ILPP3/4512-1-131/16-2/JO

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 9 maja 2016 r. (data wpływu 10 maja 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek - jest nieprawidłowe.

W dniu 10 maja 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Dnia 15 lipca 1994 r. Wnioskodawca nabył prawo własności nieruchomości, składającej się z niezabudowanych działek o nr ewidencyjnych 53/4 i 53/5, położonych w (...). Wnioskodawca zakupił ww. działki w formie aktu notarialnego od osoby fizycznej.

Działka 53/4 w 2000 r. była przedmiotem podziału "z urzędu", a następnie przedmiotem sprzedaży na rzecz rozbudowy autostrady.

Aktualnie nieruchomość składa się z działek nr 53/5 i 53/15 o łącznej powierzchni 2,8053 ha i stanowi wg ewidencji gruntów grunty orne klasy RII i RIIIb.

Zgodnie z planem miejscowym uchwalonym przez Radę Gminy w dniu 19 czerwca 2008 r. działki położone są na terenie oznaczonym symbolem 3KD/P,U z przeznaczeniem na drogi i aktywność gospodarczą z obiektami produkcyjnymi, składami i magazynami oraz usługami.

W związku z tym, że działki leżą na terenie pod inwestycje przemysłowe Wnioskodawca postanowił wraz z innymi właścicielami działek sąsiednich podpisać umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, a co za tym idzie dokonać sprzedaży. Umowa została zawarta w sierpniu 2015 r. i zawiera szereg warunków, jakie muszą się spełnić by doszło do zawarcia umowy finalnej sprzedaży. Jednym z nich jest posiadanie przez Wnioskodawcę indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie podatku od towarów i usług. Pozostałe warunki, zgodnie z ww. umową to:

Wszystkie warunki opisane powyżej (oprócz pkt h) zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy sprzedaży w dacie ostatecznej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z tych warunków.

W ramach umowy przedwstępnej Wnioskodawca udzielił również pełnomocnictwa dla osoby reprezentującej Kupującego. Pełnomocnictwo to dotyczy:

Kupujący nie dokonał i nie będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych zwiększających atrakcyjność tych działek (np. uzbrojenie terenu w media, stawianie ogrodzenia, podział działek, wycinkę drzew i krzewów, zrobienie dojazdu) w czasie trwania umowy przedwstępnej. Wszystkie natomiast koszty (nakłady finansowe) związane z uzyskaniem wszelkiego rodzaju uzgodnień, pism, decyzji, warunków technicznych, prac projektowych, badań geotechnicznych dla ww. działek ponosi i będzie ponosić Kupujący. Również koszty taksy notarialnej w wyniku zawarcia umowy przedwstępnej zostały poniesione przez Kupującego.

Firma, z którą Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną została mu przedstawiona przez agencję doradczą działającą w obrocie nieruchomościami. Z agencją tą Wnioskodawca ma podpisaną stosowną umowę w przedmiocie pośrednictwa przy sprzedaży nieruchomości. Agencja ta nie ponosi ani w swoim imieniu ani w imieniu Wnioskodawcy kosztów związanych z przygotowaniem działek do sprzedaży. Nieruchomość stanowi majątek osobisty Zainteresowanego. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i na działkach również nie była prowadzona działalność gospodarcza, w tym rolnicza. Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Zainteresowany nie występował do gminy o przekształcenie działek i nie składał wniosków o opracowanie lub zmianę planu miejscowego. Wnioskodawca nie podejmował również działań mających na celu uzbrojenie terenu w infrastrukturę techniczną. Nie dokonywał podziałów działek, nie poniósł i nie zamierza ponosić nakładów finansowych związanych ze sprzedażą tych działek. Nie prowadził działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności nieruchomości. Nie ogłaszał w mediach, internecie, prasie zamiaru chęci sprzedaży nieruchomości. Działania związane z planowaną sprzedażą ograniczyły się do współpracy z agencją doradczą. Działki nie były przedmiotem żadnych umów dzierżawy czy najmu z osobami trzecimi. Wnioskodawca posiada jeszcze inne grunty, ale nie ma zamiaru ich sprzedawać w najbliższym czasie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy opisane we wniosku zdarzenie przyszłe - sprzedaż działki na rzecz firmy, z którą Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną - będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, zbycie nieruchomości, składającej się z działek ewidencyjnych nr 53/5 i 53/15, opisane w niniejszym wniosku na rzecz firmy, z którą podpisał umowę przedwstępną nie będzie stanowiło czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do naliczenia podatku z tytułu dokonania sprzedaży nieruchomości. Transakcja dotycząca sprzedaży nieruchomości, która jest przedmiotem niniejszego wniosku, nie stanowi transakcji podlegającej opodatkowaniu VAT z uwagi, że nie działał w ramach niniejszej transakcji jako podatnik VAT wykonujący działalność gospodarczą.

Na nieruchomości nie była także prowadzona działalność gospodarcza, w tym rolnicza, Wnioskodawca nie nabył nieruchomości w ramach prowadzenia działalności, tylko jako osoba fizyczna i stanowi ona jego majątek osobisty.

