennartz v Finanzamt München III), z którego wynika, że osoba, która nabywa towary do celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 4, czyni to jako podatnik, nawet jeżeli towary nie są niezwłocznie wykorzystywane do tego rodzaju działalności gospodarczej. Podatnik, który wykorzystuje towary do celów działalności gospodarczej, ma w momencie nabycia tych towarów prawo do odliczenia podatku naliczonego zgodnie z zasadami określonymi w art. 17, niezależnie od tego, w jak niewielkim stopniu używane są one do celów związanych z prowadzonym przedsiębiorstwem. Zasada lub praktyka administracyjna nakładająca ogólne ograniczenie prawa do odliczenia w przypadkach, w których towar jest wykorzystywany w ograniczony sposób, ale faktycznie do celów związanych z prowadzonym przedsiębiorstwem, stanowi odstępstwo od art. 17 VI Dyrektywy i obowiązuje wyłącznie, jeżeli spełnione są wymogi art. 27 (1) lub art. 27 (5) Dyrektywy.

Stwierdzić należy, iż każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku osobistego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku lokalu użytkowego jest ustalenie m.in. czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tym samym nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Skutkiem powyższego, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że w 2007 r. jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej Wnioskodawca nabył na licytacji komorniczej lokal użytkowy. Po zapłaceniu wylicytowanej kwoty otrzymał fakturę VAT. Wnioskodawca od razu zakładał, że lokal będzie przeznaczony na wynajem więc zarejestrował się jako podatnik VAT i odliczył VAT naliczony z faktury zakupu nieruchomości. Od razu też zaczął ten lokal wynajmować i co miesiąc wystawiał faktury VAT dla najemcy i rozliczał się z urzędem skarbowym. Lokal jest wynajmowany od momentu zakupu do dnia dzisiejszego. Od momentu zakupu nieruchomości w 2007 r. Zainteresowany nie ponosił nakładów na remont czy modernizację tej nieruchomości. Nieruchomość jest majątkiem prywatnym Wnioskodawcy i wynajmuje ją jako osoba prywatna nieprowadząca działalności gospodarczej. Wcześniej nie sprzedawał żadnej nieruchomości i nie planuje sprzedaży żadnej innej nieruchomości w przyszłości. Wnioskodawca planuje sprzedaż jednorazową, która nie będzie czynnością powtarzalną.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę na przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r. poz. 380) regulujące kwestie najmu.

W myśl art. 659 § 1 ww. ustawy - Kodeks cywilny, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Z powyższego wynika, że najem wypełnia definicję działalności gospodarczej określoną w art. 15 ust. 2 ustawy, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe).

W rozumieniu wyżej cytowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług świadczenie usług najmu nieruchomości jest działalnością gospodarczą, a podmiot wykonujący te czynności podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach określonych w przepisach regulujących ten podatek.

W rozpatrywanej sprawie wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii uznania dostawy lokalu użytkowego za niepodlegającą pod przepisy ustawy o podatku od towarów i usług z uwagi na jednorazowy charakter sprzedaży majątku osobistego.

Należy mieć na uwadze, że dla uznania danego majątku za osobisty istotny jest sposób jego wykorzystania i podejmowanych w odniesieniu do niego działań w całym okresie posiadania. Aby majątek uznać za osobisty musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych co stwierdził Trybunał Sprawiedliwości UE w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. "Majątek prywatny" to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika bowiem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania danej nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego, co w przedmiotowej sprawie w ocenie tut. Organu nie miało miejsca. Wnioskodawca, już w momencie nabycia zakładał, że lokal będzie przeznaczony na wynajem. W związku z czym zarejestrował się jako podatnik VAT i odliczył VAT z faktury zakupu nieruchomości. Od razu też Zainteresowany zaczął ten lokal wynajmować i co miesiąc wystawiał faktury VAT dla najemcy, i rozliczał się z urzędem skarbowym. Przedmiotowy lokal jest wynajmowany od momentu zakupu do dnia dzisiejszego.

Nie można więc uznać, że sprzedaż lokalu użytkowego będzie miała miejsce jako sprzedaż majątku osobistego, gdyż przedmiotowa nieruchomość służyła Wnioskodawcy do działalności gospodarczej (najem) od samego początku jej posiadania, tj. od 2007 r. W związku z czym wypełniona została definicja prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca w przypadku dostawy lokalu użytkowego będzie działał jako podatnik VAT.

W świetle powyższych regulacji prawnych, a także w oparciu o przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, że sprzedaż lokalu użytkowego będzie podlegała pod przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.