Dodatkowo, Zainteresowany nie podejmował żadnych działań mających na celu ulepszenia nieruchomości pod kątem jej sprzedaży. Nie występował do gminy o jej przekształcenie. Nie składał wniosków o opracowanie lub zmianę planu miejscowego. Nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie nieruchomości i nie będzie jej uzbrajać. Nie będzie robić tego również Kupujący w czasie trwania umowy przedwstępnej. Nie poniósł i nie zamierza ponosić nakładów finansowych związanych ze sprzedażą. Nie ogłaszał się w mediach, internecie, prasie z zamiarem chęci sprzedaży nieruchomości. Działania związane z planowaną sprzedażą ograniczyły się do współpracy z agencją doradczą. Agencja ta również nie poniosła i nie będzie ponosić nakładów finansowych na nieruchomości, związanych z jej sprzedażą. Wnioskodawca uważa, że działania te, tj. umowa pośrednictwa z agencją, mieszczą się w zwyczajowym zakresie działań podejmowanych przeze niego, dysponując majątkiem prywatnym w celu dokonania jego sprzedaży i nie powinny być uznawane za działania wykonywane przez podmiot zajmujący się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

Sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, jednorazową i w związku z tym Wnioskodawca uważa, że przedmiot sprzedaży nie będzie stanowił czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Artykuł 2 pkt 6 ustawy stanowi, że przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w art. 8 ust. 1 ustawy wskazano, że przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Jak wynika z art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Jednak, nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem, aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia "podatnik" i "działalność gospodarcza", na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

I tak, w świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek:

* po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

* po drugie - czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Podkreślić także należy, że w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu obrotu w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Powyższa kwestia była przedmiotem sporu, w którym Trybunał Sprawiedliwości UE w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć (C-181/10) przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie orzekł, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z powołanego wyżej orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej jednoznacznie wynika, że rozstrzygnięcie, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Zainteresowany jest w posiadaniu działek nr 53/5 i 53/15, które zgodnie z miejscowym planem uchwalonym przez Radę Gminy położone są na terenie oznaczonym symbolem 3KD/P,U z przeznaczeniem na drogi i aktywność gospodarczą z obiektami produkcyjnymi, składami i magazynami oraz usługami. Nieruchomość ta stanowi jego majątek osobisty. Wnioskodawca nie występował do gminy o przekształcenie powyższych działek. Przedmiotowe działki nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy. Wnioskodawca w związku z tym, że działki leżą na terenie pod inwestycje przemysłowe postanowił podpisać przedwstępną umowę sprzedaży. Ww. umowa zawiera szereg warunków aby doszło do zawarcia umowy finalnej sprzedaży, które są przypisane dla Wnioskodawcy, tj. uzyskanie zaświadczeń o niezaleganiu należnych podatków i składek na ubezpieczenie społeczne, przedłożenia Kupującemu wypisów aktów notarialnych na mocy, których nabył przedmiotowe działki i uzyskanie interpretacji indywidualnej. Natomiast inne warunki wynikające z umowy przedwstępnej są przypisane dla Kupującego, tj. przeprowadzenie procesu analizy stanu prawnego działek, uzyskanie na jego koszt ustaleń warunków glebowo-środowiskowych, warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód, w tym dostawców mediów dotyczącej zmiany przebiegu mediów znajdujących się na działkach, zakupu sąsiednich działek, przedstawienie uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie działek, uzyskanie ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany, udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji.

Ponadto, Wnioskodawca udzielił stosownych pełnomocnictw dla osoby reprezentującej Kupującego w zakresie uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej oraz włączenia do dróg, zawarcia w imieniu Zainteresowanego umów o przyłączenia do sieci oraz umów drogowych, uzyskania decyzji o wycince drzew oraz nasadzeniach zastępczych, wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, decyzji dotyczącej zagospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie, przeglądanie akt księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, uzyskania decyzji zawierającej projekt budowlany a także odbioru zaświadczeń o niezaleganiu podatków przez Wnioskodawcę.

Kwestia udzielenia pełnomocnictw jest uregulowana w Dziale VI. Przedstawicielstwo, Rozdziale II. Pełnomocnictwo ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r. poz. 380, z późn. zm.), zwanym dalej Kodeksem cywilnym. Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że uzyskanie przez Kupującego ww. decyzji m.in. o wycince drzew, nasadzeniach zastępczych, zawierającej projekt budowlany oraz wszelkich umów, tj. o przyłączeniu do sieci i umów drogowych będą dokonane w imieniu Wnioskodawcy i wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy, zatem należy przyjąć, że przed sprzedażą Wnioskodawca udzielając pełnomocnictw podejmie działania w celu uzyskania ww. czynności w swoim imieniu.

Zatem w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia przedmiotowej działki porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Mając zatem na uwadze całokształt podjętych przez Wnioskodawcę działań należy uznać go za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Wnioskodawca dokonując sprzedaży działki będzie działał w charakterze podatnika zajmującego się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, a czynność ta będzie nosić znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy. Skutkiem powyższego dokonana przez Wnioskodawcę sprzedaż działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Reasumując, sprzedaż działki na rzecz firmy, z którą Wnioskodawca podpisał przedwstępną umowę sprzedaży będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.